Проблема защиты прав дольщиков в связи с недобросовестными действиями застройщика в последнее время является объектом пристального внимания как со стороны лиц, вкладывающих или вложивших денежные средства в долевое строительство, так и со стороны органов публичной власти. Предпринимаются разные попытки решения этой проблемы, которые в основном сводятся к усилению императивных предписаний, касающихся застройщика. Вместе с тем следует обратить внимание на гражданско-правовые способы защиты, которые позволяют защитить дольщика на этапе передачи застройщиком законченного объекта долевого строительства. Речь идет о возможности предъявления к застройщику кондикционного иска в связи с возникшим неосновательным обогащением.
Почему возникает неосновательное обогащение? Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, которое закреплено в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на застройщике лежит обязанность после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику. Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче.
На момент заключения договора участия в долевом строительстве должен быть определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Обязательно указывается также цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика. Несложно заметить, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве и выполнения строительных работ стороны определяют цену исходя из проектной площади жилых и нежилых помещений, т.е. размеров, которые указаны в поэтажных планах дома. Однако на момент исполнения обязанности застройщика речь идет о передаче не проектных материалов, а конкретного объекта с фактической площадью, которая, как правило, отличается в меньшую сторону от проектной. Фактическая площадь объекта определяется в техническом паспорте помещения, составляемом бюро технической инвентаризации.
Цена по договору участия в долевом строительстве есть сумма, которая охватывает фактические затраты на создание объекта долевого строительства, включая стоимость затраченных материалов, иные расходы застройщика. Следовательно, меньшая в сравнении с проектной фактическая площадь помещений указывает на то, что затраты застройщика оказались ниже, чем предполагалось изначально, на момент заключения договора. Эта разница в цене для некоторых дольщиков является ощутимой. Так, если предположить, что в среднем по стране стоимость одного квадратного метра жилой площади составляет 30 тыс. руб., разница между проектной и фактической площадью в два квадратных метра дает уже сумму в 60 тыс. руб. Известны случаи, когда разница между проектной и фактической площадью достигала больших размеров. Отсюда возникает вопрос: за что платит дольщик? Получается - за метры, которые должен был передать, но не передал застройщик.
Такая ситуация возникает потому, что нормы Закона о долевом строительстве весьма несовершенны. Замечено, что Закон представляет собой яркую иллюстрацию того, как в целом позитивное и необходимое регулирование может быть нивелировано крайне низким уровнем юридической техники, а сам закон можно использовать в виде пособия по курсу законотворческого мастерства в качестве прекрасного образца того, как нельзя писать законы [1].
Полагаем, что в случае оплаты дольщиком цены по объекту долевого строительства исходя из проектных размеров и получения от застройщика объекта по фактической площади меньше проектом заданной можно вести речь о неосновательном обогащении застройщика. Объектом обогащения является площадь, образуемая в виде разницы в размерах проектной и фактической площади помещений. Неосновательность обусловлена тем, что такое сбережение застройщика законом о долевом строительстве прямо не предусмотрено. Оно также не может быть предусмотрено договором, поскольку входит в противоречие с императивными требованиями Закона о долевом строительстве в части прямой обязанности застройщика передать конкретный объект в виде жилого или нежилого помещения. В структуре цены договора подобное обогащение нельзя отнести ни к затратам на создание объекта долевого строительства, ни к денежным средствам на оплату услуг застройщика.
Можно предположить, что возникает обязательство, при котором лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано его возвратить (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Поскольку возвратить в натуре имущество невозможно в силу конструктивных особенностей строения, в этом случае застройщик должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент приобретения (п. 1 ст. 1105 ГК РФ). Если обратиться к материалам судебной практики, подход о неосновательности обогащения судами также поддерживается.
Например, при рассмотрении дела было установлено, что инвестор заключил с застройщиком договор об инвестировании строительства нежилого помещения на первом этаже жилого дома. Условиями договора были определены цена и площадь помещения. Поскольку фактически застройщик передал помещение меньшей площади, чем установлено в договоре, инвестор обратился с иском в суд о взыскании разницы в стоимости оплаченного и фактически переданного помещения. Суд удовлетворил иск на основании ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, указав, что в пользу инвестора подлежит взысканию сумма как неосновательное обогащение <1>. Аналогичное решение принимается по спорам, связанным с исполнением договора строительного подряда, когда суд, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, удовлетворяет требование заказчика-застройщика о взыскании с подрядчика стоимости неотработанного аванса, указывает, что заказчик-застройщик перечислил подрядчику денежные средства, в сумме превышающие стоимость фактически выполненных работ <2>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 1 августа 2008 г. N Ф03-А04/08-1/2382.
<2> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 октября 2009 г. N А32-18493/2008.
Возникновение неосновательного обогащения на стороне застройщика обусловлено следующими особенностями. Во-первых, оно возникает всегда, поскольку этому способствует уровень развития технологии строительного производства. Следует обратить внимание, что строительство - достаточно сложный и трудоемкий процесс, в котором даже при соблюдении всех обязательных требований к технологии проведения работ добиться установленной проектом точности размеров вновь возводимого строения не представляется возможным. Даже актами технического нормирования допускаются погрешности или отклонения при выполнении работ. Все это указывает на невозможность полного совпадения проектной и фактической площадей. Во-вторых, вина застройщика в том, что происходит несовпадение проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, не оказывает влияния на возникновение неосновательного обогащения, его добросовестность или недобросовестность может находиться лишь в прямой зависимости от размера неосновательно сбереженного. В-третьих, следует учитывать, что неосновательное обогащение может возникнуть не только на стороне застройщика, но и на стороне дольщика, когда ему передается объект долевого строительства по фактической площади, превышающей проектную площадь.
Поскольку здесь возникновение неосновательного обогащения носит объективный характер, поведение застройщика не имеет значения, так как нормы о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ). В связи с этим возможный способ защиты от притязаний дольщика в части взыскания неосновательного обогащения многие застройщики видят в предъявлении встречного иска о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным, поскольку стороны не определили предмет.
Основной аргумент при предъявлении подобного иска сводится к следующему. При определении предмета договора участия в долевом строительстве, поскольку строение как таковое еще отсутствует, необходимо добиться максимально определенной степени детализации объекта долевого строительства через установление его индивидуальных признаков. Так как полное совпадение проектной и фактической площадей обеспечить нельзя, то застройщики полагают, что на момент заключения договора нельзя определить все индивидуализирующие как вещь признаки объекта долевого строительства, или установить предмет. Аргумент достаточно серьезный, только он не позволяет полностью освободить застройщика от исполнения обязанности передать объект долевого строительства либо вернуть неосновательное обогащение, если дольщик уже исполнил обязанность по оплате.
Обогащение признается неосновательным, если его правовое основание отпало впоследствии, что вытекает из сущности самого обогащения [2]. Отпадение правового основания означает исчезновение обстоятельств, позволяющих вести речь о юридической основательности приобретения (сбережения) имущества [3]. При несогласованности предмета договора участия в долевом строительстве как существенного условия не возникает юридического факта, что не указывает на отпадение правового основания. Однако при доказанном факте, что денежные средства перечислены дольщиком застройщику, можно утверждать, что отсутствует правовое основание их перечисления. В этом случае также возникает неосновательное обогащение, поскольку, как справедливо отмечают специалисты, происходит увеличение имущества одного лица за счет имущества другого путем перехода благ денежной ценности из одного имущества в другое, т.е. получение имущественной выгоды за чужой счет [4].
Таким образом, несовпадение проектной площади объекта долевого строительства с фактической не должно исключать возможности защиты дольщика через применение кондикционного иска. Во избежание этого при подписании договора участия в долевом строительстве, очевидно, стороны должны предусмотреть механизм уточнения и перерасчета цены за объект долевого строительства на момент подписания акта передачи.
Список литературы
1. Сарбаш С.В. Юридическая техника закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сб. ст. к юбилею д.ю.н., проф. А.В. Маковского / Отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010.
2. Гражданское право: Учебник / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ ИНФРА-М, 2007. Т. 2.
3. Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 4: Обязательственное право.
4. Новак Д.В. Неосновательное обогащение в гражданском праве. М.: Статут, 2010.
Читайте ещё по этой теме:
- Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)
- Договор инвестирования, на что следует обратить внимание
- Компенсация за уменьшение в процессе строительства общей площади квартиры
Автор: О.Г. Ершов