г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421

Установление подсудности по искам связанным с правами на недвижимость.

В связи с развитием института ипотеки и массовым строительством жилья достаточно часто возникают судебные споры, связанные с оспариванием прав на недвижимое имущество, а также оснований, по которым данные права приобретаются. Опираясь на материалы судебной практики, в настоящей статье мы рассмотрим одну из проблем подсудности указанных исков в судах общей юрисдикции.

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ

По общему правилу, установленному ст. 28 ГПК РФ, иски предъявляются по месту жительства ответчика (если ответчиком является гражданин) или по месту его нахождения (если ответчиком является организация).

Одновременно гражданско-процессуальным законодательством указываются отдельные случаи исключительной подсудности, на которые правила ст. 28 ГПК РФ не распространяются.

Частью 1 ст. 30 ГПК РФ предусмотрена исключительная подсудность по искам о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении такого имущества от ареста. Подобные иски предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Вместе с тем при практической реализации положений ч. 1 ст. 30 ГПК РФ возникает некоторая неопределенность. В частности, что следует понимать под термином "иски о правах" на соответствующие объекты? Это лишь иски о признании права собственности, либо к ним необходимо отнести также иски о признании соответствующих сделок недействительными, о расторжении (изменении) соответствующего договора?

Также не вполне ясно, как нормы ч. 1 ст. 30 ГПК РФ соотносятся с другими правилами подсудности. Например с нормами об альтернативной подсудности, предназначенной для исков потребителей. Постараемся разобраться в этих вопросах, используя имеющиеся разъяснения Верховного Суда РФ.

ИСКИ О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В соответствии с позицией ВС РФ в настоящее время судебная практика достаточно широко толкует положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и понимает под указанными в данной норме исками любое требование, связанное с любым правом на объект недвижимости.

К искам, на которые распространяется ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, по мнению ВС РФ, в частности, относятся иски о признании:

  • права собственности на объект недвижимости (вопрос N 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2008 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 05.12.2008);
  • договора дарения недвижимого имущества ничтожной сделкой (п. 8 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за III квартал 2007 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 07.11.2007);
  • договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным (Постановление Президиума ВС РФ от 15.09.2004 N 82пв03).

При этом указанная позиция ВС РФ обосновывается тем, что в ГПК РФ конкретно не указано, о защите каких именно прав на недвижимое имущество подлежат предъявлению иски по правилам ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, а следовательно, данная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество.

Следует отметить, что нижестоящие суды обычно строго придерживаются указаний ВС РФ. В частности, Новосибирский областной суд, рассматривая вопрос о подсудности иска о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, указал: поскольку с предметом спора неоднократно совершались сделки и зарегистрировано право собственности третьих лиц, вывод суда первой инстанции об отсутствии спора о правах на земельный участок является преждевременным. В связи с этим определение суда первой инстанции о передаче дела по месту жительства ответчика было отменено и дело передано на рассмотрение вновь по месту нахождения спорного недвижимого имущества (Определение Новосибирского областного суда от 17.03.2009 N 33-1089/2009).

Неоднозначной в части определения подсудности является ситуация, при которой объект недвижимости еще не создан, однако спор, связанный с соответствующей сделкой (например, по договору о долевом участии в строительстве), уже возник.

Так, Новосибирский областной суд, рассматривая подобную ситуацию в рамках дела N 33-1047/2009 (Определение от 12.03.2009), указал следующее. Поскольку иск заявлен не об оспаривании права на недвижимое имущество, а о расторжении договора о долевом участии в строительстве (при этом сам объект недвижимости не создан и право на него не возникло), нормы об исключительном споре в данном случае не могут применяться. По мнению автора настоящей статьи, подобная позиция суда является достаточно обоснованной.

ИСКИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Исходя из существующей судебной практики исключительная подсудность, установленная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, не распространяется на иски в защиту прав потребителей, поскольку в этом случае действуют специальные нормы, установленные ст. 17 Закона "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ.

В частности, указанное разъяснение содержится в ответе на вопрос N 14 ответов Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ на вопросы судов по применению норм ГПК РФ (утв. Постановлением ВС РФ от 24.03.2004). При этом ВС РФ указал, что в данной ситуации потребитель также может предъявить иск и по месту нахождения ответчика (то есть по правилам ст. 28 ГПК РФ).

КС РФ, рассматривая вопрос о соответствии ст. 30 ГПК РФ Конституции РФ (Определение от 15.11.2007 N 750-О-О), также счел, что положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не исключают предъявление исков по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ. Суд обосновал свою позицию тем, что данные нормы являются специальными по отношению к ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.

Указанные разъяснения Верховного и Конституционного Судов имеют важное значение для установления подсудности по искам граждан, вытекающим из инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве. Поскольку эти договоры в большинстве случаев заключаются для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, на иски в полном объеме будут распространяться нормы о специальной альтернативной подсудности.

ВЫВОДЫ

Обобщая существующую судебную практику по вопросу применения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, можно сделать следующие выводы.

Исключительная подсудность, предусмотренная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, применяется для исков о любых правах на недвижимое имущество и применяется к искам о признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, расторжении договоров в отношении уже созданных объектов недвижимости и т.д.

В отношении исков о расторжении или изменении договоров, по которым недвижимое имущество еще не создано, правила ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не применяются, так как объекта недвижимого имущества еще не существует, а значит, нет никаких прав на него.

В отношении исков о защите прав потребителей (в том числе основанных на инвестиционном договоре и договоре участия в долевом строительстве) нормы ч. 1 ст. 30 ГПК РФ также не применяются. Причина в том, что в данном случае действуют специальные нормы об альтернативной подсудности (ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).

Читайте ещё по этой теме:

Автор: А. Копылов

2

Комментарии (8)

Иск о признании Не заключённым коммерческого договора найма жилья тоже подаётся по Исключительной подсудности???

Поскольку речь идет о правах на объект недвижимости (оспаривается договор, предоставляющий право пользования жилым помещением), то иск о признании договора незаключенным подается в суд по месту нахождения жилого помещения.

Президиум сказал - иски, предметом которых являются требования не вещного, а обязательственного характера не подпадают под исключительную подсудность. Прав ли призидиум?

Здесь нужно разделять два разных требования - вещное и обязательственное.
Например, если банк предъявляет в суд иск "О расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств и обращении взыскания на предмет ипотеки", то такой иск может быть подан, в том числе, и по месту нахождения банка (если соответствующий пункт есть в договоре ипотеки).
Если же подается иск о признании договора на пользование недвижимым имуществом недействительным, признании права собственности на такое имущество, изъятии недвижимого имущества из чужого незаконного владения и т.д., то такой иск может быть подан только по месту нахождения недвижимого имущества.

Иск о признании не действительным \ не заключённым коммерческого договора найма квартиры - это требование вещное или обязательственное?
Здесь Исключительная подсудность или нет?

Поскольку речь идет о правах на объект недвижимого имущества (именно правах на объект недвижимости, а не обязательствах по исполнению условий какого-либо договора!), то здесь применяется исключительная подсудность по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Куда подать иск? Истец - юр.лицо в одном районе (ЖЭУ), ответчик - физ.лицо, проживающий в другом районе города. Спор по услугам (консъерж), не относящимся к жилищно-коммунальным. Договор на услуги консъержа отсутствует. В какой район истец должен подать иск?

Здравствуйте.
Если иск не будет содержать требований, напрямую предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", то его нужно будет подать по месту нахождения ответчика. Лишь при наличии в иске прямых ссылок на нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" иск можно будет подать по месту жительства истца.

Оставить комментарий