Несмотря на экономический кризис государство находит возможность выделять бюджетные средства на осуществление капитального ремонта многоквартирных домов. Часть этих средств предназначена для проведения капитального ремонта приватизированного жилья, которое требовало такого ремонта при приватизации. Это является несомненным благом для собственников приватизированных жилых помещений.
Вместе с тем правовой механизм учета воли собственников жилых помещений в многоквартирном доме при планировании государством или муниципальными образованиями проведения капитального ремонта жилых домов работает не всегда.
У граждан, проживающих в многоквартирных домах, вызывает обоснованное беспокойство неожиданное появление во дворах и в подъездах незнакомых лиц, которые настойчиво предлагают всем случайно собравшимся вокруг жителям срочно принять решение о проведении капитального ремонта дома или о создании с этой целью товарищества собственников жилья, для чего необходимо подписать некие документы. Такие обстоятельства содержат реальную угрозу нарушения имущественных и жилищных прав граждан и должны являться объектом пристального внимания правоохранительных органов.
Широкое информирование граждан о принадлежащих им правах и обязанностях в области обладания правом собственности на жилые помещения, несения бремени его содержания в состоянии, отвечающем установленным государством требованиям, о взаимоотношениях с государством или муниципальными образованиями по поводу проведения капитального ремонта дома позволяет снизить вероятность нарушения их имущественных и жилищных прав.
Цель статьи - выявление роли воли собственников жилых помещений в процессе исполнения государством и муниципальными образованиями установленной законом обязанности осуществить капитальный ремонт многоквартирных домов, которые требовали такого ремонта на момент приватизации.
Для достижения указанной цели осуществлено рассмотрение гражданских и жилищных правоотношений, возникающих в связи с осуществлением государством капитального ремонта многоквартирных домов, в которых жилые помещения приватизированы гражданами, а также взаимодействие отдельных гражданских и жилищных прав и обязанностей участвующих в этих правоотношениях субъектов.
Сначала рассмотрим вопрос с гражданско-правовой точки зрения.
В соответствии с положениями статьи 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества <1>. Исходя из положений статьи 235 ГК РФ приватизация является основанием прекращения права государственной и муниципальной собственности и, соответственно, основанием возникновения права собственности граждан.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Согласно статье 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту их бронирования <2>. Статьей 2 этого Закона установлено, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма вправе приобрести эти помещения в собственность. При этом жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
--------------------------------
<2> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
Исходя из положений статей 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ходе реализации приобретенного путем приватизации права собственности на жилое помещение граждане могут распоряжаться им (в том числе отчуждать) по своей волей и в своем интересе. В результате этого в настоящее время правом собственности на жилые помещения, некогда приватизированные гражданами, могут обладать любые участники гражданского оборота, к которым ГК РФ относит физических и юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Федерации и муниципальные образования. Все указанные лица в целях настоящей статьи будут рассматриваться как собственники жилых помещений в многоквартирном доме. Эти лица также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, бремя содержания жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома, отвечающего требованиям безопасности и комфортного проживания граждан, целиком лежит на собственниках жилых помещений многоквартирного дома.
Вместе с тем согласно статье 6 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Следовательно, на основании этого Закона часть бремени собственников жилых помещений в многоквартирном доме по содержанию дома путем своевременного проведения капитального ремонта возлагается на бывших наймодателей. Такое решение законодателя основано на принципе справедливости и связано прежде всего с тем, что прежние собственники приватизированных жилых помещений и их представители (они же бывшие наймодатели) установленные законом обязанности по содержанию многоквартирных домов в течение десятков лет не исполняли.
Исходя из положений статьи 2 этого Закона бывшими наймодателями могли являться Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования, а также владевшие государственными и муниципальными жилыми помещениями на основании ограниченных вещных прав государственные и муниципальные учреждения и предприятия.
В результате рассмотрения приведенных выше положений законодательства представляется возможным утверждать, что между публичными образованиями (Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями), передавшими жилые помещения в многоквартирных домах, требующих капитального ремонта, в собственность граждан на основании приватизации, и соответствующими собственниками жилых помещений существует гражданско-правовое отношение.
Содержание рассматриваемого правоотношения включает возникшее на основании Закона обязательство бывшего наймодателя провести в многоквартирном доме капитальный ремонт и возникшее на том же основании право собственника жилого помещения требовать надлежащего исполнения этого обязательства. При этом право собственников жилых помещений в многоквартирном доме по своей волей и в своем интересе решать, проводить им капитальный ремонт дома или отложить его на более поздний срок, ограничено жилищным законодательством и принятыми в соответствии с ним правовыми нормами, устанавливающими обязательные требования по содержанию жилого дома.
Объектом этого гражданско-правового отношения является своевременное выполнение комплекса работ по устранению отклонений фактического состояния многоквартирного дома от установленных правовыми нормами требований по содержанию жилых домов, обеспечивающему безопасность и комфортное проживание граждан.
Согласно пункту 2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления <3>.
--------------------------------
<3> Российская газета. 2003. N 214 (дополнительный выпуск).
В соответствии с приложением N 8 к указанным Правилам примерный перечень работ по капитальному ремонту дома включает такие элементы, как:
- обследование жилых зданий и изготовление проектно-сметной документации;
- ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);
- модернизация и утепление жилых зданий;
- замена внутриквартальных инженерных сетей;
- установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды;
- осуществление авторского и технического надзора за производством работ;
- ремонт встроенных помещений в зданиях.
Из приведенного примерного перечня работ следует, что осуществление капитального ремонта многоквартирного дома неизбежно вызовет временное ограничение прав собственников жилых помещений, вызванное неудобствами, связанными с проведением ремонтно-строительных работ внутри дома и на прилегающей к дому территории жилого квартала. Кроме того, замена внутриквартальных инженерных сетей при ремонте одного дома неизбежно ведет к временному ограничению имущественных прав собственников жилых помещений в других домах квартала. Следовательно, минимизация связанного с проведением ремонтов периода ограничения прав жителей квартала настойчиво требует проведения ремонтных работ в жилых домах квартала одновременно. Такое требование должно учитываться государством и муниципальными образованиями при планировании своей деятельности в рассматриваемой сфере. С другой стороны, необоснованное уклонение собственников жилых помещений отдельного многоквартирного дома от предложения государственных органов или органов местного самоуправления провести ремонт во всех домах жилого квартала одновременно и попытка перенести ремонт отдельного дома на более поздний срок может носить признаки выхода за пределы осуществления гражданских прав, установленные статьей 10 ГК РФ.
Теперь рассмотрим жилищное правоотношение, возникающее в связи с необходимостью осуществления капитального ремонта многоквартирного дома между уже знакомыми нам субъектами. В соответствии с положениями статьи 4 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) отношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений, контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства регулируются жилищным законодательством. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования <4>.
--------------------------------
<4> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
Согласно статье 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя его содержания и, если оно является квартирой, бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире - бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества;
- доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
- поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома <5>.
--------------------------------
<5> СЗ РФ. 2006. N 34. ст. 3680.
Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам <6>. В настоящее время действуют Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", утвержденные Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 15 декабря 2000 г.
--------------------------------
<6> СЗ РФ. 1999. N 14. ст. 1650.
В соответствии с положениями статьи 7 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" минимально необходимые требования, обеспечивающие биологическую, механическую, пожарную, промышленную, термическую, химическую, электрическую безопасность, а также взрывобезопасность и безопасность излучений, другие виды безопасности, устанавливаются учетом степени риска причинения вреда соответствующими техническими регламентами <7>.
--------------------------------
<7> СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. I). Ст. 5140.
Отношения по поводу обеспечения пожарной безопасности регулируются Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" <8>.
--------------------------------
<8> СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания для признания его непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <9>.
--------------------------------
<9> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением его в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 22).
Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, что подтверждается предписанием, выданным уполномоченными, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов (п. 20).
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа (п. п. 21 и 23).
Согласно статье 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также над соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Федерации в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Информирование уполномоченными контрольными органами собственников жилых помещений в многоквартирном доме о фактах, влекущих возникновение необходимости проведения ремонтных работ, должно осуществляться через органы управления многоквартирным домом, посредством которых собственники жилых помещений осуществляют содержание общего имущества дома.
С учетом рассмотренных нормативных положений представляется возможным утверждать, что содержание жилищного правоотношения между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и уполномоченным контрольным органом субъекта Федерации включает обязанность собственников жилых помещений обеспечивать надлежащее содержание жилого дома, их право требовать от государства и его контрольного органа осуществления контроля над техническим состоянием многоквартирного дома, а также обязанность государства и его контрольного органа осуществлять соответствующий контроль, своевременно в форме предписаний и иных правовых актов информировать собственников жилых помещений об установленных фактах несоответствия жилого дома установленным требованиям, право требовать совершения собственниками жилых помещений необходимых действий для устранения имеющегося несоответствия.
Объектом такого правоотношения является соответствие состояния жилого дома требованиям, определенным государством в целях обеспечения безопасного и комфортного проживания граждан. При установлении в ходе реализации рассмотренного жилищного правоотношения фактов, вызывающих необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного дома, собственники приватизированных жилых помещений обязаны провести капитальный ремонт дома либо самостоятельно с покрытием необходимых расходов за свой счет, либо по своей воле и в своем интересе могут реализовать соответствующее право требования к государству или муниципальному образованию.
С целью реализации права требования к государству или муниципальному образованию об исполнении возложенных на них законом обязательств по капитальному ремонту соответствующего жилого дома собственникам приватизированных жилых помещений необходимо выразить свою волю. Следует учитывать, что именно собственнику имущества принадлежит абсолютное право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом по своей воле и в своем интересе.
Исходя из положений статьи 44 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта может быть принято органом управления многоквартирным домом - собранием собственников жилых помещений. Если управление домом осуществляется товариществом собственников жилья или иной управляющей организацией, то при получении от контролирующих органов информации о необходимости проведения капитального ремонта на такой организации лежит обязанность материально и организационно обеспечить возможность проведения собрания собственников жилых помещений дома для принятия решения о проведении ремонта. Указанная обязанность возникает из того, что исходя из положений статьи 155 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилых помещений вносится их собственниками управляющей организации, а в соответствии с положениями статьи 154 Кодекса плата за содержания и ремонт жилого помещения включает плату за управление жилым домом <10>.
--------------------------------
<10> См.: Голубев А.В. Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги // Законодательство и экономика. 2009. N 2.
На таком собрании собственников жилых помещений может быть рассмотрена информация уполномоченных государством или муниципальным образованием органов и их должностных лиц о готовности выполнить имеющиеся обязательства по проведению капитального ремонта многоквартирного дома.
Подведем итоги. В результате рассмотрения гражданско-правовых и жилищных правоотношений между государством (муниципальными образованиями) и собственниками приватизированных жилых помещений в многоквартирных домах, требовавших на момент приватизации капитального ремонта, представляется возможным вывод: проведение государством или муниципальным образованием капитального ремонта такого многоквартирного жилого дома является исполнением гражданско-правового обязательства и возможно только на основании соответствующего волеизъявления собственников жилых помещений дома. При этом право собственников жилых помещений провести капитальный ремонт дома или перенести его на более поздний срок может быть ограничено законом, устанавливающим их обязанность поддерживать жилой дом в состоянии, соответствующем установленным требованиям, а также законом, устанавливающим границы осуществления гражданских прав. Вместе с тем игнорирование воли собственников и тем более производство ремонтных работ вопреки их воле может превратить благое намерение государства в нарушение прав граждан.
Порядок принятия решений собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме урегулирован ЖК РФ только в общих чертах, и его подробное исследование представляет значительный теоретический и практический интерес, но к предмету рассмотрения настоящей статьи этот вопрос не относится.
При принятии собственниками жилых помещений решения о проведении капитального ремонта дома путем реализации имеющегося права требования к государству или муниципальному образованию исполнение последними лежащего на них обязательства регулируется ГК РФ и иными не противоречащими ему правовыми нормами. Исполнение государством и муниципальными образованиями обязательства по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, участие собственников жилых помещений в размещении заказа на производство проектных и ремонтных работ, а также в приемке выполненных работ является предметом отдельного исследования.
Читайте ещё по этой теме:
- Жилищный кодекс РФ и правовой режим строительства, реконструкции и капитального ремонт жилых помещений и общего имущества многоквартирных домов
- О производстве капитального ремонта в жилых домах
Автор: Голубев А.В.