Часть жилого дома или квартиры отнесена законодателем к видам жилых помещений. В то же время статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) определяет, что жилое помещение должно быть изолированным. Представляется, что в ЖК РФ речь идет о частях дома или квартиры, которые можно поставить на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости <1>.

———————————
<1> В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016), сказано: «Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной».

Иное значение придается термину «доля жилого помещения». Здесь имеется в виду доля в праве собственности на жилое помещение, не являющаяся самостоятельным объектом кадастрового учета. Говоря о доле в праве собственности, некорректно ставить вопрос о ее изолированности, так как речь идет не о конкретной части жилого помещения, а об «идеальной» доле в праве собственности на него. Соглашение о порядке пользования объектом долевой собственности может предусматривать выделение конкретных комнат для использования участниками долевой собственности, но не изменит правовой природы доли в праве.

Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: «Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности» <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.

———————————
<2> «Рейдерство (Raid в переводе с английского — «налет») — недружественный, вне пределов действия гражданского законодательства, направленный против воли собственника, захват чужого имущества в пользу другого лица, установление над имуществом полного контроля нового собственника в юридическом и физическом смысле с использованием коррумпированности чиновников и с применением силы» // Памятка «Если вам угрожает рейдерство» / Подкомиссия Общественной палаты Российской Федерации по проблемам противодействия коррупции. М., 2006. С. 2.
<3> Это правило было введено Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а затем подтверждено Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
<4> Илюшина М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. N 3. С. 33 — 36.

Чтобы такие схемы не могли работать, проверку сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество поручили нотариусам. Первоначально возникало много вопросов о том, какие сделки подлежат нотариальному удостоверению и когда есть основания для отказа в совершении нотариального действия. Поэтому в 2021 году Законом N 120-ФЗ <5> в законодательство были внесены существенные уточнения.
———————————
<5> Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, был расширен перечень исключений, когда для сделки с долями не требуется нотариальное удостоверение. Например, исследователи отмечали, что «представляется необоснованным законодательное закрепление обязательного нотариального удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, если все сособственники отчуждают доли по одной сделке» <6>. Законодатель учел мнение научного сообщества, и Закон N 120-ФЗ установил, что, если все участники долевой собственности по одной сделке продают недвижимость, ее нотариальное удостоверение теперь необязательно.
———————————
<6> Прощалыгин Р.А. Некоторые аспекты нотариального удостоверения сделок по распоряжению жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности // Нотариус. 2017. N 3. С. 16 — 20.

До недавнего времени не было понятно также, есть ли у нотариуса основания для отказа в удостоверении сделки по продаже микродоли (например, 1/30 квартиры размером 60 квадратных метров) <7>. Ясность внес Закон N 310-ФЗ <8>, дополнивший в 2022 году статью 30 ЖК РФ частью 1.1, запрещающей выделение доли, составляющей менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения.
———————————
<7> Более подробно об этом см.: Нотариат в системе защиты прав личности и государства в современной России / К.А. Корсик, Е.В. Михайлова, И.А. Аникеева и др. М., 2023. С. 188 — 200.
<8> Федеральный закон от 14.07.2022 N 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Другая проблема, которую решил Закон N 310-ФЗ, касалась возможности дробления права собственности на жилое помещение по воле собственника. Ученые отмечали, что это допускается применительно к любым вещам, еще в советское время. Например, М.В. Зимелева писала: «Весьма распространенным основанием общей собственности является отчуждение доли права на предмет, который до того находился в собственности одного лица» <9>. Прямо данный вопрос в законодательстве до недавнего времени не разрешался, однако такая возможность допускалась судебной практикой <10>.
———————————
<9> Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве. Часть первая // Вестник гражданского права. 2009. N 4. С. 198 — 234.
<10> См., напр.: пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016), пункт 50 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Закон N 310-ФЗ уже на нормативном уровне разрешил указанную проблему, что получило положительную оценку ученых. Так, А.В. Мыскин пишет: «Отечественный законодатель прямо установил (пока только применительно к жилым помещениям), что собственник принадлежащего ему жилья совершенно свободно может преобразовать свое единое право собственности на жилое помещение в общую долевую собственность» <11>.
———————————
<11> Мыскин А.В. О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле // Нотариус. 2022. N 7. С. 17 — 20; N 8. С. 18 — 22.

Таким образом, нотариусы получили четкие ориентиры относительно возможности выделения долей из единой квартиры: такая сделка допустима, если доля по размеру получается не менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения.

Однако в связи с запретом появления микродолей в жилых помещениях возникает вопрос: а допустимы ли сделки с существующими долями менее 6 квадратных метров? Исходя из смысла Закона N 310-ФЗ запрет касается только создания в будущем таких долей по воле собственника. Если микродоля возникла ранее 1 сентября 2022 года, когда был введен в действие Закон N 310-ФЗ, или в результате приватизации, наследования, использования материнского капитала, то ее отчуждение возможно.

Заслуживает положительной оценки и Закон N 459-ФЗ <12>, который ввел обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Налицо тенденция к увеличению числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Если на момент принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации это был только договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, то затем к нему добавились сделки с долями недвижимости, а сейчас еще дарение между гражданами.
———————————
<12> Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».

Все это направлено на защиту прав граждан, а в конечном счете — публичного интереса. Так, Е.А. Чефранова отмечает, что «нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущим лицом по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред» <13>.
———————————
<13> Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2. С. 3 — 7.

Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: «Суть правовой превенции в том, что… посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем» <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
———————————
<14> Михайлова Е.В. Защита прав субъектов спорных гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2024. N 12. С. 103.
<15> Подробнее об этом см.: Пушкина А.В. Полномочия нотариусов в сфере защиты персональных данных граждан, связанных с правами на недвижимость // Нотариальный вестник. 2024. N 9. С. 23 — 31.

Если происходит нотариальное удостоверение сделки, то нотариус самостоятельно запрашивает данные об объекте недвижимости, дееспособности правообладателя, его семейном положении, осуществляет проверку достоверности паспортных данных, так как он отвечает за законность содержания сделки. Ранее граждане могли самостоятельно запросить данные из ЕГРН об обладателе объекта недвижимости. С 1 марта 2023 года в соответствии с Законом N 266-ФЗ <16> эти данные можно получить только через нотариуса при наличии доказательств правомерной заинтересованности в предоставлении такого рода информации. Поэтому гражданам сейчас проще обратиться за нотариальным удостоверением всей сделки, чем запрашивать выписку из ЕГРН через нотариуса, а остальные данные проверять самостоятельно. В связи с этим происходит постепенное расширение круга сделок, удостоверяемых нотариусами.
———————————
<16> Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности».

В соответствии со статьей 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус несет полную имущественную ответственность за причинение вреда в результате совершения нотариальных действий с нарушением закона. Причем убытки компенсируются любым гражданам, которым был причинен вред в результате совершения такого нотариального действия. Это могут быть не только участники удостоверенной нотариусом сделки, но и третьи лица <17>.
———————————
<17> См.: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2015 N 907-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Овчинникова Андрея Александровича на нарушение его конституционных прав статьями 15 и 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 17 и 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате».

Каждый нотариус обязан застраховать свою гражданско-правовую ответственность за причинение вреда при осуществлении профессиональной деятельности. Если наступает страховой случай, потерпевшему возмещается реальный ущерб в пределах страховой суммы по такому договору. Когда величина убытков выше страхового возмещения, вступает в действие многоуровневый механизм их компенсации.

Нотариальные палаты каждого из субъектов Российской Федерации обязаны заключать договоры коллективного страхования ответственности всех нотариусов, являющихся их членами. Страховой случай наступает, когда выплаты по договору страхования гражданской ответственности нотариуса не хватило для возмещения убытков потерпевшему.

Если страховых выплат по индивидуальному и коллективному договорам страхования гражданско-правовой ответственности недостаточно для компенсации причиненного нотариусом ущерба, обращается взыскание на личное имущество нотариуса. Но и это не последний источник возмещения.

Федеральная нотариальная палата имеет компенсационный фонд, который формируется за счет отчислений от членских взносов нотариальных палат. И в ситуации, когда не удалось полностью компенсировать убытки, причиненные нотариусом, за счет страховых возмещений по индивидуальному и коллективному страхованию ответственности, а также за счет личного имущества нотариуса, оставшаяся сумма возмещается из компенсационного фонда.

Таким образом, при нотариальном удостоверении сделки с жильем риски, связанные с виндикацией жилого помещения у приобретателя и т.п., распределяются между двумя страховщиками, нотариусом и Федеральной нотариальной палатой.

Нередко отчуждение недвижимости происходит в результате цепочки сделок. Если хотя бы в одной из них участвовал нотариус и допустил ошибку, то пострадавшее лицо может обратиться за возмещением вреда к страховщику, у которого застрахована ответственность этого нотариуса. Пострадавший может и не участвовать в нотариально удостоверенной сделке, поскольку страхованию подлежит не договорная ответственность нотариуса, а ответственность вследствие причинения вреда.

Но некоторые граждане полагают, что система государственной регистрации недвижимости — это вполне надежная защита от мошенничества в данной сфере и тратить деньги на услуги нотариусов нет необходимости. Действительно, статья 66 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации. А статья 68.1 данного Закона устанавливает возможность выплаты компенсации из казны добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения даже при отсутствии вины регистрирующего органа в произошедшем (правда, в ограниченном размере). Данное положение относится только к жилью как наиболее социально значимому виду недвижимости. Однако некоторые исследователи полагают, что следует отнести подобное правило к более широкому кругу объектов <18>.
———————————
<18> Семенов В.В. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Юрист. 2020. N 5. С. 23 — 26.

Представляется, что перекладывать все риски, связанные с распоряжением недвижимостью, на казну Российской Федерации не совсем корректно. Задача государства — обеспечить жилыми помещениями нуждающихся, и на это должны направляться бюджетные ассигнования. А если они пойдут на компенсации тем лицам, которые пожалели средства на услуги нотариусов, то пострадают очередники на получение жилья по договору социального найма. Тем более что риски нотариусов перераспределяются между многими лицами, а в системе государственной регистрации недвижимости все риски ложатся на одного субъекта.

Новеллы последнего времени могут привести к тому, что обращения к нотариусам, связанные с оборотом недвижимости, станут более частыми. Нотариус имеет возможность полностью сопровождать сделку, запросив выписку из Росреестра по объекту недвижимости и иные необходимые сведения из других источников, удостоверив сделку, обеспечив ее исполнение и осуществив государственную регистрацию перехода права по ней. Помощь нотариуса в оформлении сделки ускорит ее совершение и гарантирует ее исполнение.

Таким образом, закрепление необходимости нотариального удостоверения сделок с долями недвижимого имущества является лишь одним из звеньев в процессе совершенствования нотариальной охраны прав граждан. Как было показано, это служит в том числе и защите публичного интереса, так как возникающие риски в этом случае ложатся не на государство, а на нотариусов. Кроме того, обращение к нотариусу упрощает проверку юридической чистоты сделки, а также нотариус может оказать помощь в государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Библиографический список

1. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве. Часть первая // Вестник гражданского права. 2009. N 4.
2. Илюшина М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. N 3.
3. Михайлова Е.В. Защита прав субъектов спорных гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2024. N 12.
4. Мыскин А.В. О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле // Нотариус. 2022. N 7, 8.
5. Нотариат в системе защиты прав личности и государства в современной России / К.А. Корсик, Е.В. Михайлова, И.А. Аникеева и др. М., 2023.
6. Памятка «Если вам угрожает рейдерство» / Подкомиссия Общественной палаты Российской Федерации по проблемам противодействия коррупции. М., 2006.
7. Прощалыгин Р.А. Некоторые аспекты нотариального удостоверения сделок по распоряжению жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности // Нотариус. 2017. N 3.
8. Пушкина А.В. Полномочия нотариусов в сфере защиты персональных данных граждан, связанных с правами на недвижимость // Нотариальный вестник. 2024. N 9.
9. Семенов В.В. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Юрист. 2020. N 5.
10. Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2.

Автор: А.В. Пушкина