Земля всегда представляла ценность, она ценится и сейчас. Если при жизни наследодатель не разрешил вопрос с написанием завещания и определением за каждый наследником определенного имущества либо в силу отсутствия такого количества имущества, чтобы за каждым наследником определить отдельный вид имущества, возникают ситуации с долями в недвижимом имуществе, например, несколько наследников одного земельного участка. По общему правилу земельный участок наследуется на общих основаниях. Когда наследников несколько, раздел земельного участка имеет свои особенности.
Наследники могут пользоваться указанным земельным участком совместно либо выделить в натуре участок для каждого. Тогда возникает вопрос о разделе земельного участка. Самым лучшим является вариант, когда наследники заключают соглашение о разделе имущества в соответствии со ст. 1182 Гражданского кодекса РФ. В случае если наследники не достигли согласия и не заключили соглашение о разделе имущества, они обращаются за защитой своих прав в судебные органы.
Довольно распространенная практика, когда при разделе участков одновременно возникает вопрос о разделе дома в натуре. Например, один из случаев с разделом дома и участка. Ответчики не заключили соглашение о разделе дома и участка в натуре. Наследник обратился с требованием о разделе земельного участка и жилого дома. По таким делам необходимо заявлять требования о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, разделе дома, разделе участка. Важная роль отводится эксперту, именно он определяет физическую возможность (невозможность) раздела дома и участка. Анализируя предложенный экспертом вариант раздела жилого дома и участка, суд пришел к выводу, что предложенный экспертом вариант раздела в наибольшей степени отвечает требованиям, предъявляемым при разделе, приближен к идеальным долям наследников и соответствует завещанию наследодателя, не нарушает интересы сторон по делу. Поскольку доли в натуре оказались неидеальными, с одного из наследников взыскана денежная компенсация. Суд должен оценивать обеспеченность наследников возможностью выхода из жилого дома к своим земельным участкам, а также минимизировать затраты на техническое переустройство дома (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 14.06.2018 по делу N 33-1074/2018).
Возможно ли разделить участок, а дом оставить в совместной собственности? Наследники являлись собственниками по 1/2 доли земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, а также расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками. Один из наследников обратился с исковым заявлением о выделе в натуре 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, приложив заключение кадастрового инженера, согласно которому земельный участок сторон является делимым, часть земельного участка, соответствующая доле истца в праве общей собственности на земельный участок, может быть выделена в натуре. Суд полностью отказал в удовлетворении исковых требований, так как спорный земельный участок нельзя признать делимым, поскольку при выделе из него в натуре земельного участка, соответствующего доле истца, невозможно образовать самостоятельные земельные участки с тем же режимом разрешенного использования и с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Кроме того, истец просил выделить ему в натуре часть спорного земельного участка, не занятую строениями, находящимися в долевой собственности сторон, с оставлением всех строений на другой части земельного участка. Раздел земельного участка с оставлением расположенных на нем строений в общей долевой собственности сторон невозможен, поскольку в данном случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц (Определение Верховного суда Чувашской Республики от 14.10.2013 по делу N 33-3653/2013). Таким образом, нельзя разделить участок, оставив полностью строения в собственности одного из наследников.
Размер участка может быть небольшим, и не всегда наследникам удается разделить участки в натуре. Наследница обратилась в суд с исковым заявлением к другим наследникам, в котором просила выделить в натуре 2/3 доли земельного участка. В обоснование требований указала, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит 2/3 доли и по 1/6 доле в праве у каждого из ответчиков. Жилой дом фактически разделен между ними по договоренности. По пользованию земельным участком согласие между ними не достигнуто, ответчики не разрешают ей пользоваться земельным участком перед домом, а также подвести газ и воду. В удовлетворении исковых требований о выделе в натуре доли земельного участка истцу было отказано по той причине, что при выделе доли истца площадь земельного участка ответчиков будет составлять менее минимальной нормы отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства, установленной на территории муниципального образования. Это противоречит п. 4 ст. 11.9, п. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 1182 Гражданского кодекса РФ: раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения (Апелляционное определение Рязанского областного суда от 26.02.2014 N 33-607). То есть при разделе участков наследники сталкиваются с проблемой, если одна из выделяемых долей будет меньше минимального размера участка, установленного органом местного самоуправления.
Если наследники не имеют возможности физически разделить участок, у них существует возможность определить порядок пользования земельным участком. Вступившим в законную силу решением Балашихинского городского суда Московской области от 27 февраля 2006 г. между сособственниками дома определен порядок пользования земельным участком. В пользование собственника 1/3 доли дома выделена часть земельного участка. Кроме того, часть участка небольшой площади выделена в совместное пользование сособственников дома (Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2010 N 4-В09-50).
Интересным представляется еще один спор: истец - собственник 0,43 долей дома и члены его семьи обратились в суд с иском к ответчикам об определении порядка пользования земельным участком, возмещении материального и морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что между ними возникают конфликты по поводу землепользования, ответчики разрушили бетонные дорожки, претендуя на занимаемую ими территорию, чем причинили материальный ущерб и моральный вред. Ответчики предъявили встречный аналогичный иск, указывая на наличие спора о пользовании земельным участком, на котором расположен общий дом. Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда определены земли общего пользования на расстоянии 1,5 метра от стен дома и пристройки к нему вдоль всего периметра дома и подход к дому от тротуара; остальная нормативная придомовая территория передана сторонам в соответствии с размером причитающихся им долей по ранее отведенным участкам. Дополнительным решением истцу отказано в сносе калиток и ограждений вокруг дома, на стороны возложена обязанность не чинить препятствий друг другу в пользовании общей землей (Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2000 N 71-В99пр-13). Таким образом, споры по определению порядка пользования землей, как правило, возникают по причинам конфликтов между наследниками, невозможности подхода к своей части дома и так далее и связаны с чинением препятствий в пользовании имуществом.
Участники судебного разбирательства вправе заключить по делу мировое соглашение, которым разделить участки и выделить доли в натуре. Но если участки меньше минимального размера, такое соглашение суд не утвердит. Кроме того, если ранее было заключено мировое соглашение о разделе участка, при обращении с новым иском о разделе участка суд прекратит производство, за исключением некоторых случаев. Например, истец обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском о прекращении права на долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, разделе в натуре земельного участка и расположенного на нем жилого дома, о выделе в собственность истца части жилого дома в соответствии с его долей и сложившимся порядком пользования. В 1993 году судом уже было рассмотрено дело по иску наследодателей о разделе дома и определении пользования земельным участком, утверждено мировое соглашение. По условиям соглашения за наследодателями признано право собственности на часть домовладения, определен порядок пользования земельным участком. Заключенное мировое соглашение наследодателями не было реализовано, поскольку после их смерти наследники приняли жилой дом и земельный участок как находящиеся в общей долевой собственности наследодателей, а не отдельные квартиры в жилом доме и не отдельные земельные участки.
Судом, несмотря на заключенное мировое соглашение между наследодателями, была назначена экспертиза для выяснения вопроса о наличии технической возможности реального раздела спорного имущества: для определения порядка раздела жилого дома и земельного участка в натуре. Наследник просил возобновить рассмотрение дела без проведения экспертизы, поскольку жилой дом и земельный участок уже разделены определением Выборгского районного суда Ленинграда и суд не имеет права пересматривать мировое соглашение. Суд в данном случае указал следующее: суд не может разделить участок и дом в натуре, так как не представлено техническое заключение о наличии реальной возможности и вариантов выдела части дома в натуре, кадастровые работы не проведены, границы требуемого им земельного участка не установлены, не определены на местности, не согласованы со смежными землепользователями в установленном законом порядке. Предметом мирового соглашения, утвержденного ранее судом, являлся земельный участок, находящийся в пользовании сторон, а не в собственности; внешние границы участка из мирового соглашения и спорного участка отличаются, что подтверждается межевым делом и утвержденными границами единого земельного участка; общая площадь жилого дома, раздел которого производил суд по мировому соглашению, не совпадает с данными в новом техническом паспорте на жилой дом (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.03.2017 N 33-6563/2017 по делу N 2-2038/2016). Анализируя указанный спор, следует сделать вывод о том, что возможно пересмотреть мировое соглашение о разделе, утвержденное ранее, если изменился предмет спора: земельный участок или дом, например, сделан пристрой или уточнены границы земельного участка.
По данной тематике не следует забывать о преимущественном праве наследника, пользовавшегося имуществом до смерти наследодателя, на указанное имущество, если у него отсутствует другое жилое помещение. Например, два наследника обратились с иском к третьему наследнику о разделе наследственного имущества, находящегося в общей долевой собственности, с прекращением права собственности ответчика на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, выкупом доли, перераспределении долей, взыскании расходов на содержание жилого дома. На момент смерти наследодателя истцы были зарегистрированы по месту жительства в указанном доме и постоянно проживали в нем. Других жилых помещений у них в собственности не имеется. Ответчик постоянно проживает и зарегистрирован в другом жилом помещении. Истцы несут все расходы по содержанию дома, ответчик в содержании дома участие не принимает. Ответчик иск не признал, обратился в суд со встречным иском об определении порядка пользования спорным жилым домом и земельным участком, о вселении, мотивировав свои требования тем, что имеет существенный интерес в пользовании спорным жилым домом. Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Судом апелляционной инстанции исковые требования удовлетворены: произведен раздел дома и земельного участка в пользу истцов, ответчику выплачивается денежная компенсация. Однако Верховный Суд РФ не согласился с таким судебным актом и отправил дело на новое рассмотрение, указав следующее: истцы пропустили трехлетний срок для предъявления требования о преимущественном праве в наследуемом имуществе, который исчисляется со дня открытия наследства. Иного момента начала течения срока для применения положений закона о преимущественном праве на неделимую вещь при разделе наследства закон не устанавливает. Получение наследниками свидетельства о праве на наследство, регистрация права собственности на наследство в виде объектов недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не влияют на момент начала течения указанного выше срока и не могут являться причинами для его восстановления. Таким образом, если наследник в течение указанного срока не заявил о своем намерении этим преимущественным правом воспользоваться и не принял предусмотренных законом мер к его реализации, то он это право утрачивает, поскольку названный срок является пресекательным и восстановлению не подлежит, так как четко определяет границы существования права. После пропуска трехлетнего срока право на раздел наследства и нормы об охране прав детей, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан (ст. 1165 - 1167 Гражданского кодекса Российской Федерации) продолжают сохранять свое специальное значение по отношению к нормам гл. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению на весь период существования общей долевой собственности. Поскольку стороны спора к категории лиц, указанных в ст. 1165 - 1167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не относятся, к спорным правоотношениям подлежала применению ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая порядок и условия раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли. Согласно п. 4 указанной статьи выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 8-КГ14-7).
Таким образом, судебные наследственные споры по разделу земельных участков часто встречаются в судебной практике. Тема достаточно урегулирована законодательно, принято Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании". Тем не менее встречается ряд вопросов, по которым судебная практика отсутствует. По рассмотренным ситуациям необходимо сделать такие выводы: земельные участки могут быть разделены между наследниками в судебном порядке, если при разделе участки не меньше предельно допустимых размеров, утвержденных органами местного самоуправления для данной категории участков. Если участки меньше допустимых размеров, следует обратиться с требованием об определении порядка пользования земельным участком и строением, которое на нем находится. Участок невозможно разделить без раздела строений. Необходимо помнить о преимущественном праве наследника, проживающего на участке вместе с наследодателем и не имеющего иного имущества, на данный участок и дом. На требование о преимущественном праве срок исковой давности восстановлению не подлежит.
Читайте ещё по этой теме:
- Правовые проблемы раздела земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами
- Предельный минимальный размер земельного участка
Автор: Тихонова Н.