Участие в долевом строительстве или инвестирование строительства — вторая по распространенности сделка в сфере недвижимости после купли-продажи. Именно с новым строительством связаны как чаяния, так и порой отчаяния дольщиков и инвесторов.

Экономический смысл участия в долевом строительстве заключается в финансировании застройщика частным инвестором в целях получения определенного объекта недвижимости по завершении строительства. Передача денежных средств застройщику имеет характер целевого инвестирования, так как такие средства застройщик должен направлять исключительно на строительство конкретного объекта. Понятно, что в такой ситуации инвестор находится заведомо в невыгодном положении, так как практически рискует всеми своими вложениями в строительство: популярные ранее схемы — денег не хватило, стройка заморожена, компания — банкрот.

Сфера инвестирования в строительстве достаточно долго являлась одной из самых рискованных в плане финансирования, пока государство наконец не решилось взять в свои руки надзор за долевым участием граждан в строительстве жилья и установить единые правила игры на данном рынке. Ознаменовалось это, во-первых, принятием Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, вступившего в силу в апреле 2005 г. <1>, а во-вторых, созданием в системе исполнительных органов специализированной структуры — Государственного строительного надзора, на который, помимо функций по контролю за качеством и законностью капитального строительства, возложены надзорные функции и в отношении долевого строительства.

———————————

<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Благодаря этим мерам возможности застройщика по махинациям с полученными от граждан инвестициями были сведены к минимуму, также значительно уменьшились и риски дольщиков. Так, сегодня существуют лишь три легальные схемы привлечения денежных средств застройщиком от граждан для строительства: непосредственно долевое участие, вступление в жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив либо приобретение недвижимости у застройщика по договору купли-продажи.

ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ ПРИВЛЕКАТЬ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ОТ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ЗАСТРОЙЩИК КАК МИНИМУМ ДОЛЖЕН ОБЛАДАТЬ СЛЕДУЮЩИМИ ПРИЗНАКАМИ:

• наличие у застройщика договора аренды земельного участка под строительство конкретного объекта либо права собственности на этот земельный участок (как договор аренды, так и право собственности должны быть зарегистрированы в регистрационной службе);
• наличие у застройщика разрешения на строительство;
• публикация в СМИ или размещение в сети Интернет проектной декларации (документа, в котором содержатся все данные о застройщике как юридическом лице, а также описание строящегося объекта).

При этом следует обратить внимание, что такая постановка вопроса лишает строительную организацию права принимать инвестиции для только предполагаемого строительства, до оформления прав на землю и до создания за свой счет проектной документации с ее последующей экспертизой.

При получении разрешения на строительство и публикации проектной декларации данные документы представляются застройщиком как в соответствующее управление Федеральной регистрационной службы, так и в инспекцию Госстройнадзора. С этого момента возникает обязанность застройщика представлять ежеквартальные отчеты о привлечении и использовании денежных средств, а для стройнадзора — обязанность осуществлять надзор за ходом строительных работ.

Кроме того, использование схемы долевого участия накладывает на застройщика и массу других обязательств, в том числе и в отношении дольщика. Законом четко предусмотрены многочисленные гарантии прав инвестора-гражданина: и обеспечение обязательств (залог земельного участка в пользу дольщиков, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), и существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора. Несомненно, такой вариант построения отношений с дольщиком не может устроить бизнес. В связи с этим строительными организациями широко используются как альтернативные схемы оформления отношений по инвестированию, так и некоторые из лазеек в законодательстве о долевом строительстве.

К таким полузаконным схемам работы с инвесторами, позволяющим обойти жесткие требования законодательства о долевом участии и избежать лишних затрат, относятся, к примеру, предварительный договор купли-продажи, вексель, комбинация предварительного договора долевого участия с договором займа.

Соглашаясь на любую из этих схем, инвестор серьезно рискует. Во-первых, любые варианты, связанные с займом (выдача векселя, т.е. ценной бумаги, удостоверяющей долг векселедателя перед векселедержателем либо непосредственно договор займа), совершенно оторваны от реального содержания отношений с застройщиком. Судами зачастую подобные сделки признаются недействительными по причине их притворности: ведь предметом договора займа является не инвестирование строительства, а лишь передача денежных средств на определенный срок.

Также ничего хорошего не предвещает для инвестора заключение предварительного договора купли-продажи с застройщиком. По такому договору застройщик обязуется в отдаленном светлом будущем заключить основной договор купли-продажи. Однако инвестору, как правило, при этом предлагается оплатить стоимость этой недвижимости не в том самом будущем, а уже сегодня. Основной риск — это недействительность такой сделки как притворной, т.е. скрывающей долевое участие. Ну а раз сделка недействительна — о получении квартиры даже через суд можно забыть.

Необходимо отметить, что каждый случай принятия денежных средств от граждан в нарушение требований законодательства чреват для застройщика значительными административными санкциями: до штрафа в размере 1 млн. руб. Впрочем, данная норма КоАП РФ распространяется только на случаи незаконного привлечения денежных средств для целей строительства многоквартирного жилого дома. Следовательно, использование «обходных» схем застройщиком для строительства, например, офисного здания или многоуровневой автостоянки караться законом уже не будет.

Еще одна лазейка законоприменения — это порочная практика регистрационной службы, принимавшей на регистрацию договоры долевого участия, заключаемые организацией, не отвечающей всем признакам застройщика. Так, к примеру, одна из строительных фирм заключала договоры и принимала деньги от инвесторов, будучи лишь партнером реального застройщика (между застройщиком и этой организацией был заключен договор о совместной деятельности). После значительной (более года) просрочки ввода в эксплуатацию жилого дома инвесторы массово обратились в суды с требованиями о взыскании пени. Организацией были заявлены встречные иски о признании недействительными договоров долевого участия, ею же и заключенных по причине отсутствия статуса застройщика. В подобном положении инвесторы рисковали потерять уже построенные квартиры и получить взамен только пени, суммы внесенных инвестиций и компенсацию морального вреда. Эти суммы в целом были меньше, чем выросшая за время строительства рыночная стоимость квартир. Естественно, по всем искам были заключены мировые соглашения.

Вопрос о том, как регистрационная служба регистрировала подобные договоры, остается открытым.

Подобная ситуация может возникнуть также, если застройщик не напрямую владеет земельным участком, на котором ведет строительство, а занимает его по договору субаренды с некой организацией. Несмотря на то что орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним еще несколько месяцев назад регистрировал договоры долевого участия, заключенные с таким псевдозастройщиком, такие договоры недействительны, а инвесторы несут риск потерять свои квартиры.

Правда, закон, наделяя инвестора правом взыскания пени, предусматривает также и взыскание убытков сверх неустойки, что теоретически может служить в вышеописанных ситуациях основанием для взыскания с застройщика и разницы в рыночной стоимости квартиры (убытки), но такие убытки, во-первых, трудно обосновать в суде, а во-вторых, сложно реально получить — застройщик пойдет на подобный конфликт только тогда, когда уже будет нечего терять (предбанкротное состояние).

Впрочем, все попытки застройщиков так или иначе обойти требования законодательства о долевом участии представляются вполне обоснованными чрезмерным формализмом и многочисленными бюрократическими преградами, которыми в настоящее время закон отделяет строительную компанию от выполнения ее предназначения. Для осуществления законного строительства застройщик проходит многочисленные «круги ада»: от выбора земельного участка под строительство (аукцион в случае строительства жилья), сопряженного с получением согласований государственных органов, что, кстати, согласно п. 2 ст. 31 Земельного кодекса является задачей не застройщика, а государства, до изготовления весьма дорогостоящей проектной документации и последующего согласования ее с органами Ростехнадзора, организациями, предоставляющими возможность подключения к инженерным сетям, органами экспертизы, архитектуры и т.д. и т.п. Затем застройщик еще два раза проходит проверку в органах стройнадзора, органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — и только тогда, если сумеет за это время сохранить жизнеспособность, достигает официального статуса застройщика. На прохождение процедур согласования уходит по меньшей мере год. Это если говорить о соблюдении органами власти установленных законом сроков для согласования. И не говоря уже о лицензировании деятельности или новых альтернативах лицензированию, о сложностях финансового плана, которые усугубляются многочисленными штрафами в пользу государства и пенями в пользу инвесторов при малейшем нарушении обязательств.

Выход из данной ситуации, который в свое время открыла ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, право собственности на которую может быть признано судом, после изменения судебной практики, особенно арбитражной, в 2006 — 2008 гг. закрылся окончательно. Если еще в начале 2000-х годов застройщик мог рассчитывать на судебное признание его прав в случае, если не удастся пройти бюрократические процедуры, в настоящее время практика арбитражных судов по негласной установке сделала это невозможным. Кроме того, самовольщик попадает в сферу действия Госстройнадзора и может смело рассчитывать на серьезные штрафные санкции. В такой ситуации можно только надеяться на осуществление президентской программы по поддержке бизнеса, особенно строительного. Финансовый кризис, продолжая свое шествие по странам мира, кажется, может стать хорошим поводом для пересмотра законодательства и законоприменительной практики в отношении строительства.

Автор: Д.В. Кузнецов