Процедура приемки-передачи квартиры в новостройке

В соответствии с Конституцией РФ граждане вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами <1>. Таким образом, закон допускает, что имущество может находиться в собственности одного лица (единоличной собственности) или двух и более лиц (общей собственности). На что распространяется право единоличной собственности владельца жилого или нежилого помещения?

--------------------------------

<1> Часть 2 ст. 35 Конституции РФ.

ГК РФ содержит положения об условиях и основаниях возникновения права собственности, не конкретизируя имущество, которое может являться объектом единоличной или общей собственности. Положениями п. 4 ст. 244 ГК РФ лишь оговорено, что в общей собственности могут находиться неделимые вещи, в том числе имущество, которое не подлежит разделу в силу закона. На делимое имущество общая собственность возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Вместе с тем объекты долевой собственности могут быть прямо оговорены в иных законах. Одним из таких объектов является общее имущество многоквартирного дома. Сами жилые и нежилые помещения в указанных домах в рамках правоприменительной практики довольно часто выступают объектом права индивидуальной собственности граждан или юридических лиц. Однако анализ положений действующего законодательства позволяет усомниться в том, что такое имущество, расположенное в многоквартирном жилом доме, может быть объектом права собственности одного лица.

ЖК РФ закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Перечисленное имущество в законе именуется общим имуществом многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) (далее - Правила) конкретизируют перечень закрепленного в ст. 36 ЖК РФ общего имущества. Согласно подп. "в" п. 2 Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Из положения ч. 5 ст. 15 ЖК РФ следует, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов и лоджий. Данное обстоятельство и указанные выше положения Правил позволяют некоторым юристам утверждать, что балконы и лоджии, являясь общим имуществом, не входят в состав квартиры вовсе, а право собственности владельца квартиры на балконы и лоджии не распространяется.

Квартира представляет собой объект, который конструктивно связан со всем многоквартирным домом и по существу является его структурной частью. При этом в силу прямого указания закона внешние стены многоквартирного дома находятся в долевой собственности собственников квартир и нежилых помещений такого дома. Несущие стены многоквартирного жилого дома также находятся в долевой собственности указанных лиц. Каждая квартира, как правило, имеет смежные с другими квартирами общие ненесущие стены. Плиты перекрытий одновременно обслуживают как минимум две квартиры, расположенные друг над другом, выступая в качестве основания для пола в одной квартире и в качестве основания для потолка в другой, то есть плиты перекрытий также относятся к общему имуществу.

Таким образом, основные конструктивные элементы квартиры, из которых, собственно, и состоит квартира как объект недвижимости, в силу прямого указания закона являются долевой собственностью. Сказанное справедливо и в отношении нежилых помещений.

Ответ на вопрос о том, на что в данном случае распространяется право единоличной собственности владельца жилого или нежилого помещения, может сильно смутить простого обывателя. Принимая во внимание положения закона об общем имуществе многоквартирного дома, о праве единоличной собственности на помещение в этом доме, справедливо говорить лишь о некоем ограниченном указанными выше конструктивными элементами трехмерном пространстве с элементами внутренней отделки, декора и межкомнатными перегородками.

Индивидуальная собственность на такие помещения в многоквартирном доме представляет собой своеобразную фикцию. Говорить о квартире или об ином подобном имуществе (нежилом помещении, машино-месте) как об объекте права индивидуальной (единоличной) собственности можно лишь с достаточно большой долей условности. Жилые и нежилые помещения более корректно рассматривать как реальную долю в объекте долевой собственности - многоквартирном доме, а иное имущество, входящее в состав многоквартирного жилого дома, в том числе являющееся его отдельными конструктивными элементами (фундамент, крыша, лестницы), - как идеальные доли в этом объекте.

Читайте ещё по этой теме:

• В каком порядке определяется доля собственников жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме?
• Право собственности на общее имущество жилого дома и придомовую территорию

Автор: Н. Маленков