Итак, свершилось. Деньги за квартиру заплачены, договор подписан и зарегистрирован, ключи от квартиры получены. Можно справлять новоселье и спокойно обустраиваться на новом месте? Не всегда. Возможен вариант, когда обиженный продавец, считающий, что он "продешевил" при совершении сделки, подаст в суд на расторжение договора купли-продажи недвижимости и заявит при этом, что никаких денег он не получил. Как обезопасить себя от такого неутешительного варианта развития событий, расскажем далее...
СПОСОБЫ ОПЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Практика совершения сделок с недвижимостью в нашей стране вывела четыре основных способа передачи покупателем продавцу денежных средств. Самый простой из них - передача наличности "из рук в руки". Второй способ - с использованием аренды индивидуального банковского сейфа или, по-простому, "банковской ячейки". Возможна также оплата с использованием банковских учреждений, в частности с помощью открытия банковского аккредитива. И, наконец, последний способ - передача денег при покупке жилья с использованием депозита нотариуса.
ДЕНЬГИ "ИЗ РУК В РУКИ": ПРОТИВОРЕЧИВАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Наиболее часто встречающийся способ. Где-нибудь в районе кабинета нотариуса покупатель передает продавцу деньги за желанную недвижимость. В договоре купли-продажи недвижимости (вариант - в передаточном акте) указывается, что деньги получены продавцом в полном объеме. Производится государственная регистрация недвижимости. Все отлично? Нет, не так все просто.
Дело в том, что отечественная судебная практика имеет два совершенно противоположных мнения по рассматриваемому вопросу.
В первом случае отечественная Фемида утверждает, что раз в договоре указано, что расчет за столь желанный купленный "угол" произведен, а продавец не привел доказательств обратного, то и деньги им за недвижимость, стало быть, получены.
К.В.В. обратился в суд с иском к Я.О.Ш. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> край, станица <...>, ул. <...>, указав в обоснование исковых требований, что 24 марта 2010 г. между ним и Я.О.Ш. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. 20 апреля 2010 г. за Я.О.Ш. зарегистрировано право собственности на данное недвижимое имущество, однако оплата по договору ответчицей до настоящего времени не произведена.
Ответчица иск не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Решением Ленинградского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2013 г. в удовлетворении исковых требований К.В.В. было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. решение суда первой инстанции было отменено. На данное апелляционное определение ответчиком была подана кассационная жалоба.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г.
В судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций представитель ответчицы ссылался, что получение истцом денежных средств по договору купли-продажи от 29 марта 2010 г. подтверждено текстом самого договора, в п. 3 которого указано, что расчет произведен между сторонами полностью до его подписания.
Данный договор имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию, при этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчицы при заключении данного договора, истцом не представлено и в материалах дела нет. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2014 N 18-КГ14-99).
Второй случай - когда суды представляют прямо противоположную позицию.
М.С.Н. обратился в суд, обосновывая требования тем, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, в отношении <...> доли которой <...> между ним и М.А.А., от имени которой действовала мать М.Н.А., была совершена сделка купли-продажи. Между тем денежные средства за отчужденную <...> долю по настоящее время ему не выплачены, в связи с чем просил взыскать с ответчика <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично.
С постановленным решением суда не согласилась ответчик, в апелляционной жалобе просила его отменить как незаконное и необоснованное.
Заслушав пояснения истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что, согласно разделу IV договора цена доли квартиры определена в размере <...> руб., также определено, что покупатель выплачивает продавцу <...> руб. в день подписания договора перед государственной регистрацией договора купли-продажи.
Истец, обосновывая свои исковые требования, указывал, что покупателем (ответчиком) не произведена оплата приобретенной недвижимости по договору. Анализируя собранные по делу доказательства, принимая во внимание, что ответчиком не представлено допустимых законом доказательств в обоснование своих доводов, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что исковые требования о взыскании с покупателя денежных средств подлежат удовлетворению.
Из материалов дела следует, что факт заключения вышеуказанного договора купли-продажи и передачи доли ответчиком не оспаривался, следовательно, ответчик как покупатель недвижимого имущества должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денежной суммы по данному договору.
Между тем, достоверных письменных доказательств, подтверждающих оплату по договору купли-продажи объекта недвижимости, М.Н.А. не представлено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует установленным обстоятельствам и требованиям закона. Правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 01.12.2015 по делу N 33-4547/2015).
Отметим также, что доказательства передачи денег, по мнению российских судов, должны быть именно письменные. Свидетельские показания в подтверждение факта передачи денег суды в расчет не принимают.
Представляется, что необходимы соответствующие разъяснения Верховного Суда РФ о том, считать ли утверждение в договоре купли-продажи недвижимости (передаточном акте), что деньги получены, юридическим фактом их получения, без предоставления каких-либо дополнительных доказательств, или нет.
БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА - "ДЬЯВОЛ КРОЕТСЯ В ДЕТАЛЯХ"
Если стороны договора купли-продажи недвижимости решают осуществить сделку с использованием банковской ячейки, то применяется следующая схема. С банком заключается договор аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки), сторонами которого являются, в том числе, и покупатель, и продавец. Покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, а продавец, в соответствии с условиями договора аренды, через некоторое время получает к ним доступ, чтобы забрать их.
Но "дьявол кроется в деталях", и самые каверзные условия договора аренды банковской ячейки, как правило, прописываются мелким шрифтом. Возможный результат: недвижимость продана, а к получению денежных средств из банковской ячейки возникают непреодолимые препятствия...
Истец Р.Е.В. обратилась в суд с исковыми требованиями, в которых просила признать недействительной государственную регистрацию права, на основании которой Е.Н.В. стала собственником земельного участка.
В обоснование заявленных исковых требований З.И.Н. указывает, что по указанному договору купли-продажи земельного участка Р.Е.В. обязана была оплатить ей денежные средства в размере <...> рублей, однако передала только наличными <...> рублей, остальные денежные средства были положены в банковскую ячейку. При этом, по условиям заключенного между сторонами и банком договора аренды индивидуального банковского сейфа, получение продавцом З.И.Н. уплаченных за земельный участок денежных средств возможно лишь при личном присутствии супруга покупателя - Р.А.Н., который всячески уклонялся от явки в банк, в связи с чем она не получила от покупателя причитающиеся по договору денежные средства.
Между тем, материалами дела было подтверждено, что обещанные З.И.Н. денежные средства в размере <...> руб. за спорный земельный участок до настоящего времени не выплачены Р.Е.В., однако данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора купли-продажи (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-43103/2016).
Деньги из банковской ячейки истица впоследствии по решению суда все-таки получила. Но, согласитесь, что тратить на это свое время, силы и нервные клетки, а также нести дополнительные судебные расходы не входило в ее планы!
Еще один пример, в котором судебными инстанциями был сделан прямо противоположный вывод о том, что неполучение денежных средств из банковской ячейки является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Ф. обратилась в суд с иском к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой и возврате квартиры в собственность. В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого истица продала ответчику принадлежащую ей квартиру по адресу: <...>. Покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в АКБ "ФОРА-БАНК", для чего Ф. и М.А.С. заключили с АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.
20 марта 2015 г. истица обратилась в банк для получения доступа к сейфу с представлением паспорта и договора купли-продажи, однако банком отказано в доступе к ячейке, поскольку допущена опечатка в договоре, в п. 5.1.1 указан покупателем Ф., а должен быть указан в качестве покупателя М.А.С. С 20 по 23 марта 2015 г. истица звонила М.А.С., чтобы совместно с ним посетить банк и исправить опечатку, чтобы Ф. могла получить доступ к ячейке и получить денежные средства за проданную квартиру. 23.03.2015 истица письменно обратилась в банк для получения доступа к ячейке, однако в этом ей было отказано. Доступ к банковской ячейке у истицы был до 25.03.2015, с 26.03.2015 - доступ исключительно у покупателя. При этом ответчик в банк не явился, денежные средства истице не переданы.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. в удовлетворении иска Ф. к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате квартиры в собственность было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г. было постановлено:
решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ф. к М.А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <...>, заключенный между Ф. и М.А.С. <...> года. Возвратить в собственность Ф. квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В кассационной жалобе М.А.С. просил отменить Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г., оставить в силе решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г.
Было вынесено определение об отказе в передаче дела в кассационную инстанцию по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ф., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи не содержит условий о расчете между продавцом и покупателем путем аренды банковской ячейки, расчет между сторонами по договору купли-продажи подтверждается наличием указанной выше расписки и передаточным актом, подписанным сторонами, в связи с чем оснований считать, что расчет между сторонами произведен не был, не имеется. Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи истице не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции не согласилась.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
Как указала судебная коллегия, из существа договора купли-продажи квартиры получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец прежде всего рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.
Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, судебная коллегия пришла к выводу, что со стороны покупателя М.А.С. договор купли-продажи квартиры исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры Ф. денежные средства не получила, так как не получила доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ей по договору купли-продажи денежные средства.
На основании изложенного судебная коллегия правомерно отменила решение суда первой инстанции и расторгла договор купли-продажи квартиры (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016).
Таким образом, и в этом примере, несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в итоге отменен, невнимательное чтение договора аренды индивидуального банковского сейфа также привело к негативным последствиям в виде потерянного пострадавшей стороной времени и расходов на судебные издержки.
ПЛАТЕЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ КАК НЕОПРОВЕРЖИМЫЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА
Деньги за приобретаемый "домашний очаг" можно передать продавцу, используя банковские учреждения. Например, с использованием банковских аккредитивов, заключаемых между продавцом и покупателем. В этом аккредитиве прописываются условия оплаты, извещения продавца и покупателя, а также их основные реквизиты. При этом продавцом открывается в своем банке специальный счет, а банком покупателя переводится на этот счет необходимая сумма. Но продавец сможет получить ее только после завершения сделки и получения его банком всех необходимых документов, подтверждающих факт ее совершения.
В этом случае отечественной судебной практикой демонстрируется поразительное единообразие. Практически любые банковские документы могут служить подтверждением сделки по купле-продаже недвижимости. Это вытекает из правового анализа содержания ст. 161 - 162 Гражданского кодекса РФ и изложенной в Постановлении от 27 марта 2002 г. N 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества. Необходимо представлять письменные доказательства в подтверждение передачи денег за приобретаемую недвижимость (платежные документы: банковское поручение, расписку и т.п.).
ДЕПОЗИТ У НОТАРИУСА КАК ГАРАНТИЯ НАДЕЖНОСТИ СДЕЛКИ
И, наконец, с 1 января 2015 г. появилась возможность совершать сделки по купле-продаже недвижимости, используя депозит нотариуса. Работает эта схема следующим образом. Покупателем переводятся деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Им удостоверяется сделка, право собственности покупателя регистрируется Росреестром, и далее нотариусом продавцу переводятся денежные средства.
В этом случае судебного спора о том, была ли произведена покупателем оплата недвижимости, возникнуть просто не может. Более того, внесение покупателем денежных средств на депозит нотариуса свидетельствует о его намерении исполнить договор купли-продажи недвижимости (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.09.2014 по делу N 33-9172/2014).
ПОДВОДИМ ИТОГИ
Итак, делаем выводы о том, как лучше действовать осмотрительному покупателю недвижимости.
Собрались передавать деньги из рук в руки? Требуйте с продавца расписку, написанную собственноручно, о том, что денежные средства получены им в полном объеме.
Передаете деньги с использованием банковской ячейки? Внимательно читайте договор ее аренды.
Переводите деньги через банк? Способ надежный, но будьте готовы нести расходы, связанные с банковскими комиссиями и т.п.
А лучше всего использовать депозит нотариуса! Как говорил герой одного культового фильма, это недорого, надежно и практично!
Читайте ещё по этой теме:
- Покупка квартиры на вторичном рынке: риски и безопасность
- Сложные схемы купли-продажи недвижимости: практика споров
- Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации
Автор: А. Чакински