Наиболее частые обращения граждан с вопросами, о том, как заключить сделку, связанную с покупкой недвижимости и минимизировать риск при этом говорят о том, что оформление сделок с недвижимостью тема, которая не может оставить равнодушным ни одного взрослого человека.
Обобщив опыт консультаций по таким вопросам, хотелось бы дать несколько конкретных рекомендаций относительно того, как купить недвижимость, в частности жилье не заплатив за это слишком высокую цену (имея в виду потерянное время, нервы, а то и деньги).
1) Предварительный договор (предварительное соглашение, договор о намерениях) определяется статьей 429 ГК РФ как договор, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (применительно к нашей ситуации), на условиях, предусмотренных предварительным договором. Для чего нужен предварительный договор? Он дает дополнительную гарантию прав и интересов сторон, особенно покупателя в том, что касается заключения сделки на тех условиях, которые были приняты оговорены сторонами изначально. Ведь согласитесь, нередки ситуации, когда стороны сначала устно договариваются о продаже на одних условиях, а когда дело доходит до заключения договора, продавец, видя, что покупателю «отступать некуда», начинает завышать цену или менять другие существенные условия договора. Бывают, правда, и противоположные ситуации, но гораздо реже. Решающим фактором здесь становится обязательство, регулирующее отношения сторон по заключению основного договора купли-продажи. Именно поэтому и нужен предварительный договор, и именно поэтому к нему законом предъявляются довольно жесткие требования.
Во-первых, в соответствии с п. 2 ст. 429 и ст. 550 ГК РФ, предварительный договор о продаже недвижимости заключается в письменной форме. При этом, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Однако, в отличии от основного договора продажи недвижимости предварительный договор не подлежит государственной регистрации.
Во-вторых, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет (для этого продаваемый объект нужно максимально подробно описать, с указанием основных характеристик и местоположения), а также другие существенные условия основного договора, то есть цена, порядок оплаты, ответственность сторон, в случае уклонения от заключения основного договора.
В-третьих, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Однако, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства по предварительному договору прекращаются.
2) Допустим, худшее случилось: сторона отказывается от заключения основного договора купли-продажи. В этом случае другая сторона вправе потребовать от нарушившей стороны не только возвращения всех переданных в счет оплаты по договору денег (если они были переданы), но и возмещения причиненных убытков. В этом смысле предварительный договор выгодно отличается от расписки о получении денег в счет оплаты за предстоящую покупку, по которой возможно получить только уплаченные деньги, но не больше. Даже проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами взыскать будет проблематично. Конечно, если продавец передумал продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, принудить его к этому будет не возможно даже с помощью предварительного договора – это было бы нарушением основных принципов гражданского права. Однако если собственник недвижимости продал недвижимость постороннему лицу, а не тому, с которым заключен предварительный договор, то такой несостоявшийся покупатель вправе обратиться в суд с иском о переводе на себя всех прав и обязанностей покупателя.
3) Задаток в соответствии со статьей 380 ГК РФ - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток является гарантией того, что если договор не будет исполнен по вине стороны, давшей задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. ст. 381 ГК РФ). Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Таким образом, задаток - это не обязательство само по себе, а обеспечение обязательства. Этот момент является самым существенным. Дело в том, что зачастую граждане, не понимающие правовой природы задатка, принимают за него любую сумму, выдаваемую ими в счет причитающихся платежей, а когда противная сторона нарушает свои обязательства, они требуют возврата им двойной суммы задатка. В судах нередки такие иски, когда истец требовал взыскания двойного размера предоплаты с ответчика, отказавшегося от продажи обещанной квартиры или дома, в то время как ему уже была передана некая денежная сумма в счет предстоящих платежей. Как правило, в таких случаях взыскивается только собственно сумма предоплаты - аванс. И дело здесь не в том, что такая предоплата оформляется не в виде соглашения о задатке, а в виде расписки. Название здесь решающей роли не играет. Главное то, что задаток – это обеспечение обязательства, а если нет обязательства, то что спрашивается обеспечивать задатком? Именно поэтому мы и советуем заключать предварительный договор, который как раз и является обязательством, обеспечиваемым задатком. В противном случае это просто аванс. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
4) Нотариальное удостоверение договора. Эта процедура хотя и не является обязательной при заключении сделок с недвижимостью, однако рекомендуется как дополнительная и существенная гарантия прав участников сделки. Причина в том, что прежде, чем удостоверить любой договор, нотариус скурпулезно проверяет его на соответствие действующему законодательству. При этом проверке подлежат как личности сторон, так и их дееспособность, а так же документы, подтверждающие правомочия сторон (или их представителей), право собственности продавца, права третьих лиц, аресты, запрещения на продаваемое имущество, наличие долгов на этом имуществе и т.п. Стороны обязательно будут предупреждены о последствиях недействительности сделок. То есть когда договор будет удостоверен нотариусом, можете быть уверены, что с ним все в порядке. Что дает нотариальное удостоверение сделки? В случае, если одна из сторон в последствии попытается признать сделку недействительной, сделать это будет намного сложнее, чем признать недействительной сделку нотариально не удостоверенную. В таком случае нотариус будет приглашен в суд для дачи свидетельских показаний и подтвердит законность сделки. Более того, нотариус приложит все усилия для обоснования законности сделки, потому что если сделка все же будет признана недействительной, нотариус обязан будет возместить сторонам понесенные убытки.