Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) являющиеся неотъемлемой частью потребительских кооперативов относятся к категории юридических лиц, участники которых имеют по отношению к этим юридическим лицам обязательственные права (п.2 ст.48 ГК РФ). Последнее означает, что член ЖСК, передавая кооперативу в качестве паевого, вступительного либо иного (дополнительного) взноса какое-либо имущество, полностью теряет права на него, при этом получая взамен права требования к кооперативу, а именно совокупность имущественных прав (например, право получать в пользование пропорционально своему паю часть кооперативного имущества с целью удовлетворения жилищных потребностей).

Стоит отметить, что члены жилищных, жилищно — строительных, дачных и других подобных кооперативов составляют особое исключение, так как после полного внесения паевых взносов они, помимо прав обязательственных, приобретают и вещные права на предоставляемое кооперативом имущество. Иначе говоря, в силу п.4 ст.218 ГК РФ член ЖСК, имеющий право на паенакопление и полностью внесший свой паевой взнос за предоставленные кооперативом квартиру или квартиры, становится собственником указанного имущества.

Следовательно, особенностью правового положения члена ЖСК является то, что до полного внесения паевого взноса он сохраняет за собой лишь имущественное право на паенакопление. Только после полного внесения паевого взноса к этому праву прибавляется право собственности на предоставляемое кооперативом имущество.

Необходимо отметить, что возникновение права собственности на имущество в потребительском кооперативе, помимо полной выплаты паевого взноса, определяется также физическим существованием предполагаемого для передачи в собственность имущества, так как несуществующие вещи (в частности, не построенные объекты недвижимости) не могут находиться в собственности в силу их физического отсутствия.

Таким образом, возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется двумя условиями: во–первых полной выплатой паевого взноса и во – вторых сдачей построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Отсюда следует, что даже при условии полной выплаты паевого взноса до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию член ЖСК имеет только имущественное право на сумму своего паенакопления, но не на само имущество, предоставляемое ЖСК.

Так как имущественные права, как и вещи, обладают оборотоспособностью, член ЖСК в любое время вправе по своему собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему имущественным правом как своей собственностью, т.е. совершить в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие охраняемые законом интересы других лиц. В том числе, член ЖСК по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, передать в порядке правопреемства и пр. принадлежащее ему имущественное право на сумму паенакопления на условиях и в порядке, предусмотренных уставом ЖСК.

Отметим, что закон не запрещает разделить пай между несколькими лицами, т.е. совершить действия по отчуждению в пользу третьих лиц не всего пая, а только его части. Следует учитывать, что в данном случае указанное отчуждение должно совершаться в соответствии с условиями, предусмотренными уставом конкретного кооператива, поскольку в нем может содержаться запрет на разделение пая между несколькими лицами.

Таким образом, при отсутствии в уставе ЖСК положения о запрете разделения суммы паенакопления между несколькими лицами организация — пайщик вправе передать часть своего паенакопления (не полностью внесенного паевого взноса) в ЖСК юридическому лицу — дольщику в счет уплаты пени за просрочку сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию в обусловленные в договоре сроки. При этом передаче подлежит именно часть паенакопления организации — пайщика, но никак не приходящееся на нее количество «предполагаемых» квартир, поскольку право собственности на квартиры в доме ЖСК возникнет у организации только после полного внесения паевого взноса и сдачи дома в эксплуатацию.

Так как наличие права на пай непосредственно связано с членством в кооперативе, отчуждая право на паенакопление, участник кооператива теряет право на членство в нем. Причем вновь принятый пайщик приобретает права своего предшественника, включая право пользования соответствующей частью кооперативного имущества.

В рассматриваемом случае организация — пайщик останется членом ЖСК, поскольку ею будет отчуждена только часть паенакопления. Вместе с тем юридическое лицо — дольщик после подачи заявления и принятия соответствующего решения общего собрания членов ЖСК также станет полноправным членом ЖСК, в связи с чем сможет в дальнейшем претендовать на передачу ему при условии полной выплаты пая квартиры в доме.

Важно отметить, что право собственности члена ЖСК возникает в силу прямого указания об этом в законе и без специального волеизъявления как кооператива, так и самого пайщика.

Отсюда следует с момента полной выплаты паевого взноса и сдачи дома в эксплуатацию юридическое лицо — дольщик сможет владеть, пользоваться и распоряжаться предоставленными ему помещениями в ЖСК по своему собственному усмотрению. Но при желании совершить сделки по отчуждению этого имущества юридическое лицо обязано зарегистрировать свое право собственности в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в противном случае отсутствие акта государственной регистрации может привести к невозможности распорядиться фактически принадлежащим на праве собственности имуществом.

Читайте ещё по этой теме:

• Преимущества ЖСК при строительстве жилых домов

Автор: Ю. Камфер