Спорные моменты отказа в государственной регистрации прав на недвижимость

Случаи отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество - не редкость. Разберемся, в каких случаях такие отказы незаконны.

Отказать в регистрации регистрирующий орган может по разным основаниям. В одних случаях причины основаны на законе, в других - на субъективном мнении регистратора или неправильном толковании закона.

Интересным представляется Постановление ФАС Московского округа от 28 марта 2011 г. N КГ-А40/2130-11 по делу N А40-58103/10-148-337.

По этому делу Управление Росреестра указывало, в частности, на наличие сомнений в подлинности документа технического учета (кадастрового паспорта). Стоит отметить, что за регистрацией права на спорную недвижимость обращалось ОАО "Газавтоматика ОАО "Газпром".

Однако ФАС признал сомнения в подлинности кадастрового паспорта необоснованными, поскольку кадастровый паспорт был представлен в Управление в подлиннике, о чем имелась запись в расписке в получении документов на государственную регистрацию.

Кадастровый паспорт был выполнен ГУП "МосгорБТИ" (Центральное ТБТИ), распечатан на бланке с номером, скреплен соответствующей печатью и подписью уполномоченного лица - заместителя начальника и по форме полностью соответствовал Приказу Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 N 32.

Нужно помнить об основных моментах, касающихся вопроса отказа в государственной регистрации. Это поможет разрешить спор с регистрирующим органом и, возможно, не доводить его до суда.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее эти функции осуществляла Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)). Этим Постановлением утверждено Положение об этой Службе. Росреестр образован Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".

В ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплены основания для отказа в государственной регистрации прав. Это возможно в случаях, если:

1. право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом;
2. с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, закреплены в ст. 18 Закона N 122-ФЗ;
4. акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7. правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8. правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
9. не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав;
10. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
11. осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 ст. 20, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ.

Стоит отметить, что в связи с изменением структуры органов и образованием Росреестра в ст. 20 Закона N 122-ФЗ вносились изменения. Так, знаковые поправки внес Закон от 21.12.2009 N 334-ФЗ. Вносились изменения и в течение 2010 г.

В ст. 20 Закона N 122-ФЗ сделана оговорка, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

При этом наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Об этом сказано в названной статье.

Конечно, отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обратите внимание, что при отказе в государственной регистрации прав уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. Если регистрация прав прекращена на основании соответствующих заявлений сторон договора, то возвращается половина суммы уплаченной госпошлины.

Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были утверждены Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 N 184. С ними полезно ознакомиться.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ (п. 1 ст. 28 Закона N 122-ФЗ).

Стоит отметить, что в соответствии со ст. 21 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если иное не установлено Законом об ипотеке. При этом прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускаются.

В информационном письме от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Президиум ВАС РФ разъяснил положения этих статей.

Коротко проанализируем некоторые положения этого информационного письма.

Регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

В случае если на государственную регистрацию заявителем была представлена копия судебного акта, не содержащая отметку о вступлении его в законную силу либо не заверенная гербовой печатью суда, либо копия судебного акта была представлена в количестве экземпляров меньшем, чем это установлено законом, регистратор в соответствии со ст. 19 Закона N 122-ФЗ вправе приостановить государственную регистрацию прав и предложить заявителю устранить нарушение. Если в течение месячного срока заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации, отказ регистратора в государственной регистрации права на основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ является законным.

Отказ регистратора в регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, мотивированный предполагаемыми процессуальными нарушениями, допущенными судом, вынесшим судебный акт со ссылкой на данное основание для отказа в регистрации, является незаконным.

В соответствии с абзацем седьмым п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является, как пояснял ВАС РФ, незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т.п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.

Вступивший в законную силу судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество, является достаточным основанием для государственной регистрации права на имущество и тогда, когда регистрируемое право возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и позднее подтверждено судом в соответствующем судебном акте. В этом случае представление заявителем каких-либо иных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество не требуется.

На основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. ВАС РФ пояснил, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

В связи с этим при обращении в суд с требованием о признании права на недвижимое имущество истец представляет выписку из реестра, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона N 122-ФЗ, или справку (иной документ) регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

В период рассмотрения дела о праве имущества суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности: запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить регистратору изменять запись о праве на это имущество в реестре, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с п. 2 ст. 926 Гражданского кодекса Российской Федерации (судебный секвестр). При удовлетворении иска о праве на недвижимое имущество суд на основании ч. 7 ст. 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, принимает аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.

Изложенное позволяет сделать вывод, что оспорить незаконный отказ в регистрации права на недвижимое имущество - вполне реально, так как часто регистрирующий орган отказывает по причинам, которых Закон не предусматривает. Или, как в приведенном примере из судебной практики, по субъективному мнению регистратора. Конечно, если убедить регистрирующий орган в своей правоте не получается, даже приведя ссылки на нормы Закона, нужно обжаловать отказ в суде. Если отказ не основан на законе, суд обязательно будет на вашей стороне. Напомним, что процедура оспаривания решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, организаций, должностных лиц регламентирована главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Если отказ оспаривает гражданин, то применяется глава 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Стоит отметить, что объединение функций Роснедвижимости, Росрегистрации и Роскартографии в одном органе - Росреестре - пока не упростило процедуру (как это предполагалось). И по прошествии двух лет с момента окончания переходного периода для передачи Росреестру функций и полномочий упраздненных ведомств (март 2009 г.) проблем остается немало.

Комментарии к статье

Карпухин Д.В., к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

На страницах журнала "Жилищное право" неоднократно поднимался вопрос о нотариальном удостоверении сделок с объектами недвижимости - земельными участками и жилыми помещениями - как способе защиты прав субъектов возмездных и безвозмездных обязательственных правоотношений. Следует отметить, что часто в процессе заключения договоров купли-продажи, мены, ипотеки и дарения квартиры стороны не прибегают к услугам нотариуса и предпочитают оформлять соответствующие сделки самостоятельно. Как правило, это происходит из-за высокой стоимости услуг нотариуса, а также из-за того, что контрагенты сделки считают себя лицами, компетентными в вопросах процессуального оформления договора. Однако если нотариальное удостоверение указанных сделок не является обязательным и осуществляется по усмотрению сторон, то государственная регистрация сделок с недвижимостью, влекущая переход права собственности, - это обязательная процедура, избежать которой не представляется возможным. Фактически государственная регистрация прав на объекты недвижимости часто становится единственным способом защиты прав контрагентов по сделкам, связанным с отчуждением жилья и переходом прав на недвижимое имущество. Перечень оснований, в соответствии с которыми может быть отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, изложенный в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", позволяет сотрудникам, осуществляющим регистрационные действия, выявлять и пресекать противоправные действия черных риелторов и других недобросовестных, некомпетентных лиц, осуществляющих сделки с жилыми помещениями.

Корольков А.Е., юрисконсульт, группа компаний "Высота".

Процедура государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Государственная регистрация прав начинается с приема документов и заканчивается либо проведением государственной регистрации соответствующего прав или сделки (т.е. внесением в Единый государственный реестр прав записей о произведенной регистрации, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей свидетельств о регистрации прав), либо отказом в государственной регистрации.

Некоторые сделки с недвижимым имуществом считаются заключенными с момента их государственной регистрации. В ином случае она считается не заключенной и не порождает никаких правовых последствий для ее сторон. Иными словами, отказ в государственной регистрации сделки де-юре означает, что стороны ее не совершили.

Безусловно, следует помнить, что в случае отказа в регистрации прав возврату не подлежит и уплаченная государственная пошлина. Это очень важно учитывать, поскольку размер государственной пошлины не маленький.

После получения отказа в государственной регистрации права заявитель может повторно обратиться с заявлением о регистрации права, устранив все замечания, указанные в уведомлении об отказе в регистрации. Все это возможно в случае, когда замечания регистраторов являются устранимыми.

В иных случаях, когда замечания неустранимы, нужно обжаловать отказ в установленном порядке или подавать иск о признании права.

Еще раз хотелось бы обратить внимание читателей о важности правильной и своевременной подачи документов для осуществления регистрационных действий.

Бекренева Т.Д., юрист ООО "Экспо-профс".

В данной статье нет понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Тема статьи, исходя из ее названия, не отвечает содержанию. Не раскрыты именно спорные моменты отказа в государственной регистрации прав и какие именно отказы являются незаконными. Одного примера мало, а других конкретных примеров из судебной практики автором не приведено. Нет взаимосвязи между указанным таким обстоятельством, как изменение структуры Росреестра; влияние на незаконность действий его работников.

Так, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Законом установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Например, Росреестр по конкретному делу отказал в регистрации прав субаренды на нежилое помещение по долгосрочному договору, в то время как в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Автор: М.В. Скудутис