Самовольная постройка: некоторые аспекты применения судами ст. 222 ГК РФ

В настоящее время весьма актуальными являются вопросы, связанные с применением судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и сносом самовольных построек. Особенно острая ситуация складывается в г. Москве и Московской области, в связи с чем именно в данных субъектах Российской Федерации зачастую суды формально подходят к рассмотрению вопроса о признании постройки самовольной и ее сносе. Попробуем в данной статье рассмотреть отдельные вопросы, которые помогут защитить в суде свою компанию от необоснованных исков административных органов.

1) Итак, первое, на что следует обратить внимание при рассмотрении дела по иску о признании постройки самовольной и ее сносе, - вправе ли лицо, подавшее такой иск, обращаться в суд с требованиями о признании постройки самовольной и ее сносе. огласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из содержания ч. 1 ст. 222 ГК РФ нельзя сделать однозначный вывод о том, кто же вправе предъявлять иски о признании постройки самовольной и ее сносе. Судебная практика, складывающаяся в различных субъектах Российской Федерации, также показывает, что суды дают различную, а иногда и прямо противоположную оценку вопросу о том, вправе ли лицо, обратившееся в суд с иском о признании постройки самовольной и ее сносе, предъявлять подобного рода иски. Представляется, что за защитой своих нарушенных возведением самовольной постройки прав могут обращаться, во-первых, собственники или иные законные владельцы земельных участков, на которых осуществлено такое самовольное строительство, а во-вторых, органы, специально уполномоченные законами или подзаконными актами на осуществление контроля за соблюдением градостроительного законодательства и строительных норм и правил.

В Постановлении ФАС МО от 15 декабря 2004 года по делу N КГ-А41/11431-04, например, указано, что фактом возведения самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором такая постройка возведена, или граждан, поскольку нарушения строительных норм и правил безопасности, допущенные при возведении самовольной постройки, создали угрозу их жизни или здоровью. Следовательно, и правом на защиту нарушенных прав путем предъявления иска с требованием о сносе самовольной постройки обладает в первую очередь собственник или иной законный владелец земельного участка. Аналогичная позиция изложена и в Постановлении ФАС МО от 9 июля 2007 года по делу N КГ-А41/6169-07.

В случае, когда иск о признании постройки самовольной и ее сносе предъявлен не собственником или иным владельцем земельного участка, следует обратить внимание суда на то, что истец должен доказать факт нарушения его прав возведением самовольной постройки. Кроме того, необходимо исследовать полномочия лица, обратившегося в суд с подобным иском, поскольку зачастую различные административные органы требуют сноса самовольных построек, не имея на то соответствующих полномочий. Такая позиция признана арбитражными судами состоятельной. Так, например, Постановлением ФАС МО от 9 марта 2006 года по делу N КГ-А40/1400-06 признаны законными и обоснованными решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2005 года N А40-27484/05-9-250 и Постановление Девятого арбитражного суда от 5 декабря 2005 года по делу N 09АП-13329/05-ГК об отказе в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, мотивированные тем, что у истца отсутствует право на предъявление иска о сносе постройки, так как им не доказано, что он является лицом, чьи права нарушены возведением спорной постройки.

2) Обращаясь с исковым заявлением о признании постройки самовольной и ее сносе, истец основывает свои требования на ст. 222 ГК РФ.

Необходимо помнить, что конструкция ст. 222 ГК РФ позволяет признать самовольной постройкой только недвижимое имущество. Учитывая данное обстоятельство, истец в рамках рассмотрения дела в суде должен представить соответствующие документальные доказательства, позволяющие с точностью идентифицировать спорную постройку, ее технические и строительные характеристики, а также подтвердить, что спорный объект относится к объектам недвижимого имущества. В свою очередь, суд, применяя ст. 222 ГК РФ, должен установить, о каком имуществе идет речь - движимом или недвижимом. Кроме того, при рассмотрении дела суд должен исследовать вопрос: капитальный или временный характер носит постройка, поскольку данное обстоятельство входит в предмет доказывания по спорам о признании постройки самовольной и ее сносе.

Непредставление истцом в материалы дела допустимых и достоверных доказательств, позволяющих однозначно сделать вывод, что спорный объект относится к объектам недвижимости, является для суда основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку в таком случае к правоотношениям не может быть применена ст. 222 ГК РФ. Аналогичная позиция четко изложена в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 года по делу N Ф03-А51/06-1/4367, Постановлении ФАС МО от 7 мая 2007 года по делу N КГ-А40/2978-07, Постановлении ФАС МО от 18 апреля 2006 года по делу N КГ-А40/3009-06.

3) Из необходимости доказывания, что постройка относится к объектам недвижимости, вытекает объективная необходимость доказывания самого факта наличия какого-либо спорного объекта по указанному в исковом заявлении адресу.

Зачастую при рассмотрении дела в суде истцы в лице управ районов или соответствующих земельных органов, подтверждая факт наличия объекта недвижимости и его площадь, ссылаются на различные акты обмера площади земельного участка, акты проверки земельного участка, акты обследования земельного участка, схематические чертежи. Суды в решении об удовлетворении требований о сносе самовольной постройки также ссылаются на указанные акты и чертежи (например, Постановление ФАС МО от 27 августа 2007 года по делу N КГ-А40/8342-07), несмотря на то, что такие документы являются недопустимыми доказательствами и не могут подтверждать наличие или отсутствие какого-либо объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, при рассмотрении представленных доказательств необходимо особо обратить внимание суда на следующее. Во-первых, при обмере земельного участка и составлении актов обмера (проверки, обследования) земельного участка соответствующий орган должен уведомить юридическое лицо, в отношении которого проводится проверка, о дате и времени проведения такой проверки с тем, чтобы обеспечить юридическому лицу возможность направить своего законного представителя для участия в процедуре обмера участка и составления актов. В данных актах должны быть указаны фамилия, имя, отчество законного представителя юридического лица и его должность. Акты должны быть подписаны законным представителем юридического лица, который участвовал в процедуре обмера, а в случае его отказа от подписи - в акте должна быть сделана соответствующая отметка, которая удостоверяется подписями не менее чем двух лиц.

Во-вторых, в соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Сделанные должностными лицами земельных органов схематические чертежи, на которых изображена спорная постройка, не могут являться допустимыми доказательствами, поскольку федеральным законодательством указанные лица не наделены соответствующими полномочиями по техническому учету и инвентаризации объектов капитального строительства, в связи с чем акты обмера (проверки, обследования) земельного участка не могут подтверждать наличие или отсутствие какого-либо объекта недвижимости.

В соответствии с п. 5 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (утверждены Приказом Госстроя России от 31 мая 2001 года N 120) все объекты градостроительной деятельности подлежат государственному техническому учету и инвентаризации, независимо от формы собственности и назначения и должны быть учтены в Едином реестре.

При этом федеральным законодательством определен исчерпывающий перечень органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию. Так, в п. 2 Постановления Правительства РФ от 10 сентября 2004 года N 477 установлено, что государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. А техническую инвентаризацию, согласно п. 2 Приказа Минэкономразвития и торговли России от 5 апреля 2005 года N 70, вправе осуществлять только те организации, которые аккредитованы в установленном порядке Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости или его территориальными органами на осуществление технической инвентаризации.

В Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности по результатам проведенной инвентаризации учитываются в том числе самовольно возведенные, завершенные строительством объекты (части объектов).

Согласно п. 8 вышеуказанных Правил ведения Единого реестра только выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности является доказательством наличия объекта градостроительной деятельности, в том числе самовольно возведенного, по определенному адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и иных характеристик, на определенную дату. Таким образом, при рассмотрении дел по искам о признании постройки самовольной и ее сносе необходимо требовать от истца представления допустимых доказательств, подтверждающих факт наличия самовольно возведенного объекта недвижимости по определенному адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности на определенную дату. В данном случае таким документом является выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

На практике же истцы обычно представляют в материалы дела огромное количество недопустимых доказательств в виде справок различных административных органов, актов, схем и чертежей, сделанных неуполномоченными лицами, на основании которых суды выносят недостаточно обоснованные решения. Однако такие решения могут быть отменены судами вышестоящих инстанций, поскольку, применяя ст. 222 ГК РФ и удовлетворяя исковые требования о сносе самовольной постройки, суд должен конкретизировать объект недвижимости, подлежащий сносу, определить его место нахождения, указать его координаты. Недопустимо также и указание в решении суда ориентировочной площади постройки, поскольку суды тем самым нарушают права и законные интересы ответчика. Такая же позиция изложена в Постановлении ФАС Уральского округа от 20 июня 2006 года по делу N Ф09-1745/06-С6, в Постановлении ФАС МО от 3 марта 2003 года по делу N КГ-А40/176-03.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что градостроительные и земельные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов Российской Федерации. В этой связи стоит сказать, что для поиска дополнительных оснований для отказа в удовлетворении необоснованного иска о признании постройки самовольной и ее сносе, необходимо проанализировать и законодательство субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен объект недвижимости.

Например, в соответствии с ч. 9 ст. 61 Закона г. Москвы от 03.03.2004 N 13 "Об основах градостроительства в г. Москве" градостроительный объект признается самовольной постройкой судом на основании заключений органов государственной экспертизы, органов государственного надзора. Исходя из данной нормы, истец должен представить в материалы дела заключения органов государственной экспертизы и надзора, которые позволили бы достоверно установить, какой именно объект является предметом спора.

4) Следующее обстоятельство, входящее в предмет доказывания по делам, вытекающим из исков о признании постройки самовольной и ее сносе, является принадлежность самовольной постройки и ее строительство (возведение) именно ответчиком, а не каким-либо третьим лицом.

Закон в данном случае достаточно четко устанавливает правило, в соответствии с которым наступают неблагоприятные последствия строительства самовольной постройки. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, если лицо приобрело здание или часть здания (помещения в здании), в котором было осуществлено самовольное строительство или к которому прежним собственником были самовольно достроены пристройки или иные капитальные строения, то суд в таком случае, исходя из ч. 2 ст. 222 ГК РФ, не может возложить на такое лицо обязанность по сносу самовольной постройки.

По общему правилу ответственность и неблагоприятные последствия в случае нарушения лицом каких-либо установленных законодательством норм наступает при наличии вины, за исключением случаев, специально оговоренных в законе. В данном случае законодатель руководствовался общими правилами наступления неблагоприятных последствий. Для того чтобы возложить на лицо обязанность снести самовольную постройку или обязанность возместить материальные затраты, связанные с таким сносом, необходимо доказать, что данное лицо осуществило самовольное строительство, т.е. произвело действия по возведению постройки.

Суд при рассмотрении дела должен исследовать вопрос о том, когда и кем спорная постройка была возведена, установить фиксированный состав, границы, площадь постройки, а также проверить и достоверно установить факт ее принадлежности ответчику. На данном этапе для защиты своей позиции в суде ответчик может заявить ходатайство о назначении проведения строительной экспертизы для установления даты возведения и площади строения, являющегося объектом самовольной постройки (см.: Постановление ФАС МО от 3 марта 2003 года по делу N КГ-А40/176-03).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Таким образом, истец должен представить в материалы дела относимые и допустимые доказательства возведения спорной пристройки именно ответчиком, в противном случае у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований о признании постройки самовольной и ее сносе и суд должен отказать в удовлетворении иска со ссылкой на недоказанность истцом факта возведения постройки именно ответчиком.

Арбитражная практика, складывающаяся в различных федеральных округах, подходит к данному вопросу однозначно. Анализ постановлений федеральных арбитражных судов округов позволяет сделать вывод, что суды, применяя ч. 2 ст. 222 ГК РФ, предопределяют одно из обязательных условий удовлетворения исков о признании постройки самовольной и ее сносе - факт доказанности истцом строительства (возведения) самовольной постройки именно ответчиком.

Такая позиция содержится, например, в Постановлении ФАС МО от 14 мая 2007 года по делу N КГ-А40/3876-07, Постановлении ФАС МО от 19 июля 2006 года по делу N КГ-А40/6385-06, Постановлении ФАС МО от 28 мая 2007 года по делу N КГ-А40/4555-07, Постановлении ФАС МО от 21 августа 2006 года по делу N КГ-А40/7584-06, Постановлении ФАС МО от 17 июля 2006 года по делу N КГ-А40/6385-06, Постановлении ФАС Уральского округа от 20 сентября 2004 года по делу N Ф09-3071/04-ГК, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 28 июля 2004 года по делу N Ф04-5296/2004(А45-3364-36), Постановлении ФАС Центрального округа от 2 июля 2007 года по делу N А36-2815/2006, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 ноября 2005 года по делу N А33-23249/04-С2-Ф02-5928/05-С2, Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 5 сентября 2007 года по делу N А43-9826/2006-41-223, Постановлении ФАС МО от 26 июля 2005 года по делу N КГ-А40/6423-05.

5) Рассматривая вопросы применения ч. 2 ст. 222 ГК РФ, необходимо обратить внимание также на следующий важный момент. Нередки случаи, когда, руководствуясь ч. 2 ст. 222 ГК РФ, истцы формулируют свои исковые требования следующим образом - "обязать ответчика снести постройку, а в случае неисполнения решения в течение 10 дней (или иного определенного срока) с момента его вступления в законную силу предоставить право истцу снести указанную самовольно возведенную пристройку за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов". Действительно, ч. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает два вида неблагоприятных последствий осуществления самовольного строительства - либо возложение на лицо, осуществившее самовольную постройку, обязанности ее снести; либо обязанности возместить затраты, понесенные иным лицом, осуществившим снос постройки, по вступившему в законную силу решению суда.

Суды, удовлетворяя иски о признании постройки самовольной и ее сносе, часто в резолютивной части решения обязывают снести постройку, а в случае неисполнения решения в течение 10 дней (или иного определенного срока) с момента его вступления в законную силу предоставляют право истцу снести самовольно возведенную постройку за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов. Такой подход является неправильным, поскольку требование истца в части предоставления ему в случае неисполнения решения суда в течение 10 дней (или иного определенного срока) с момента его вступления в законную силу за счет ответчика права сноса самовольно возведенного строения фактически является изменением способа исполнения решения и одновременно с обязанием ответчика снести здание не может быть удовлетворено.

В случае неисполнения ответчиком решения суда истец вправе изменить способ его исполнения в установленном процессуальным законодательством порядке. Необходимо помнить, что решение суда не может быть принято под каким-либо условием, в данном случае под условием его неисполнения.

Аналогичная позиция четко изложена в Постановлении ФАС МО от 1 февраля 2007 года по делу N КГ-А40/13683-06. Такая арбитражная практика дает основания для обжалования решений судов первой инстанции, принятых под условием, в вышестоящие инстанции. Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 марта 2008 года.

Читайте ещё по этой теме:

• Снос дома, часть которого оказалась на чужой земле
• Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок

Автор: Иншина Р.С.