Приобретение жилых помещений в собственность в порядке наследования широко распространено в гражданском обороте. Возникающие при этом сложные вопросы, как правило, вызываются следующими обстоятельствами: 1) характеристикой жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности; 2) избранным способом передачи имущества наследодателем (по закону или по завещанию); 3) возможными правами третьих лиц на жилые помещения, переходящие по наследству.
В любом случае по наследству может быть передано только имущество, которое на момент смерти наследодателя находилось в его собственности. Поэтому не может быть включено в наследственную массу жилое помещение, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет, так как в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует, когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении его не имели. Учитывая, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях, суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" (в ред. от 21 декабря 1993 г., с изм. от 25 октября 1996 г.). Подп. "в", "г" п. 14 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1991. N 7.
Некоторые трудности могут возникнуть с определением объема прав наследодателя, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и которые не были зарегистрированы в соответствии с Законом о государственной регистрации. В данном случае принципиальным является вопрос о том, какое правовое значение имеет государственная регистрация прав на недвижимое имущество: является ли она правоустанавливающим или правоутверждающим фактом. На наш взгляд, следует согласиться с учеными, предпочитающими второй подход <2>, тем более что по тому же пути идет и судебная практика. Примером может служить Определение Рязанского областного суда от 6 февраля 2002 г. N 33-150-02. В. и И. обратились в суд с иском к С. о признании права собственности на жилой дом. Однако С., сын их умершего брата, обратился к В. с иском об освобождении домовладения путем выселения, мотивируя требования тем, что 24 марта 2001 г. умер его отец Н., после смерти которого открылось наследство на целое домовладение. Позднее в кассационной жалобе он отметил, что проживающий в доме В. не имеет никаких правоустанавливающих документов на дом, поскольку никто из наследников право собственности на домовладение не оформлял. Однако суд, отказывая С. в удовлетворении его требований, учел то, что истцы фактически приняли наследство, разделив движимое имущество, оставшееся после смерти матери и предоставив возможность проживать в доме отцу С. Поэтому за ними было признано право на соответствующую долю в праве собственности на домовладение.
--------------------------------
<2> См.: Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество // Рос. юстиция. 2000. N 8. С. 32.
Из той же сферы и проблемы допустимости преемства в правомочии на заключение договора приватизации либо в праве требования к учреждению юстиции о регистрации прав на приватизированное жилье. Имеется в виду ситуация, когда наследодатель, изъявив желание заключить договор приватизации, либо не оформил его, либо не успел произвести его регистрацию. Представляется, что в данном случае наследники могут рассматриваться как правопреемники в части надлежащего оформления приватизации. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все ранее вынесенные решения и определения об отказе в удовлетворении исковых требований С. о признании права собственности на однокомнатную квартиру его матери, ссылавшегося на то, что она при жизни выразила желание приватизировать квартиру, которая соответственно должна перейти к нему в порядке наследования. Было отмечено, что отсутствие заявления Р. и документов на приватизацию квартиры само по себе не может служить основанием к отказу в требовании ее наследников, тем более что рассмотрение заявления на приватизацию было отложено до оформления в установленном правовыми нормами порядке перепланировки квартиры, произведенной без соответствующего разрешения. Распоряжение о перепланировке квартиры было принято 25 мая 2001 г., а 28 июня 2001 г. Р. умерла <3>.
--------------------------------
<3> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. N 5-В04-95 // Бюл. Верховного Суда РФ. 2005. N 5.
Другое дело, когда наследодатель не воспользовался своими правами при ее проведении. На это обстоятельство, в частности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда, отказывая Г. в удовлетворении требований о признании договора приватизации и свидетельства о праве собственности недействительными. Истец, отстаивая свои наследственные права на долю в квартире, указал, что его отец был лишен права на участие в приватизации, будучи введен в заблуждение ответчиками относительно существа сделки. Являясь инвалидом первой группы по зрению и имея преклонный возраст, он не мог прочитать подписываемые им документы, хотя не отказывался принять часть квартиры в свою собственность и не отказывался от своей доли в пользу других лиц. Судом было указано, что в соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой и право требовать признания ее недействительной принадлежит лишь стороне в сделке, действовавшей под влиянием заблуждения. Г. стороной в сделке не являлся, а его отец совершенную сделку при жизни не оспаривал <4>.
--------------------------------
<4> См.: Определение Рязанского областного суда от 13 марта 2002 г. N 33-308-02.
Некоторые особенности имеет и наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности. Главной проблемой является то, что при установлении общей совместной собственности понятие долей по определению отсутствует, но в случае смерти одного из сособственников встает практический вопрос: как делить принадлежавшее ему имущество, если оно организационно не обособлено от имущества пережившего сособственника. Конечно, изменения, внесенные в 2001 г. в Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", исключили возможность приватизации жилых помещений в совместную собственность "не супругами" на будущее, но обратной силы они не имеют, следовательно, проблема наследования в этих условиях будет возникать еще неоднократно.
Между тем судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Так, в судах общей юрисдикции появилась категория дел, когда в порядке особого судопроизводства наследодатель посмертно наделяется новым субъективным правом, а именно правом долевой собственности <5>. В 2000 г. среди нотариусов был распространен Обзор судебной практики Кемеровского областного суда, где приводился пример разрешения спора о праве на наследство в отношении квартиры, приватизированной в общую совместную собственность. Суд вынес решение, обязывающее учреждение зарегистрировать по 1/3 доли за каждым из наследников, как это было предусмотрено заключенным ими нотариальным соглашением, аргументируя его тем, что: а) наследник считается принявшим наследство с момента обращения к нотариусу с соответствующим заявлением; б) заявитель, принявший наследство, стал правообладателем (п. 1 ст. 129 ГК РФ); в) правообладатель лично или через представителя правомочен обращаться за регистрацией, следовательно, обращение за регистрацией правомерно <6>.
--------------------------------
<5> См.: Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Рос. юстиция. 2002. N 11; Лиманский Г.С. Право наследования: теоретико-методологические и практические проблемы: Монография. Рязань, 2004. С. 41.
<6> См.: Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности. С. 23.
Представляется, что ни тот, ни другой подход не является полноценным выходом из сложившейся ситуации, которая настоятельно требует своего законодательного разрешения. Некоторые ученые предлагают оставшимся собственникам составить, подписать и нотариально заверить соглашение об определении долей в квартире (в доме), указав в нем всех сособственников помещения, правоустанавливающие документы на него, стоимость квартиры, согласие каждого сособственника на распределение долей между ним и другими сособственниками в равных (или иных) долях, а также на основании ч. 2 ст. 254 ГК РФ установить долевое участие каждого сособственника. Совершение этих действий, по их мнению, дает основание нотариусу выдать после смерти сособственника наследнику его имущества, находящегося теперь уже в общей долевой собственности, свидетельство о праве на наследство <7>.
--------------------------------
<7> См.: Ляпунов С.Г. Наследование жилья // Гражданин и право. 2001. N 1.
При этом, однако, остается неясным, кто может подписать такое соглашение от имени умершего сособственника. Представляется, что эту дилемму можно разрешить только с помощью использования двух юридических конструкций: фикции и презумпции. Первоначально допускаем заведомо ложное утверждение о том, что лицо, доля которого в имуществе устанавливается, находится в живых, после чего исходим из предположения, что оно соглашается с оговоренным другими сособственниками порядком распределения долей в общей собственности на жилое помещение.
Однако ответ на рассматриваемый вопрос дает законодатель, устанавливая правило, согласно которому при разделе общего имущества доли сособственников признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (п. 1 ст. 39 СК РФ, п. 3 ст. 257 ГК РФ) или не установлено решением суда исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ). Последнее обстоятельство, как представляется, следует учитывать и при наследовании имущества одного из супругов.
Практические трудности могут возникнуть и при наследовании жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности. Суть проблемы наглядно демонстрирует разбирательство по делам о наследовании, где в одном случае предметом спора было установление права собственности на жилое помещение истцов, претендовавших соответственно на 1/8 и на 1/24 доли домовладения <8>, в другом - на 11/47 и 22/47 доли <9>. Очевидно, что практическая реализация этого права будет несколько затруднена при невозможности выдела этой доли в натуре в виде обособленного помещения. Из положений п. 3 ст. 252 ГК РФ следует, что в этих случаях сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При недостижении соглашения об этом вопрос решается в судебном порядке. Однако закон не содержит механизма разрешения проблемы выдела доли, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость.
--------------------------------
<8> См.: Определение Рязанского областного суда от 23 января 2002 г. N 33-76-02.
<9> См.: Определение Рязанского областного суда от 8 января 2003 г. N 33-16-03.
Определенные особенности имеет наследование прав, связанных с участием в жилищно-строительном кооперативе. Если взнос был выплачен полностью, то наследование осуществляется в обычном порядке, поскольку объектом наследования становится квартира. В остальных случаях речь идет о наследовании пая, что дает право наследнику быть принятым в члены соответствующего кооператива, в чем ему не может быть отказано (п. 1 ст. 1177 ГК РФ).
Трудности возникают и в тех случаях, когда на участие в ЖСК претендуют несколько наследников. Некоторые ученые считают, что выбор должен остановиться на одном из них <10>, другие не без основания полагают, что решение этого вопроса должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно - возможности его раздела таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ) <11>. Последняя точка зрения представляется более обоснованной, поскольку именно такой подход позволяет наиболее полно защитить права и законные интересы наследников.
--------------------------------
<10> См.: Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002. С. 284.
<11> См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 82 - 83; Шилохвост О.Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журн. рос. права. 2005. N 8.
Существует и другая проблема: противоречия между нормами ГК РФ и ЖК РФ. Так, правила о преимущественном праве на вступление в члены кооператива, предусмотренные ч. 4 ст. 131 ЖК РФ, расходятся с условиями призвания тех же категорий граждан к наследованию, предусмотренными ст. 1148 ГК РФ. В результате при совместном применении указанных норм, как отмечает О.Ю. Шилохвост, может оказаться, что право на пай будет принадлежать одним лицам, а правом на вступление в жилищный кооператив будут обладать другие. По крайней мере ЖК РФ не оперирует категорией иждивенчества, когда закрепляет преимущественное право члена семьи, проживавшего совместно с наследодателем и не являвшегося его наследником, на вступление в кооператив. Следует признать, что это не единственная проблема действующего законодательства. Возражение, в частности, вызывает очередность призвания к наследованию отдельных категорий лиц, закрепленная в ГК РФ. Как справедливо отмечает И.А. Михайлова, "остается неясным, почему права и интересы лиц, заменивших ребенку родителей, или лиц, воспринимавшихся отчимом и мачехой в качестве собственных детей, законодатель посчитал менее значимыми, чем права двоюродных внуков и правнуков, двоюродных бабушек и дедушек" <12>, отнеся первых к наследникам седьмой очереди. На наш взгляд, это противоречит не только логике, но и основополагающим принципам гражданского права, поэтому следует согласиться с предложением закрепить право на наследство отчима и мачехи, пасынков и падчериц в качестве наследников по закону третьей очереди <13>. Особенно актуальным это представляется именно в отношении прав на жилое помещение, хотя в данном случае возможно и иное решение проблемы - в виде закрепления права пожизненного проживания в нем.
--------------------------------
<12> Михайлова И.А. Гражданская правосубъектность физических лиц: проблемы законодательства, теории и практики: Монография. М., 2006. С. 206.
<13> См.: Там же.
При этом неизбежно возникает вопрос о том, стоит ли предоставлять это право всем без исключения отчимам (мачехам) и пасынкам (падчерицам). На наш взгляд, его реализация должна быть поставлена в зависимость от участия в воспитании и содержании неродного ребенка. Установление обязательного срока совместного проживания для приобретения права наследования (как, например, годичного срока для иждивенцев) представляется в данном случае неуместным, поскольку он не влияет на отношения в семье. Следует учитывать, что при наследовании закон защищает нетрудоспособных иждивенцев наследодателя, которые наследуют по закону наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию, если они не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении. При этом для лиц, не относящихся к наследникам по закону, устанавливается необходимость проживания совместно с наследодателем (п. 2 ст. 1148 ГК РФ).
Закрепляется и право отдельных категорий лиц (несовершеннолетних или нетрудоспособных детей наследодателя, его нетрудоспособных родителей и супруга, а также нетрудоспособных иждивенцев наследодателя) на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ), которая должна составлять не менее половины той доли, которая причиталась бы им по закону. Однако если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение), суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении (п. 4 ст. 1149 ГК РФ). Данное положение было воспринято из Определения Конституционного Суда РФ, в котором отмечалось, что предоставление наследнику обязательной наследственной доли в полном объеме во всех без исключения случаях может приводить к нарушению принципа социальной справедливости и отказу гражданам в их праве на судебную защиту <14>.
--------------------------------
<14> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. N 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Куркиной Елены Анатольевны на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР" // Вестн. Конституционного Суда РФ. 2000. N 2.
На практике данная норма может породить ряд проблем, поскольку в этой статье отсутствует указание на то, должен ли наследник по завещанию проживать в завещанном помещении и должно ли судом учитываться наличие у него прав на иное жилое помещение. Представляется, что этот вопрос должен разрешаться с учетом конкретных обстоятельств дела. Следует, в частности, принимать во внимание нуждаемость в улучшении жилищных условий как наследника по завещанию, так и лица, имеющего право на обязательную долю в наследстве. Компромисс возможен, если за первым признать право собственности, а за вторым - право пожизненного проживания. Некоторые проблемы могут возникнуть и при вступлении в наследство. Речь идет как о соблюдении установленных сроков, так и о механизме реализации этого права. Например, лица, отбывающие наказания в местах лишения свободы, могут осуществить права наследования: 1) путем личного вступления в права наследования, если в отведенный для этого срок осужденный освобождается либо если ему предоставлен краткосрочный отпуск; 2) подачей заявления о праве на наследство; 3) путем выдачи осужденным доверенности третьему лицу на вступление в наследство <15>.
--------------------------------
<15> См.: Бакунин С.Н. Формы вступления в наследство лицами, находящимися в местах лишения свободы // Человек: преступление и наказание: Вестн. Академии права и управления Минюста России. Рязань, 2004. N 1. С. 14 - 15.
Весьма интересны в практическом отношении положения ГК РФ и ЖК РФ о завещательном отказе. В то время как формулировки ГК РФ не оставляют сомнения в том, что жилое помещение, входящее в состав наследства, может быть по завещательному отказу не только передано в пользование отказополучателя, но и предоставлено ему в собственность, ЖК РФ регламентирует лишь возможность предоставления ему права пользования жилым помещением (ст. 33). Данное положение расценивается некоторыми учеными как необоснованное ущемление завещательной правоспособности собственника жилого помещения <16>, с чем трудно согласиться, поскольку завещательный отказ по своей сути является ограничением прав наследника.
--------------------------------
<16> См.: Шилохвост О.Ю. Указ. соч. С. 34.
Важно учитывать, что на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). При этом сопоставление норм ст. 33 ЖК РФ с положениями п. 2 ст. 1137 ГК РФ приводит к выводу о том, что предметом завещательного отказа по ЖК РФ может быть только часть жилого помещения, поскольку речь идет о том, что отказополучатель может пользоваться данным помещением только наравне с наследником-собственником.
Изложенное позволяет сделать следующие выводы.
- Специфика жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности, избранный наследодателем способ передачи имущества, а также возможность наличия у третьих лиц прав на жилые помещения, переходящие по наследству, порождают ряд проблем как в цивилистической литературе, так в правоприменительной практике.
- В случаях, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), не оформленных в установленном порядке, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь правоутверждающим фактом. За наследником также следует признавать право на заключение договора приватизации либо требования к учреждению юстиции о регистрации прав на не приватизированное наследодателем жилье.
- Вопрос о наследовании жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, на практике может быть решен либо на основе нотариально заверенного соглашения остальных сособственников, либо судом с учетом законодательных положений о равенстве долей сособственников и возможности их изменения в случаях, установленных СК РФ.
- Практические трудности могут возникнуть и в отношении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку реализация права на выдел доли в натуре нередко затруднена, а механизм разрешения проблемы ее выдела, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость, законом не предусмотрен.
- Реализация наследственных прав в отношении не полностью выплаченного пая в ЖСК затруднена ввиду противоречий, существующих между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В любом случае решение вопроса о количестве наследников, имеющих право на вступление в ЖСК, должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно - возможности раздела его таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.
- При приобретении права собственности на жилое помещение в порядке наследования следует учитывать возможность предоставления третьим лицам права пользования этим жилым помещением по завещательному отказу, которое сохраняется и при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу.
Читайте ещё по этой теме:
- Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- Наследование жилых помещений: правоприменительные аспекты проблемы
Автор: Малахова А.А.