Каковы права собственника квартиры в доме, расселяемом в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции? В Бюллетене Верховного Суда РФ N 3 за 2010 год опубликовано решение, согласно которому владелец квартиры вправе вернуться в отремонтированный дом. Однако решение это, к сожалению, распространяется только на москвичей…

Московские власти неоднократно критиковались за различные нарушения в области жилищных прав граждан. Тем не менее принятое ими в свое время жилищное законодательство оказалось значительно либеральнее федерального.

Так, нормы п. 10 ст. 32 ЖК РФ решают судьбу собственников аварийного дома, подлежащего реконструкции, следующим образом. Если собственники в разумный срок не осуществят реконструкцию за свой счет, то соответствующий земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд, а граждане — расселению в обычном порядке (т.е. с выплатой им выкупной цены за изымаемое жилое помещение или с предоставлением другого жилого помещения в собственность). Как разъяснил ВС РФ, муниципальные нужды в данном случае заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»).

И то хлеб, как говорится: сегодня трудно представить собственников многоквартирного дома, которые в случае его аварийного состояния будут готовы за свои кровные производить реконструкцию.

Однако не секрет, что в последние годы решение о реконструкции зачастую является способом выселить старожилов с престижного земельного участка, с тем чтобы построить на нем элитный дом, жить в котором будут уже совсем другие люди… Московское законодательство в этом смысле не дает простора для злоупотреблений. При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, требующего отселения жильцов, оно обязывает временно предоставить собственникам квартир другое жилое помещение с сохранением за ними права собственности на старую квартиру (ст. 14 Закона города Москвы от 31.05.2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»).

И только в случае отказа собственника от возвращения в ранее занимаемое жилое помещение (из-за того, что после капремонта или реконструкции его размер изменился) ему предоставляют в собственность другое жилье по общим правилам переселения.

Именно этой нормой руководствовалась судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, когда отменяла решение Мосгорсуда о выселении гражданки И., проживавшей с семьей в доме по Югорскому проезду (Определение ВС РФ от 18.08.2009 N 5-В09-86). Распоряжением правительства города Москвы этот дом был признан непригодным для проживания и подлежащим капитальному ремонту с отселением жильцов. Однако, несмотря на вышеизложенные требования московского законодательства, префектура округа сразу предложила москвичке в собственность другую квартиру, а когда она отказалась, префектура обратилась в суд с иском о выселении с предоставлением другого жилья. Что интересно, суды двух инстанций ее поддержали.

Коллегия ВС РФ, возвращая дело на новое рассмотрение, указала сразу на два нарушения, допущенные в этом деле:

• суды не исследовали заявление истицы о том, что ей не была предложена возможность выбора (переехать во временное жилье, а после капремонта — вселиться обратно в свою квартиру или получить квартиру в другом доме);
• суды в любом случае были не вправе удовлетворять иск префектуры о переселении граждан в другое жилье, если последние не выражали свое согласие на получение возмещения в натуральной форме. Ведь как по федеральному, так и по московскому законодательству предоставление собственнику другой квартиры при изъятии у него его собственной во всех случаях возможно только по соглашению сторон. Иными словами, если собственник отказывается переселяться в предлагаемое ему жилье, то властный орган может лишь выплатить ему выкупную цену за изымаемую собственность, а не требовать переселения в судебном порядке.

И если первое обстоятельство актуально лишь для москвичей (для жителей других регионов только в том случае, если местное законодательство содержит аналогичные нормы), то второе может быть взято на вооружение всеми гражданами страны без исключения.

Следует также знать, что выкупная цена изымаемой квартиры (которая включает не только рыночную стоимость жилого помещения, но и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием) должна быть определена в любом случае (так разъяснил ВС РФ в подп. «и» п. 20 Постановления N 14). Просто, если с собственником достигнуто соглашение о натуральном возмещении, стоимость предоставляемой взамен квартиры пойдет в зачет выкупной цены. Соответственно, если стоимость новой квартиры окажется меньше выкупной цены, собственник вправе рассчитывать на получение разницы.

Автор: М. Мошкович