Представьте, что на пороге вашей квартиры возникают люди и говорят, что им принадлежит десятая доля вашей жилплощади, поэтому они имеют право подселить к вам своих дальних родственников из ближнего зарубежья. Страшно? Да. Но никто, кроме единоличных владельцев недвижимости, от этого не застрахован. Все больше россиян, имея отдельные квартиры, вынуждены делить их с посторонними людьми.
Пятнадцать лет назад на рынке недвижимости образовалось новое понятие "доля в праве собственности на квартиру". В отличие от коммунальной квартиры, где эта доля представлена конкретной комнатой со своим кадастровым номером, доля в отдельной квартире - что-то неопределенное, не выделенное в натуре, говоря языком Гражданского кодекса Российской Федерации. То ли это полкомнаты с чуланом, то ли часть коридора с кухней - некая часть собственности. Причина широкого распространения квартирного рейдерства кроется в размытых формулировках и неверном толковании законов представителями госорганов.
По мнению профессиональных юристов, индивидуальное жилье можно сравнить с таким неделимым объектом, как автомобиль. В определенных случаях он может стать предметом, подлежащим разделу между разводящимися супругами. И тут два варианта: либо машина будет продана, а деньги разделены поровну, либо один из бывших родственников ее заберет себе и выплатит компенсацию. Пока тот или другой вариант не реализован, оба считаются владельцами одной второй доли - виртуальной единицы, используемой для удобства в ходе судебной тяжбы и при оформлении сделки между собственниками.
Трудно представить себе продажу доли в праве собственности на автомобиль. Распиленный пополам, он годен только на металлолом, а пользоваться по очереди ну совсем неудобно.
В случае с квартирами продажа долей посторонним людям фактически означает ликвидацию индивидуального жилища как такового и возникновение коммуналки, предполагающей качественно иной уровень жизни. Все равно как пересадка из такси в забитую маршрутку.
Еще в середине прошлого века в Советском Союзе было принято решение об отказе от идеи коммунального заселения в пользу индивидуального или посемейного. С 1957 года в стране проектировались и строились только квартиры со своими санузлами и кухнями для полностью раздельного проживания семей. Создавался новый стандарт городского жилья. Пятиэтажки вытесняли бараки, из перенаселенных коммуналок люди переезжали в небольшие, но собственные квартиры. При разводах или иных семейных обстоятельствах местные органы не позволяли разбивать лицевые счета квартир.
К 1991 году примерно 70% россиян проживали в отдельных квартирах. Позитивный процесс расселения некоторое время сохранялся за счет распределения жилищного фонда рядом государственных ведомств, таких, как МВД и Минобороны.
Затем началось обратное движение. За последние годы в России сотни тысяч квартир фактически превратились в коммуналки. Формально данная тенденция не фиксируется. У квартир, где проживают по несколько семей, по-прежнему единые личные счета, что порождает конфликты на почве коммунальных платежей и ряд других сложностей.
Однако главная проблема в том, что предметом купли-продажи недвижимости, с легкой руки регистраторов, стало нечто эфемерное, не обладающее физическими характеристиками.
"В законе закреплена форма договора купли-продажи недвижимости, который должен содержать предмет договора - объект недвижимости с его индивидуализированными характеристиками, - говорит профессиональный юрист. - Если в договоре отсутствуют данные, позволяющие четко установить недвижимое имущество, подлежащее продаже, такой договор не действителен. Если речь идет о части квартиры, то надо четко определить расположение этой части недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Например, комната номер два, изолированная, площадью 15 кв. м". Такими характеристиками обладают комнаты в коммунальных квартирах, имеющие кадастровый номер и границы, в том числе на плане БТИ, или отдельная квартира целиком.
Во все времена мошенники использовали конфликты, возникающие между родственниками в бракоразводных процессах и при разделе наследства. По этой причине закон предоставляет преимущественное право выкупа доли в праве на недвижимость другим собственником. Далее закон закрепил требование к нотариусам согласовывать с другими владельцами и удостоверять любые сделки с недвижимостью.
"На практике указанные меры оказались недейственными, - пояснил профессиональный юрист. - Есть масса способов обойти правило преимущественной покупки доли. В частности, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, при продаже доли с публичных торгов, при заключении соглашения об отступном. А еще рейдеры часто используют такой вид сделки, как договор дарения доли".
Цель квартирного рейдерства - заставить сособственников продать принадлежащую им долю в праве по заниженной цене или же, наоборот, приобрести недостающую долю по цене, существенно превышающей рыночную. Размывание долей в праве, вселение в жилое помещение "дальних родственников", сдача его внаем являются лишь средствами для достижения вышеназванной цели.
Первая и, наверное, основополагающая причина, позволяющая процветать квартирному рейдерству, заключается, на наш взгляд, в самой конструкции права общей долевой собственности. В отличие от права совместной собственности участники долевой не обязательно должны быть связаны родственными отношениями. Соответственно, чужим людям сложнее договориться между собой и определить порядок пользования общим имуществом в соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Именно неопределенность в порядке пользования общей собственностью и порождает конфликтную ситуацию, которой впоследствии пользуются квартирные рейдеры.
Данный тезис находит свое подтверждение в основаниях возникновения права общей долевой собственности. Таковыми являются: раздел общего имущества супругов (фактическое прекращение семейных отношений), наследование (происходит построение новых отношений внутри семьи, которое не всегда может основываться на дружбе и взаимном уважении), приватизация (в коей могут участвовать лица, зарегистрированные в жилом помещении, но никогда раньше не пользовавшиеся им) и другие.
Другая причина кроется в законодательном регулировании института общей долевой собственности. Право собственности является одним из важнейших конституционных прав, защита которого гарантируется ст. 35 Конституции Российской Федерации. При этом второй частью указанной статьи провозглашено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Последнее означает, что участникам общей долевой собственности предоставлен тот же набор прав, что и единоличному собственнику, а также конституционная защита от посягательства на свое право.
Не стоит забывать, что в отношениях, возникающих по поводу общей долевой собственности, особенно тонка грань между защитой права одного участника и нарушением права другого собственника. Осознавая это, законодатель предусмотрел ряд мер, направленных на защиту участников от посягательств как извне, так и внутри правоотношения.
В первую очередь это создание особого порядка распоряжения долями в праве общей собственности. Речь идет о гарантированном ст. 250 ГК РФ преимущественном праве покупки. Однако реализация указанного права в большинстве случаев приводит к ликвидации самого правоотношения общей долевой собственности. Когда же этого не происходит, существует высокий риск того, что либо у сособственника не окажется средств на покупку доли, либо отношения между участниками долевой собственности настолько достигли своего предела, что предпочтение будет отдано совершению притворной сделки. В любом случае данное право является слабым аргументом против квартирного рейдерства.
Другим способом защиты от квартирного рейдерства согласно ст. 252 ГК РФ является выплата компенсации собственнику, чья доля в праве из-за незначительности не может быть выделена в натуре. Однако данное положение не стоит понимать превратно. Проверяя конституционность абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 N 242-О-О указал, что право на выдел доли в натуре является субъективным правом каждого.
Невозможность выдела доли в натуре не означает лишения собственника указанного субъективного права, поскольку в этом случае он вправе требовать выплаты стоимости его доли от других сособственников. Таким образом, указанные компенсационные выплаты могут иметь место только с согласия собственника и в случае, когда сам собственник обращается в суд с требованием о выделе его доли в натуре и когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.
Отдельный вопрос вызывает положение, согласно которому компенсационная выплата за долю в праве может быть осуществлена и без согласия такого собственника. Согласно ч. 4 ст. 252 ГК РФ реализация указанного положения возможна только в судебном порядке и при наличии следующих условий: доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Данные условия имеют место при квартирном рейдерстве, а это значит, что представленная норма может стать эффективным механизмом для борьбы с микродолями и рейдерством как таковым.
Однако, рассматривая данную норму как возможность принудительного лишения права собственности, Конституционный Суд РФ в вышеназванном Определении высказал непреклонную позицию. А именно им было отмечено, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий.
В этой связи указанное положение п. 4 ст. 252 ГК РФ не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.
Анализ судебной практики показал, что суды придерживаются именно такого толкования названной нормы. Так, Мосгорсуд в своем Определении от 15.07.2010 по делу N 33-21214 постановил, что, "по мнению суда, в данном случае исковые требования О. об обязании Н. принять компенсацию за причитающуюся ему 1/6 доли в квартире по адресу: <...> направлены на лишение Н. принадлежащей ему 1/6 доли в вышеуказанной квартире без его согласия, что нарушает его конституционные права как собственника", а потому в удовлетворении соответствующего требования было отказано. Аналогичные решения были вынесены и другими судами - Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2014 по делу N 5-КГ14-1, решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 10.10.2013 по делу N 2-2671/13.
Таким образом, анализируемое положение не может в полной мере использоваться участниками долевой собственности как метод борьбы с квартирным рейдерством, хотя при ином толковании могло бы.
В связи со скудностью законодательных мер участники общей долевой собственности при нарушении своих прав вынуждены "творить" закон в суде. Хотелось бы остановиться на отдельных мерах, предпринимаемых потерпевшими.
Довольно распространенным способом борьбы становится чинение препятствий рейдеру во вселении в жилое помещение в связи с незначительностью доли, находящейся у него во владении.
Так, в своем Определении Московский городской суд от 15.07.2010 по делу N 33-16422 указал: "Отказывая Г.Н.В. в удовлетворении встречного иска, суд правомерно исходил из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным. Разрешая спор, суд принял во внимание, что Г.Н.В. стала собственником 1/6 доли спорной квартиры в порядке наследования, никогда в квартире не проживала, родственником проживающих в квартире не является, доля в праве собственности на квартиру Г.Н.В. является незначительной, не может быть выделена в натуре, поскольку не имеется соответствующего доле изолированного помещения. Кроме того, суд учел и то обстоятельство, что Г.Н.В. страдает хроническим заболеванием, является инвалидом, одна без матери проживать в спорной квартире не может, между сторонами сложились неприязненные отношения".
Схожим является спор о снятии с регистрационного учета собственника, владеющего незначительной долей. Московским городским судом в Определении от 15.07.2010 по делу N 33-16422 было отказано в удовлетворении требования о снятии с регистрационного учета, поскольку собственник, чье право на жилое помещение зарегистрировано в установленном законодательством порядке, имеет все основания для постановки на регистрационный учет.
Вместе с тем по данному вопросу существуют и альтернативные решения. В этой связи интерес вызывает решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 22.04.2015 по делу N 2-3438/15, которым действия УФМС России по Красноярскому краю в Свердловском районе г. Красноярска по отказу в постановке на регистрационный учет К.М.В. в жилом помещении, в котором ему на праве собственности принадлежит 317/800 доли в праве общей собственности, были признаны законными. Вынесенное решение суд мотивировал следующим: "Принимая во внимание, что К.М.В. приобретал не конкретное жилое помещение, пригодное для проживания, а 317/800 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, жилого помещения, отвечающего требованиям, предусмотренным ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, которое может быть выделено заявителю, не имеется, его регистрация в жилом помещении при таких обстоятельствах носила бы формальный - фиктивный характер, а также учитывая, что заявителем не представлен документ, подтверждающий субъективное право на вселение в спорную квартиру".
И, наконец, главной новеллой в спорах с квартирными рейдерами является требование о признании договора купли-продажи доли в праве в жилом помещении не заключенным по причине того, что доля в праве как предмет договора не может быть индивидуально определена. Однако суды общей юрисдикции в данном вопросе занимают убедительную позицию, что "достоверных доказательств, свидетельствующих о порочности заключенного между ответчиками договора, в том числе в связи с неопределенностью предмета договора дарения, стороной истца в ходе судебного разбирательства не представлено". Так указал в своем Апелляционном определении Московский городской суд от 31.01.2013 по делу N 11-3172/2013, таким образом, судом было отмечено, что доля квартиры признается самостоятельным объектом гражданских прав.
В то же время нельзя не отметить, что арбитражные суды по данному вопросу занимают прямо противоположную позицию. Отказывая в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи доли в праве незаключенным, судебные инстанции исходили из того, что объектом продажи и регистрации может быть только индивидуально-определенное имущество, а доля в праве собственности к таковым не относится. Так указали суды в своих решениях: Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2008 по делу N А55-14031/2007; Определение ВАС РФ от 03.07.2009 N ВАС-7466/09 по делу N А67-1825/08; Определение ВАС РФ от 31.05.2011 N ВАС-6292/11 по делу N А03-5530/2010.
По нашему мнению, использование в гражданском законодательстве понятия "доля в праве", а не понятия "доля в жилом помещении" следует считать одной из мер, направленных на защиту права собственности, в том числе права общей долевой собственности как такового. Противное означало бы, что владелец доли в жилом помещении обладал бы правом владения и пользования только относительно конкретной части имущества, которая не всегда могла бы использоваться в качестве жилого помещения, а также создавала бы трудности в пользовании остальными частями (например, комнатами). Введение же в оборот категории "доля в праве" закрепляет за всеми участниками долевой собственности право владения и пользования всем жилым помещением (по аналогии с правами членов семьи собственника жилого помещения), призывая их самостоятельно установить точный порядок пользования. А потому сделки, совершаемые с долями в праве, некорректно признавать незаключенными.
Резюмируя все вышесказанное, можно сказать, что действующие сегодня на законодательном уровне механизмы по защите прав участников долевой собственности нельзя в полной мере назвать способами защиты от квартирного рейдерства, поскольку они обеспечивают защиту прав участников правоотношения в целом. Для того чтобы пресечь осуществление захвата жилых помещений, необходимо внести изменения в действующее гражданское законодательство. Такие попытки уже предпринимались депутатами Государственной Думы Российской Федерации. Так, 31 января 2011 г. был внесен законопроект N 494206-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленный на ограничение права пользования при общей долевой собственности. Для этого предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. Согласно данному законопроекту при общей площади жилого помещения до 30 кв. м доля в праве собственности должна составлять не менее 1/3, при общей площади жилого помещения от 30 до 60 кв. м - 1/6, при общей площади жилого помещения от 60 до 120 кв. м - 1/10. При этом указанные правила не должны распространяться на жилые помещения общей площадью свыше 120 кв. м, а также на случаи, когда доля в праве собственности возникает при наследовании жилого помещения. В то же время законопроектом предлагается также ограничивать права собственника жилого помещения на вселение лиц, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения.
К сожалению, до настоящего времени указанный законопроект так и не был принят. Очевидно, причиной тому отрицательный отзыв Правительства Российской Федерации на представленную инициативу. Вместе с тем работа по совершенствованию действующего законодательства в этой части по-прежнему ведется Государственной Думой РФ. Поэтому будем надеяться, что в ближайшее время появится по-настоящему эффективный и действенный способ борьбы с квартирным рейдерством.
Хотя необходимо отметить, что Верховный Суд РФ пытается своими редкими (надеемся, что их будет больше) решениями определиться с реализацией прав владельцев незначительных размеров долей в собственности на жилье.
Так, в своем Определении от 23.05.2017 N 5-КГ17-51 ВС РФ высказал следующую позицию:
"В данном деле истец обратился с иском в суд о признании долей ответчиков в праве общей долевой собственности на квартиру незначительными, их выкупе и прекращении права собственности. При этом истцы ссылались на то, что ответчики в квартире не зарегистрированы, в нее не вселялись, имеют в собственности другие жилые помещения. Иск был удовлетворен". Верховный Суд РФ поддержал решение суда, ссылаясь на следующее: истцы проживают в квартире одной семьей, зарегистрированы там, другого жилого помещения не имеют, а ответчики в данную квартиру никогда не вселялись, не зарегистрированы в ней, в семейных или родственных отношениях между собой не состоят, имеют другое место жительства и помещения в собственности, их доли незначительны, возможность предоставления им изолированного жилого помещения соразмерно долям отсутствует.
Так что будем ждать законодательного разрешения, по моему мнению, серьезной жилищно-правовой проблемы, а пока добиваться защиты своих прав в суде.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: С. Смирнов