Сложившаяся в последние годы в нашей стране высокая стоимость жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке, предопределила появление и развитие альтернативных способов приобретения жилья. Одним из них является вложение денежных средств на этапе строительства многоквартирного дома с последующим приобретением квартиры в собственность. Основные преимущества данного способа заключаются в следующем.
- Стоимость жилья на этапе строительства значительно меньше стоимости аналогичного жилья в выстроенной новостройке либо на вторичном рынке. Фактически в данном случае покупатель экономит свои средства в обмен на ожидание желанной квартиры. Крылатая фраза "время - деньги" в рассматриваемом аспекте получает совсем иное значение: чем раньше покупатель вкладывает свои средства в приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме, тем существеннее размер экономии. Соответственно, с этой точки зрения, вложение покупателем денежных средств на "стадии котлована" - самый выгодный способ приобретения жилья.
- Как правило, при вложении денежных средств на этапе строительства покупателю предоставляется возможность заплатить стоимость жилья в рассрочку (либо с отсрочкой), что весьма редко встречается при покупке готового жилья. Таким образом, данный способ - часто единственная возможность для многих граждан обойтись без привлечения кредитных и заемных средств и избежать дополнительных расходов в виде уплаты процентов по соответствующим кредитам (займам).
Приобретение жилья путем вложения денежных средств на этапе строительства широко практикуется в нашей стране последние десять лет. За это время появилось много различных способов такого приобретения, каждый из которых имеет свои преимущества, недостатки и определенную степень риска для покупателя. Юридическая чистота предлагаемых покупателям вариантов приобретения жилья также различна. В данной статье мы рассмотрим преимущества договора участия в долевом строительстве в сравнении с иными предлагаемыми в настоящее время на рынке жилья вариантами привлечения денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов.
ПРАВОВОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Принятие Закона N 214-ФЗ в первую очередь преследовало цель надлежащего правового урегулирования правоотношений, складывающихся при привлечении денежных средств граждан в строительство многоквартирных жилых домов, и защиты прав и интересов граждан в данных правоотношениях. Законом N 214-ФЗ предусмотрено участие в долевом строительстве путем заключения между застройщиком и участником долевого строительства соответствующего договора. При этом объектом долевого строительства по договору выступает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, правовое содержание договора участия в долевом строительстве определяется корреспондирующими обязанностями застройщика и участника долевого строительства. Для застройщика по договору участия в долевом строительстве основными обязанностями являются:
- строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с теми техническими характеристиками, свойствами и показателями, которые позволяют в соответствии с действующими нормативными правовыми актами получить разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов;
- передача после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Для участника долевого строительства основными обязанностями выступают:
- уплата обусловленной договором цены в порядке и сроки, которые предусмотрены данным договором;
- принятие объекта долевого строительства.
ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать:
1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Как правило, объект долевого строительства индивидуализируется следующим образом:
- в тексте договора участия в долевом строительстве определяются строительный номер квартиры, этаж, местоположение квартиры в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;
- в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры), представляющий собой экспликацию из поэтажного плана соответствующего многоквартирного дома согласно проектной документации.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Такой срок может быть определен конкретной датой или периодом времени.
3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Уплата цены договора производится путем внесения участником долевого строительства платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В качестве определения порядка уплаты цены договора сторонами может предусматриваться график платежей.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет.
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И "СЕРЫЕ" СХЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ: ДЕЛАЕМ ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР
Принимая Закон N 214-ФЗ, законодатель попытался ограничить использование так называемых серых схем привлечения денежных средств граждан под покупку жилья в строящихся многоквартирных домах. Так, согласно п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, кроме заключения договора участия в долевом строительстве, привлечение юридическим лицом - застройщиком денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов допускается только в двух случаях:
- путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов;
- путем участия граждан в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.
Кроме того, п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ прямо запрещает передачу гражданам прав путем уступки требований по договорам инвестирования, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов. Однако на практике продолжают широко применяться схемы привлечения денежных средств граждан под покупку жилья в строящихся многоквартирных домах в обход Закона N 214-ФЗ. Обусловлено это достаточно жесткими требованиями, предъявляемыми Законом N 214-ФЗ к компаниям-застройщикам, а также к порядку заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве. Не желая "стеснять" свои потребности и выполнять многочисленные требования Закона N 214-ФЗ, компании-застройщики (подрядчики, компании-посредники и т.д.) по-прежнему стремятся использовать различные "серые" схемы привлечения денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов. Наиболее распространенными из них на сегодняшний день являются:
1. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.
В данном случае между компанией-застройщиком и гражданином (потенциальным покупателем) заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым гражданин вносит в качестве задатка либо предварительной оплаты денежные средства. Компания-застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома, оформить право собственности на него, после чего заключить с гражданином основной договор купли-продажи квартиры. Учитывая, что данная схема законодательством не урегулирована (более того, как было указано выше, противоречит Закону N 214-ФЗ), фактически предварительный договор купли-продажи квартиры в рассматриваемом случае представляет собой не что иное, как "джентльменское соглашение" между компанией-застройщиком и гражданином по поводу продажи квартиры в будущем. В действительности ничто не мешает компании-застройщику после строительства многоквартирного дома продать данную квартиру третьему лицу, которое в этом случае в соответствии с действующим законодательством будет являться полностью добросовестным приобретателем квартиры. Максимум, что вправе потребовать несостоявшийся покупатель по предварительному договору купли-продажи от компании-застройщика в рассматриваемой ситуации - это возврат уплаченных ранее денежных средств с уплатой неустойки (как правило, в минимальном размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ).
2. Вексельная схема.
В данном случае гражданину (потенциальному покупателю) предлагается приобрести вексель компании-застройщика или сторонней организации. Одновременно между компанией-застройщиком и гражданином заключается соглашение, по которому компания-застройщик обязуется в будущем продать гражданину квартиру в многоквартирном доме и зачесть в счет оплаты ранее приобретенный гражданином вексель. Рассмотренная схема сопряжена для граждан с теми же рисками, что и приведенная выше ситуация с предварительным договором купли-продажи квартиры. Компания-застройщик вправе вместо передачи гражданину квартиры возвратить ранее полученные за вексель денежные средства. Юридические основания требовать передачи квартиры в данном случае у гражданина отсутствуют. Как видим, участвуя в "серых" схемах привлечения денежных средств в строительство многоквартирных домов, у граждан существует реальная опасность остаться без квартиры и в лучшем случае - возвратить ранее уплаченные денежные средства с взысканием незначительной неустойки. Если же компания-застройщик к моменту возникновения конфликта канет в Лету, покупатель рискует остаться и вовсе ни с чем.
Договор участия в долевом строительстве, напротив, обеспечивает покупателям целый ряд гарантий, предусмотренных Законом N 214-ФЗ. Рассмотрим основные юридически значимые преимущества договора участия в долевом строительстве в сравнении с "серыми" схемами привлечения денежных средств в строительство жилья.
1. Согласно п. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ компания-застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договоры аренды такого земельного участка.
В свою очередь, согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Таким образом, участник долевого строительства на момент заключения договора участия в долевом строительстве может быть уверен в том, что компанией-застройщиком соблюдены все основные процедуры, необходимые для строительства многоквартирного дома: оформлены права на земельный участок, имеется положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и получено разрешение на строительство. В отличие от этого, при использовании "серых" схем компания-застройщик может привлекать денежные средства граждан, не имея при этом каких-либо документов, необходимых для строительства многоквартирного дома.
2. Согласно п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Согласно данному Закону одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки соответствующим органом федеральной регистрационной службы. Таким образом, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве - важная гарантия прав и законных интересов участников долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве полностью исключает возникновение ситуации, когда на одну и ту же квартиру возникает спор между несколькими лицами.
3. Закон N 214-ФЗ содержит целый ряд положений, "дисциплинирующих" компанию-застройщика:
- четкий порядок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и санкции за нарушение данного порядка;
- порядок рассмотрения и удовлетворения претензий участника долевого строительства к качеству объекта долевого строительства;
- ограничения по одностороннему изменению компанией-застройщиком цены договора участия в долевом строительстве;
- обязательность установления гарантийного срока на объект долевого строительства не менее пяти лет;
- ограничения по возможности одностороннего расторжения компанией-застройщиком договора участия в долевом строительстве и др.
4. Согласно ст. 13 Закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, имущественные требования участников долевого строительства автоматически обеспечиваются залогом объектов недвижимости.
5. Пункт 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнен положением, вступившим в силу с 1 января 2008 г., согласно которому право требования участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, может быть предметом ипотеки. Соответственно, в настоящее время участники долевого строительства имеют возможность беспрепятственно оформлять договоры ипотеки в отношении принадлежащих им прав по договору участия в долевом строительстве, что значительно облегчает получение банковских ипотечных кредитов на приобретение жилья.
6. Повторимся, договор участия в долевом строительстве - это четко регламентированная законодательством форма привлечения денежных средств в строительство многоквартирных домов, в то время как различные "серые" схемы имеют полузаконный характер. Таким образом, договор участия в долевом строительстве, заключенный в соответствии с Законом N 214-ФЗ, - единственный законный, надежный и защищенный способ привлечения денежных средств граждан для строительства жилья. Надеемся, изложенные выше рекомендации и выводы помогут гражданам сделать правильный выбор при вложении своих денежных средств в строительство жилых домов.
Отметим также, что согласно п. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом N 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Автор: Жигачев А.В.