В законодательстве отсутствует понятие дачного коттеджа. В статье 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что на садовом земельном участке могут быть размещены садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки и гаражи.
Садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. То есть так называемый дачный коттедж - это не что иное, как жилой дом, предназначенный для постоянного проживания, построенный на земельном участке СНТ. В качестве организационно-правовой формы некоммерческой организации, создаваемой гражданами для ведения садоводства или огородничества, выделены соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества.
К первой категории споров со сносом дачных коттеджей можно отнести споры по причине близкого расположения к газопроводу, иным охранным зонам. Типичными являются споры с газовыми, нефтедобывающими компаниями на основании несоблюдения минимальных расстояний охранных зон. В таких спорах компании могут злоупотреблять своими правами.
Рассмотрим одно из типичных дел по таким спорам. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела дело по иску ООО "Г" к Ч.Г. о возложении обязанности снести за свой счет садовый дом и хозяйственную постройку по кассационной жалобе Ч.Г. на решение Павловского городского суда Нижегородской области от 6 апреля 2016 г. и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 июля 2016 г.
Кратко обстоятельства дела: ООО "Г" обратилось в суд с иском к Ч.Г. о сносе за ее счет садового дома и хозяйственной постройки, в обоснование иска указав, что данные объекты расположены в зоне минимально допустимых расстояний газопровода-отвода к газораспределительной станции на расстоянии 104,6 м от оси газопровода-отвода. Ч.Г. является собственником земельного участка, а также расположенного на этом участке садового дома и хозяйственной постройки. Постройки возведены на расстоянии 105 м от оси введенного в эксплуатацию в 1973 году газопровода-отвода к ГРС "П", относящегося к I классу опасности, переданного собственником по договору аренды имущества во временное владение и пользование ООО "Г", которое на основании свидетельства о регистрации опасных производственных объектов является эксплуатирующей организацией этого объекта.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорные постройки являются самовольными и подлежат сносу за счет ответчика, поскольку возведены на расстоянии 105 м от оси газопровода при минимально допустимом расстоянии 150 м.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила, что выводы судов сделаны с существенными нарушениями норм материального и процессуального права:
- право частной собственности охраняется законом (статья 18, 35 Конституции Российской Федерации);
- в соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. К отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного Кодекса.
Судом установлено, что садовый дом и хозяйственная постройка возведены Ч.Г. в 1991 году. Принимая решение о сносе спорных строений на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", суд не принял во внимание, что данные нормы не действовали на момент возведения Ч.Г. спорных строений в 1991 году. При этом названные правовые нормы не содержат указаний на придание им обратной силы.
Иного закона, предусматривающего возможность сноса принадлежащих гражданину на праве собственности строений, судами не указано, при том что подзаконными нормативными актами такая мера ответственности установлена быть не может.
В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду следовало поставить на обсуждение вопрос о том, знала ли или должна была знать ответчица о существующих в отношении ее земельного участка ограничений, однако судом данные требования процессуального закона не выполнены (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 9-КГ18-19).
Похожее дело также рассмотрено Верховным Судом, судебные акты нижестоящих судом отменены, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как суды не установили время возведения садового дома, не указали закон, действовавший в период его возведения, предусматривающий обязанность сноса, сослались на нормы права, введенные позже возведения садового дома и не имеющие обратной силы, на публикации в СМИ о запрете строительства вблизи газопровода, не указав, на основании каких доказательств установлен этот факт и имеет ли он отношение к периоду строительства спорного дома (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 38-КГ18-12). При рассмотрении подобных дел всегда важное значение имеет законодательство, действовавшее на момент строительства коттеджей, за исключением случаев, если при принятии закона указывается на обратную силу его действия.
Не так давно внесены изменения в законодательство, касающиеся изменения порядка строительства домов, в том числе садовых домов и жилых домов (коттеджей): утвержден уведомительный порядок строительства, критерии самовольной постройки, последствия выявления самовольных построек, также появился новый вид градостроительной деятельности - снос объектов капитального строительства.
Довольно часто встречаются в судебной практике споры по сносу самовольной постройки ввиду несоответствия градостроительным, противопожарным нормам. Например, судебная коллегия рассмотрела гражданское дело по апелляционной жалобе садоводческого некоммерческого товарищества на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области, которым садоводческому некоммерческому товариществу отказано в удовлетворении исковых требований к С. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки. Обстоятельства дела следующие: истец СНТ обратился в суд с исковыми требованиями к С. о признании объекта недвижимости, строительство которого ведется на земельном участке, самовольной постройкой и обязании члена СНТ С. снести указанный объект недвижимости за свой счет. Проект межевания территории СНТ надлежащим образом не утвержден. На земельном участке С. возведен не завершенный строительством объект недвижимости, состоящий из одного подземного и трех надземных этажей, который истец просит признать самовольной постройкой и обязать снести. По делу была проведена экспертиза. Судебная коллегия согласилась с судами об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку:
- при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта; незначительное несоблюдение правил может являться основанием для удовлетворения иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств, позволяющих сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения его прав, свобод или законных интересов возведением спорного строения;
- в Федеральном законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и действующих строительных нормах отсутствует норма прямого действия на допустимую этажность жилых зданий и строений, возводимых на садовых и дачных участках. Эксперт при оценке соответствия спорного строения требованиям безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду, исходил из требований, установленных решением совета депутатов МО "С" от 25 октября 2011 года, которым установлена максимальная этажность объектов недвижимости не более трех этажей. Спорное недостроенное строение имеет 4 этажа: подвальный этаж, три надземных этажа, а также чердачное помещение. Эксперт указал, что объект соответствует требованиям разрешенного использования для дачных участков в части допустимого числа надземных этажей на территории МО "С" Всеволожского района Ленинградской области, допускающим размещение на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, дачного дома высотой не выше трех надземных этажей. С учетом изложенного довод апелляционной жалобы о нарушении ответчиком требований к этажности возводимого строения несостоятелен (Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 08.08.2018 N 33-5080/2018).
Таким образом, указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов.
Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки могут обратиться смежные землепользователи в связи с несоблюдением минимальных расстояний от забора до коттеджа, между домами, затемнением коттеджем земельного участка и невозможности использования соседями участка по назначению. Приведу в пример один из споров. З. обратилась в суд с иском к Г. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, сносе самовольной постройки. В обоснование требований указано, что истец является собственником земельного участка, собственником смежного земельного участка в этом же СНТ является ответчик. Границы земельных участков установлены в 2003 году. В период с 2015 - 2016 года Г. возвела пристройку к жилому дому (баню) и сплошной забор, которые не соответствуют требованиям строительных норм и правил, поскольку забор из профлиста и частично пристройка располагаются за пределами границ земельного участка, принадлежащего ответчику, а именно на землях общего пользования и участке истца. Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 31.10.2017 частично удовлетворены исковые требования З. На Г. возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести глухой забор (ограждение) возведенный по границе земельного участка. Отказывая в удовлетворении исковых требований в части возложения обязанности снести пристройку к жилому дому, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не был доказан факт того, что пристройка ответчика представляет собой источник опасности для него, как смежного землепользователя.
Вместе с тем судом не было учтено, что между земельными участками сторон существуют земли общего пользования. Данные выводы следуют из экспертного заключения, схемы, а также представленных в материалы дела плана земельного участка, ответа на судебный запрос из ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области. Вывод суда о том, что спорное строение расположено на земельном участке, принадлежащем ответчику, сделан преждевременно при неустановлении существенных обстоятельств по делу, связанных с проверкой правильности установления юридических границ, их соответствия исторически сложившимся на местности, указанное обстоятельство не является подлежащим установлению по данному делу, что является основанием для исключения его из решения суда. Таким образом, доводы истца о расположении ответчиком пристройки за пределами юридической границы его земельного участка на территории земель общего пользования нашли свое подтверждение.
С учетом того, что расположение постройки ответчика нарушает право собственности истца на земельный участок общего пользования, местоположение границ которого не оспорено, это влечет признание обоснованными заявленных негаторных требований и возложение на ответчика обязанности за свой счет демонтировать пристройку к жилому дому. Судебная коллегия пришла к выводу решение Чкаловского районного суд г. Екатеринбурга от 31.10.2017 в части отказа в удовлетворении иска З. к Г. о возложении обязанности снести пристройку к жилому дому отменить, принять в этой части новое решение об удовлетворении данного требования (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.02.2018 по делу N 33-2430/2018).
Спор по самовольной постройке, основанный на признании недействительным постановления, на основании которого участок был предоставлен. Администрация городского округа обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к СНТ о признании дома самовольной постройкой: решением по другому делу признано недействительным постановление о предоставлении земельного участка СНТ. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку отсутствуют основания полагать спорный объект самовольной постройкой, основания признания прекращенным ранее возникшего права ответчика бессрочного пользования земельным участком не установлены. Кроме того, на момент обращения истца в Верхнепышминский городской суд Свердловской области с иском к СНТ о сносе самовольно возведенного строения срок исковой давности истек. Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, следует констатировать недоказанность истцом факта возведения на принадлежащем истцу земельном участке спорного объекта без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на момент возведения объекта. Поскольку истец основывает свои требования на факте изменения Правил землепользования и застройки на территории городского округа В.П. в соответствии с решением Думы городского округа В.П. от 26.05.2011, суд первой инстанции правомерно принял в качестве даты начала течения срока исковой давности дату принятия указанного решения (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 N 17АП-10662/2017-ГК по делу N А60-51302/2016).
Таким образом, споры по сносам дачных коттеджей встречаются в судебной практике достаточно часто. Основные виды таких споров: несоблюдение охранной зоны (например, газовые компании), споры со смежными землепользователями (несоблюдение расстояний до забора, нахождение коттеджа на соседний участок), несоответствие дачного коттеджа строительным, градостроительным, противопожарным нормам. Следует отметить, что административный снос не допускается в отношении жилого и садового дома. По таким делам огромное значение имеет экспертиза, которая определяет параметры коттеджа, его соответствие всем нормам, в том числе этажность. Интересным показалось упомянутое решение Ленинградского областного суда, где эксперт признал соответствующим всем нормам дом с одним подземным этажом, тремя надземными этажами и чердаком, ссылаясь на требования, установленные решением совета депутатов.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Тихонова Н.