По данным Всероссийской переписи населения 2020 г., около 69% населения России проживает в многоквартирных домах (далее — МКД) в отдельных или коммунальных квартирах <1>. Причем степень износа 202 205 МКД (а по сведениям ГИС ЖКХ в России всего около 1 млн МКД <2>) составляет от 66% и выше (по данным на 2021 г.) <3>.

Таким образом, каждый пятый МКД в России характеризуется высокой степенью износа и угрозой быть признанным аварийным, а лица, проживающие в нем, рискуют столкнуться с правовыми последствиями такого решения.

———————————
<1> Итоги ВПН-2020. Т. 11. Жилищные условия населения. Таблица 1. Население по типам занимаемых жилых помещений по субъектам Российской Федерации // Официальный сайт Росстата. URL: https://rosstat.gov.ru/vpn/2020/Tom11_ZHilishchnye_usloviya_naseleniya (дата обращения: 01.08.2024).
<2> Размещение информации о многоквартирных домах в разрезе способов управления // Официальный сайт ГИС ЖКХ. URL: https://dom.gosuslugi.ru/#!/wdgt-mkd-control-method (дата обращения: 01.08.2024).
<3> Жилищное хозяйство в России. 2022: Стат. сб. Росстат. М., 2022. С. 16.

Основания и порядок признания МКД аварийным установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <4> (далее — Положение о признании помещения жилым помещением).
———————————
<4> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Полномочиями для дачи заключения о признании МКД аварийным обладают межведомственные комиссии, создаваемые органами исполнительной власти соответствующего уровня, определяемого в зависимости от того, к какому виду жилищного фонда по форме собственности принадлежит МКД. На основе представленного заключения региональные или местные органы исполнительной власти принимают решение о признании МКД аварийным и последующих действиях.

Заключения комиссии и издаваемые на их основе индивидуальные административные акты могут быть обжалованы гражданами в суд, который, признав незаконным решение органа или лица, наделенных публичными полномочиями, может, в том числе, самостоятельно восстановить нарушенное право, устранить допущенное нарушение, т.е. принять решение о признании МКД аварийным и подлежащим сносу (или реконструкции) <5>.
———————————
<5> Постановление Конституционного Суда РФ от 15 декабря 2022 г. N 55-П «По делу о проверке конституционности части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 7, 42, 47, 51 и 52 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом в связи с жалобой граждан А.Г. Брюханова и Н.В. Брюхановой» // СЗ РФ. 2023. N 1 (часть III). Ст. 495.

Особого внимания заслуживают правовые последствия решения именно о сносе МКД, поскольку это влечет прекращение права собственности на расположенные в нем помещения и машино-места. Следует сразу отметить, что законодательство не содержит специальных правил, касающихся собственников нежилых помещений и машино-мест, соответственно, к ним по аналогии могут применяться положения о собственниках жилья <6>.
———————————
<6> См.: Погадаева М.С., Чорновол Е.П. Обеспечение жилищных прав нанимателя и собственника в случае признания дома непригодным для проживания или аварийным // Вестник науки. 2021. Т. 2. N 6-1 (39). С. 138.

В соответствии с жилищным законодательством в административном акте о сносе аварийного МКД собственникам помещений в таком доме первое, что должно быть предложено, это самостоятельно осуществить его снос в разумный срок (ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ <7> (далее — ЖК РФ)). Однако порядок и сроки предъявления требования о сносе дома на федеральном уровне нормативно не определены, так же, как и критерии разумного срока, предоставляемого собственникам для сноса аварийного дома.
———————————
<7> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Если МКД, подлежащий сносу, не был снесен в установленные сроки, то законодательство предусматривает общий и специальные правовые механизмы обеспечения жилищных прав собственников.

Общий порядок, распространяющийся на всех собственников, предусмотренный в ст. 32 ЖК РФ и поддержанный Верховным Судом РФ <8>, предполагает два варианта развития событий в зависимости от того, включен МКД в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (далее — Программа) или нет.
———————————
<8> Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 7.

В первом случае собственник жилого помещения в доме, подлежащем сносу, в силу ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» <9> имеет право выбрать: либо возмещение за утраченное жилье, либо предоставление другого жилого помещения, к которому, как верно отмечает Н.Н. Никифорова, законодатель не предъявляет каких-либо требований, соответственно, по аналогии закона подлежат применению положения ст. 89 ЖК РФ <10>.
———————————
<9> СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799.
<10> Никифорова Н.Н. Реализация прав собственников жилых помещений, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при расселении аварийного жилья: анализ правоприменительной практики // Криминалист. 2017. N 1 (20). С. 67.

Во втором случае право выбора, по сути, принадлежит органу местного самоуправления, который при желании и наличии соответствующего жилищного фонда может предложить собственнику вместо компенсации за утраченное жилье другое жилое помещение, но с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 10, 8 ст. 32 ЖК РФ). При этом с согласия собственника жилье ему может предоставляться не только на праве собственности, но и на иных правовых основаниях из жилищного фонда социального использования, специализированного жилищного фонда <11>.
———————————
<11> Пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Важно отметить, что в любом случае, независимо от того, кто обладает инициативой при определении правовых последствий сноса аварийного МКД, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд, однако, к сожалению, «… действующее законодательство не содержит четкого указания, когда должно быть принято решение об изъятии земельного участка» <12>.
———————————
<12> Бердникова Е.В., Соловых С.Н. Проблемные аспекты судебной защиты прав собственников жилых помещений при переселении из аварийного жилья в Российской Федерации // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление. Право. 2023. Т. 23. N 1. С. 76.

Размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется исходя из рыночной стоимости жилья, размера доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, убытков, которые несет собственник в связи с переездом на другое место жительства (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ), а также (в соответствии с позицией Верховного Суда РФ) компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД.

Сроки расселения граждан из МКД, подлежащего сносу, нормативно не определены, не установлены также правила и о необходимости незамедлительно освободить непригодное жилое помещение, что приводит на практике к тому, что сроки отселения произвольно устанавливаются органами местного самоуправления, а жильцы вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав, требуя установления разумного срока <13>.
———————————
<13> Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Ульяновского областного суда от 12 сентября 2023 г. по делу N 33а-4179/2023 // Официальный сайт Ульяновского областного суда. URL: http://www.uloblsud.ru/index.php?option=3&id=90&idCard=108387&ysclid=m76f485vzi192446326 (дата обращения: 05.08.2024).

Специальные правовые механизмы обеспечения жилищных прав собственников предполагают учет определенных особенностей, присущих субъекту правоотношений.

В жилищной сфере государство приняло на себя обязанность по предоставлению жилья малоимущим и иным, указанным в законе, гражданам, нуждающимся в жилье (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ <14>), исполнение которой конкретизируется положениями жилищного законодательства.
———————————
<14> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).

По общему правилу малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, в порядке очередности обеспечиваются жильем по договорам социального найма (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). При этом если данные лица проживают в жилых помещениях, которые признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, то законодательство предусматривает для таких граждан дополнительные гарантии <15> — обеспечение жильем вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

———————————
<15> Постановление Конституционного Суда РФ от 22 января 2018 г. N 4-П «По делу о проверке конституционности пункта 3 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой граждан А.А. Шакировой, М.М. Шакирова и А.М. Шакировой» // СЗ РФ. 2018. N 5. Ст. 796.

Однако судебную практику применения положений жилищного законодательства об обеспечении прав и законных интересов малоимущих собственников жилья в МКД, подлежащем сносу, Конституционный Суд РФ признал противоречивой <16>.

———————————
<16> Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 2023 г. N 20-П «По делу о проверке конституционности частей 1, 8 и 10 статьи 32 и пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 2 и части 3 статьи 16 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в связи с жалобами граждан С.Н. Бирюковой, А.Л. Лебедева и Т.С. Лебедевой, С.З. Раджабова» // СЗ РФ. 2023. N 18. Ст. 3390.

С одной стороны, Верховный Суд РФ отмечает, что ст. 32 ЖК РФ не исключает требования ст. 57 ЖК РФ, а значит, указанным гражданам взамен могут быть вне очереди предоставлены жилые помещения по договору социального найма <17>, с другой — придерживается позиции, что действие ч. 2 ст. 57 ЖК РФ распространяется только на нанимателей жилых помещений по договору социального найма, а не собственников <18>.

———————————
<17> Пункт 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2009 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 2010 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 5.
<18> Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 7.

В итоге Конституционный Суд РФ признал ч. 1, 8 и 10 ст. 32 и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они не обеспечивают системного решения вопроса об обеспечении жилищных прав малоимущих собственников единственного жилья, являющегося непригодным для проживания, в том случае, если на таких лиц не распространяется действие Программы. При этом Конституционный Суд РФ отметил, что до изменения законодательства следует исходить из того, что таким гражданам должно во внеочередном порядке предоставляться по договору социального найма жилое помещение, благоустроенное и равнозначное по общей площади ранее занимаемому. В случае невозможности оперативно предоставить такое жилье и при наличии угрозы жизни или здоровью вследствие пребывания в занимаемом жилом помещении собственнику незамедлительно должно быть предоставлено жилое помещение маневренного фонда до разрешения его жилищного вопроса по существу.

Несмотря на то что предложенный Конституционным Судом РФ временный подход в целом отвечает интересам заинтересованных граждан, отдельные вопросы остались неурегулированными, а именно:

1. есть ли у собственников возможность выбора между предоставлением жилья по договору социального найма и получением возмещения за изъятое жилье;
2. возможно ли и каким образом вернуть жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, в частную собственность, в том случае, если право на приватизацию было реализовано ранее.

Во исполнение указаний Конституционного Суда РФ жилищное законодательство было изменено <19>, и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ был уточнен положением о том, что если в предусмотренном законом порядке не принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен непригодный для проживания индивидуальный жилой дом или подлежащий сносу МКД, то малоимущим собственникам единственного жилья вне очереди предоставляется жилое помещение по договору социального найма.
———————————
<19> Федеральный закон от 14 февраля 2024 г. N 14-ФЗ «О внесении изменений в статьи 57 и 95 Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2024. N 8. Ст. 1041.

Анализ изменений жилищного законодательства позволяет сделать ряд выводов.

Во-первых, из новеллы совсем не очевидно, что внеочередной порядок обеспечения жильем по договору социального найма распространяется на всех малоимущих собственников, если их жилищные права не осуществляются в рамках Программы.

Тот факт, что не принято уполномоченным органом решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный МКД, не тождественен по смыслу и содержанию выводу о том, что жилищные права собственников не осуществляются в рамках Программы, как указал в своем заключении Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на проект Федерального закона N 441537-8 «О внесении изменений в статьи 57 и 95 Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма), внесенный Правительством Российской Федерации <20>. Как было отмечено ранее, земельный участок под МКД, подлежащим сносу, всегда изымается для муниципальных нужд (а значит изымаются и все жилые помещения, находящиеся в частной собственности в таком доме), если в установленные сроки не будет осуществлен снос МКД собственниками самостоятельно (что, очевидно, маловероятно). Такого же подхода придерживается и судебная практика <21>.

———————————
<20> Заключение Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на проект Федерального закона N 441537-8 «О внесении изменений в статьи 57 и 95 Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма), внесенный Правительством Российской Федерации // Информационный ресурс Государственной Думы РФ «Система обеспечения законодательной деятельности». URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/441537-8 (дата обращения: 05.08.2024).
<21> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 января 2023 г. N 53-КГ22-17-К8.

Соответственно, в абсолютном большинстве случаев решение об изъятии земельного участка под подлежащим сносу МКД будет принято, а вот дальше такой МКД может быть как включен, так и не включен в Программу, что и влияет на реализацию жилищных прав собственников. Именно ситуация, когда решение об изъятии земельного участка принято, а дом не вошел в Программу, и вызывала правоприменительные проблемы. Данный вопрос так и остался нерешенным.

Во-вторых, законодатель (в отличие от Конституционного Суда РФ) для ситуаций, когда жилье предоставляется малоимущему собственнику вне очереди по договору социального найма, не определил особенности изъятия жилого помещения, находящегося в частной собственности, не указал, требуется ли в данном случае равноценное возмещение. Кроме того, если допустить, что жилье, находящееся в частной собственности, изымается без возмещения, а взамен предоставляется жилье по договору социального найма (как предлагал Конституционный Суд РФ), то встает вопрос о возможности его приватизации при условии, что право на приватизацию было использовано ранее.

В-третьих, если изъятое жилое помещение принадлежало гражданам на праве общей долевой собственности и доли сособственников не были равны, то учитывается ли данное обстоятельство при приватизации предоставленного жилья по договору социального найма.

В-четвертых, следует законодательно уточнить, предоставляется ли жилое помещение по договору социального найма по норме предоставления и с учетом интересов бывшего собственника или нет.

В-пятых, законодатель не предусмотрел ситуаций, когда в муниципальном образовании нет жилого помещения для предоставления по договору социального найма, а также отсутствуют свободные жилые помещения маневренного фонда (или он не создан в принципе).

Таким образом, внесенные в жилищное законодательство изменения не обеспечили достижение установленной Конституционным Судом РФ задачи — системного решения проблемы обеспечения жильем малоимущих собственников, проживающих в непригодном для проживания жилье, а скорее наоборот, создали ранее несуществующие нормативные ограничения для защиты их жилищных прав и условия для новых правоприменительных проблем.

Литература

1. Бердникова Е.В. Проблемные аспекты судебной защиты прав собственников жилых помещений при переселении из аварийного жилья в Российской Федерации / Е.В. Бердникова, С.Н. Соловых // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление. Право. 2023. Т. 23. N 1. С. 72 — 78.
2. Никифорова Н.Н. Реализация прав собственников жилых помещений, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при расселении аварийного жилья: анализ правоприменительной практики / Н.Н. Никифорова // Криминалист. 2017. N 1 (20). С. 66 — 69.
3. Погадаева М.С. Обеспечение жилищных прав нанимателя и собственника в случае признания дома непригодным для проживания или аварийным / М.С. Погадаева, Е.П. Чорновол // Вестник науки. 2021. Т. 2. N 6-1 (39). С. 135 — 144.

Автор: Е.В. Басос