Установление подсудности по искам связанным с правами на недвижимость.

В связи с развитием института ипотеки и массовым строительством жилья достаточно часто возникают судебные споры, связанные с оспариванием прав на недвижимое имущество, а также оснований, по которым данные права приобретаются. Опираясь на материалы судебной практики, в настоящей статье мы рассмотрим одну из проблем подсудности указанных исков в судах общей юрисдикции.

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ

По общему правилу, установленному ст. 28 ГПК РФ, иски предъявляются по месту жительства ответчика (если ответчиком является гражданин) или по месту его нахождения (если ответчиком является организация).

Одновременно гражданско-процессуальным законодательством указываются отдельные случаи исключительной подсудности, на которые правила ст. 28 ГПК РФ не распространяются.

Частью 1 ст. 30 ГПК РФ предусмотрена исключительная подсудность по искам о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении такого имущества от ареста. Подобные иски предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Вместе с тем при практической реализации положений ч. 1 ст. 30 ГПК РФ возникает некоторая неопределенность. В частности, что следует понимать под термином "иски о правах" на соответствующие объекты? Это лишь иски о признании права собственности, либо к ним необходимо отнести также иски о признании соответствующих сделок недействительными, о расторжении (изменении) соответствующего договора?

Также не вполне ясно, как нормы ч. 1 ст. 30 ГПК РФ соотносятся с другими правилами подсудности. Например с нормами об альтернативной подсудности, предназначенной для исков потребителей. Постараемся разобраться в этих вопросах, используя имеющиеся разъяснения Верховного Суда РФ.

ИСКИ О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В соответствии с позицией ВС РФ в настоящее время судебная практика достаточно широко толкует положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и понимает под указанными в данной норме исками любое требование, связанное с любым правом на объект недвижимости.

К искам, на которые распространяется ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, по мнению ВС РФ, в частности, относятся иски о признании:

• права собственности на объект недвижимости (вопрос N 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2008 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 05.12.2008);
• договора дарения недвижимого имущества ничтожной сделкой (п. 8 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за III квартал 2007 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 07.11.2007);
• договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным (Постановление Президиума ВС РФ от 15.09.2004 N 82пв03).

При этом указанная позиция ВС РФ обосновывается тем, что в ГПК РФ конкретно не указано, о защите каких именно прав на недвижимое имущество подлежат предъявлению иски по правилам ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, а следовательно, данная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество.

Следует отметить, что нижестоящие суды обычно строго придерживаются указаний ВС РФ. В частности, Новосибирский областной суд, рассматривая вопрос о подсудности иска о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, указал: поскольку с предметом спора неоднократно совершались сделки и зарегистрировано право собственности третьих лиц, вывод суда первой инстанции об отсутствии спора о правах на земельный участок является преждевременным. В связи с этим определение суда первой инстанции о передаче дела по месту жительства ответчика было отменено и дело передано на рассмотрение вновь по месту нахождения спорного недвижимого имущества (Определение Новосибирского областного суда от 17.03.2009 N 33-1089/2009).

Неоднозначной в части определения подсудности является ситуация, при которой объект недвижимости еще не создан, однако спор, связанный с соответствующей сделкой (например, по договору о долевом участии в строительстве), уже возник.

Так, Новосибирский областной суд, рассматривая подобную ситуацию в рамках дела N 33-1047/2009 (Определение от 12.03.2009), указал следующее. Поскольку иск заявлен не об оспаривании права на недвижимое имущество, а о расторжении договора о долевом участии в строительстве (при этом сам объект недвижимости не создан и право на него не возникло), нормы об исключительном споре в данном случае не могут применяться. По мнению автора настоящей статьи, подобная позиция суда является достаточно обоснованной.

ИСКИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Исходя из существующей судебной практики исключительная подсудность, установленная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, не распространяется на иски в защиту прав потребителей, поскольку в этом случае действуют специальные нормы, установленные ст. 17 Закона "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ.

В частности, указанное разъяснение содержится в ответе на вопрос N 14 ответов Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ на вопросы судов по применению норм ГПК РФ (утв. Постановлением ВС РФ от 24.03.2004). При этом ВС РФ указал, что в данной ситуации потребитель также может предъявить иск и по месту нахождения ответчика (то есть по правилам ст. 28 ГПК РФ).

КС РФ, рассматривая вопрос о соответствии ст. 30 ГПК РФ Конституции РФ (Определение от 15.11.2007 N 750-О-О), также счел, что положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не исключают предъявление исков по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ. Суд обосновал свою позицию тем, что данные нормы являются специальными по отношению к ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.

Указанные разъяснения Верховного и Конституционного Судов имеют важное значение для установления подсудности по искам граждан, вытекающим из инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве. Поскольку эти договоры в большинстве случаев заключаются для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, на иски в полном объеме будут распространяться нормы о специальной альтернативной подсудности.

ВЫВОДЫ

Обобщая существующую судебную практику по вопросу применения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, можно сделать следующие выводы.

Исключительная подсудность, предусмотренная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, применяется для исков о любых правах на недвижимое имущество и применяется к искам о признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, расторжении договоров в отношении уже созданных объектов недвижимости и т.д.

В отношении исков о расторжении или изменении договоров, по которым недвижимое имущество еще не создано, правила ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не применяются, так как объекта недвижимого имущества еще не существует, а значит, нет никаких прав на него.

В отношении исков о защите прав потребителей (в том числе основанных на инвестиционном договоре и договоре участия в долевом строительстве) нормы ч. 1 ст. 30 ГПК РФ также не применяются. Причина в том, что в данном случае действуют специальные нормы об альтернативной подсудности (ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).

Читайте ещё по этой теме:

• Подведомственность и подсудность

Автор: А. Копылов