С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 22 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <*>. Этим Законом были наконец отрегулированы имущественные отношения в области долевого строительства объектов недвижимости, в первую очередь многоквартирных жилых домов. Согласно ст. 1 Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
Помимо прочего, Закон устанавливает, что, кроме предусмотренного ч. 1 ст. 1 случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Несомненно, законодатель, принимая данный нормативный акт, преследовал в первую очередь цель создания правовых гарантий для участников долевого строительства, и в первую очередь для граждан. На гарантированность прав участников долевого строительства жилья направлен ряд правовых механизмов, в частности:
- установление условий, при которых застройщик вправе привлекать денежные средства;
- закрепление существенных условий договора участия в долевом строительстве;
- государственная регистрация договора участия в долевом строительстве;
- залог земельного участка или поручительство как обязательные способы обеспечения обязательств, возникших из договоров участия в долевом строительстве.
Однако, как показывает практика, не все застройщики стремятся следовать строгим предписаниям ФЗ "Об участии в долевом строительстве...". Некоторые используют и другие, "альтернативные" способы привлечения денежных средств для строительства объектов. Это вызвано в первую очередь тем, что застройщики начинают привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство объекта недвижимости и (или) до оформления необходимых документов на земельный участок; ранее это было связано еще и с желанием застройщиков избежать расходов, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве. На сегодняшний день, помимо предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, достаточно часто используются следующие схемы привлечения денежных средств для строительства:
- заключение предварительных договоров купли-продажи объектов недвижимости, по которым покупатели передают денежные средства застройщикам за непостроенные квартиры и иные объекты;
- заключение предварительных договоров участия в долевом строительстве, на основании которых застройщик получает денежные средства в размере стоимости объекта недвижимости от дольщика в качестве гарантийного взноса, в дальнейшем, при заключении договора участия в долевом строительстве, данные денежные средства засчитываются в цену договора;
- создание жилищно-строительных кооперативов, подконтрольных застройщику, которые привлекают денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов;
- привлечение денежных средств с использованием векселей.
Из указанных схем привлечения денежных средств для строительства жилья наиболее оптимальной и соответствующей целям действующего законодательства является реализация возможностей, закрепленных в разделе V ЖК РФ "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы", а также в Федеральном законе "О жилищных накопительных кооперативах" N 215-ФЗ от 30.12.2004 <1>, однако в настоящей статье мы остановимся на анализе привлечения денежных средств с использованием векселей.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 41.
При использовании "вексельной" схемы лицо, желающее приобрести квартиру в строящемся доме, уплачивает застройщику стоимость квартиры, которая, как правило, рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья. При этом договор о долевом участии в строительстве квартиры в многоквартирном доме с таким лицом не заключается, а застройщиком выдается вексель на сумму, равную внесенной инвестором. Индивидуализирующие признаки строящегося объекта и данные "покупателя" отражаются в реестре, который ведется застройщиком и хранится у него же, либо в предварительном договоре купли-продажи квартиры, который ставится под большое сомнение судебной практикой, так как заключение предварительного договора на заключение в будущем договора купли-продажи на несуществующий еще объект недвижимости, мягко говоря, сомнительно. Таким образом, лицо, внесшее деньги застройщику для оплаты строящегося жилья или иного объекта недвижимости, остается только с векселем или с векселем и предварительным договором, юридическая действительность которого вызывает большие сомнения.
В силу ст. 815 ГК РФ <2> под векселем понимается ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы. Отношения сторон по векселю регулируются Законом о переводном и простом векселе.
--------------------------------
<2> Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
Если формально подойти к отношениям между застройщиком и покупателем, то их можно квалифицировать как отношения займа, где заемщиком выступает застройщик, а заимодавцем покупатель.
Векселедатель обязуется выплатить сумму, указанную в векселе, как правило, к предполагаемому сроку окончания строительства жилого многоквартирного дома. После окончания строительства и государственной регистрации права собственности на квартиру на имя застройщика с покупателем заключается договор купли-продажи квартиры, по которому застройщик обязуется передать в собственность покупателя квартиру, указанную в реестре застройщика, а покупатель обязуется уплатить за указанную квартиру цену, при этом цена должна быть равна сумме, обозначенной в векселе. В итоге у застройщика возникает долг по выплате суммы, указанной в векселе, а у покупателя долг по оплате стоимости квартиры, возникший из договора купли-продажи. После этого стороны заключают соглашение о зачете встречных однородных требований.
Описанная модель отношений между застройщиком и покупателем содержит ряд значительных недостатков.
Во-первых, из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости, а возникает обязанность уплатить денежную сумму. Отсюда следует, что у покупателя отсутствует право требования передачи в собственность объекта недвижимости. Таким образом, застройщик, уплатив покупателю денежную сумму, указанную в векселе, согласно ст. 309 ГК РФ будет считаться лицом, надлежащим образом исполнившим обязательство. Основания для предъявления к такому застройщику иска о присуждении к исполнению обязанности в натуре полностью отсутствуют.
Во-вторых, в п. 5 Положения о переводном и простом векселе, введенном в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341 <3>, указано, что в переводном векселе, который подлежит оплате сроком по предъявлении или во столько-то времени от предъявления, векселедатель может обусловить, что на вексельную сумму будут начисляться проценты. Во всяком другом переводном векселе такое условие считается ненаписанным. Указанное условие применяется и к простым векселям. Застройщики, как правило, выдают векселя, которые подлежат оплате сроком во столько-то времени от предъявления и без указания процентной оговорки. Следовательно, у недобросовестного застройщика есть возможность, не привлекая кредитных средств, пользоваться средствами покупателя бесплатно, а после предъявления векселя к оплате - осуществить платеж. Ведь требовать передачи объекта недвижимости покупатель не вправе.
--------------------------------
<3> Собрание законов и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства СССР. 21.08.1937. N 52. Ст. 221.
В-третьих, возникает вопрос о применении к таким отношениям Закона о защите прав потребителей. Согласно преамбуле Закона РФ "О защите прав потребителей" он (Закон) регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав <4>.
--------------------------------
<4> Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. N 3. Ст. 140.
Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.
В анализируемых нами отношениях правовые критерии для квалификации отношений между застройщиком и покупателем как отношений потребительского характера (отношений с участием исполнителя и потребителя, возникших на основании возмездного договора) отсутствуют. Налицо отношения векселедателя и векселедержателя. И убедить суд в обратном будет крайне сложно.
Покупатель сможет воспользоваться правами, предусмотренными Законом РФ "О защите прав потребителей", только после подписания договора купли-продажи с застройщиком, т.е. после сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на квартиру за застройщиком.
В-четвертых, в соответствии с Положением о переводном и простом векселе, введенным в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341, предъявление векселя к оплате есть четко регламентированная процедура, так же четко регламентирована процедура протеста векселя в неплатеже. Потребитель, приобретший вексель, возможно, впервые в жизни, скорее всего, незнаком с действиями векселедержателя в случае отказа векселедателя по оплате векселя и таким образом изначально поставлен в незащищенное правовое положение.
В-пятых, лицо, внесшее деньги застройщику и получившее вексель, не сможет уступить право требования передачи в собственность квартиры, так как такое право у него отсутствует, оно может лишь передать вексель посредством индоссамента. Можно предположить, что желающих приобрести таким образом квартиру будет гораздо меньше, чем посредством простой цессии прав из договора участия в долевом строительстве.
Можно сделать вывод, что "вексельная" схема привлечения денежных средств граждан для строительства жилья противоречит п. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данный способ привлечения денежных средств, по сути, является способом кредитования застройщика, причем на наиболее удобных для него условиях. При выдаче векселя объект недвижимости никак не идентифицируется, вексельные отношения регулируются специальными нормативно-правовыми актами, не имеющими никакого отношения к строительству жилья. Потребитель лишен возможности применить к данным отношениям способы защиты, предусмотренные Законом РФ "О защите прав потребителей", так как этот Закон на вексельные правоотношения не распространяется. В целом для покупателя жилья крайне нежелательно приобретать жилую недвижимость с помощью векселя.
Читайте ещё по этой теме:
- Какой договор подписать при покупке новостройки
- Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов: виды сделок
- Схемы продажи квартир в строящихся домах и оценка рисков, связанных с ними
Авторы: В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин