Банкротство застройщика

В СТРАНЕ НАСЧИТЫВАЕТСЯ 95 ТЫСЯЧ ОБМАНУТЫХ СОИНВЕСТОРОВ

С апреля 2011 года по апрель 2012 года в России появилось около 54 тысяч обманутых дольщиков строительства жилья, которые вложили средства в строительство 814 объектов.

В результате на данный момент в стране насчитывается 95 тысяч обманутых соинвесторов. Как сообщает РИА Новости, об этом заявил управляющий партнер компании "Национальное страховое и кредитное агентство" Юрий Гольдберг, который входит в рабочую группу Министерства регионального развития РФ по проблемам дольщиков. Гольдберг отметил, что общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков в 2009 году составила 25,553 миллиарда рублей, а в 2010 году - 36,414 миллиарда рублей. Данные за 2011 год пока неизвестны. Общая площадь "недостроев" в 2009 году достигала 1,282 миллиона квадратных метров, а в 2010 году - 1,434 миллиона. По информации Министерства регионального развития РФ, лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Татарстан, Московская, Самарская, Новосибирская области, Краснодарский край и Москва. Проблема является общественной, попыткой ее решения на государственном уровне стали поправки, внесенные в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)".

15 августа 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее по тексту - Закон). Еще на стадии обсуждения Закон вызвал большое количество споров и разногласий, депутаты высказали опасения, что новый Закон породит вал фальшивых кредиторских задолженностей. При обсуждении проекта депутат Государственной Думы Александр Хинштейн отметил тот факт, что незавершенный объект можно будет продать только при условии соблюдения всех обязательств перед дольщиками и что увеличение "в процессе" стоимости работ и, как следствие, цены квадратного метра "крайне маловероятно, так как стоимость договора фиксирована".

Основная задача внесенных поправок - это урегулирование порядка взаимодействия участников строительства жилых многоквартирных домов с их застройщиками. Наиболее важный вопрос, который интересует участников строительства, - это порядок предъявления требований в деле о банкротстве застройщика. По общему правилу требования подаются в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, и арбитражному управляющему. Вся информация о порядке, сроке подачи требований о включении в реестр требований в обязательном порядке подлежит официальному опубликованию в газете "Коммерсантъ" (раздел банкротство) и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (интернет-ресурс, содержащий полную информацию по делу о банкротстве).

Требование к застройщику о передаче жилого помещения имеет такой же вид и подается в таком же порядке, как и требование о включении в реестр кредиторов должника. Подается также в течение 30 дней, начиная с даты сообщения о введении наблюдения. По результатам рассмотрения арбитражным судом требования выносится определение, и в случае положительного результата такое требование вносится в реестр требований о передаче жилых помещений. В соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма в рублях (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных участником строительства денежных средств, сведения о жилом помещении (его площадь и идентифицирующие данные). В ходе процедуры банкротства застройщика этот реестр ведется параллельно с реестром требований кредиторов. В нем указываются сумма, уплаченная застройщику, сумма не исполненных перед застройщиком обязательств и сведения о жилом помещении. Следует учитывать, что нормы Закона распространяют свое действие не только на будущие дела о банкротстве застройщиков, но также на дела о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено до вступления Закона в силу. В связи с тем что Закон предусматривает для возбужденных до его вступления в силу дел о банкротстве застройщиков переходный период, необходимо учитывать специальные нормы Закона. Для участников строительства по таким делам установлен особый срок, в течение которого они могут подать заявление на включение своих требований в один из двух реестров. Согласно п. 5 ст. 3 Закона это можно сделать до 15 октября 2011 г. После указанной даты реестры для них будут закрыты. Для прочих конкурсных кредиторов реестр требований кредиторов закрывается в обычном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В ходе процедуры банкротства арбитражный управляющий выносит на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований по реестру путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка. Для реализации данной схемы участники строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК) с привлечением специалистов в области регистрационных действий. Порядок погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства достаточно подробно описан в ст. 201.10 Закона о банкротстве, а статья 201.11 регламентирует порядок передачи жилых помещений (при завершении строительства объекта) участникам строительства.

По состоянию на 2012 год сформировалась судебно-арбитражная практика по вопросам банкротства застройщика, например по достаточно спорному вопросу признания права собственности участников долевого строительства на доли в жилом доме, строительство которого не завершено, в виде соответствующих квартир или нежилых помещений при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков.

На практике судьи руководствуются тем, что признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте за дольщиком исключает эту долю из общей конкурсной массы, что влечет за собой ограничение прав и законных интересов других кредиторов-дольщиков (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2010 по делу N А60-19069/2010-С1, Постановления ФАС Уральского округа от 17.06.2006 по делу N А47-12218/2003-8-ГК, Северо-Западного округа от 09.03.2011 по делу N А13-694/2010 и Московского округа от 23.06.2010 по делу N А41-2175/10).

Арбитражные суды Москвы и Московской области рассматривают несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Об этом говорится в недавнем исследовании компании "HouseHunter". Ее специалисты выяснили, что чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от Федеральной налоговой службы. Арбитражный управляющий Кирилл Ильин отмечает: "Наибольшее количество дел о банкротстве застройщика пришлось на период кризиса 2008 - 2009 годов".

Несмотря на очевидную попытку законодательно защитить интересы дольщиков, необходимо констатировать, что на практике, если дело о банкротстве завершается конкурсным производством, в группу риска попадают в первую очередь именно они.

Автор: Е. Кириллова

Комментарий к статье «Банкротство застройщика»

Сегодня на законодательном уровне, на мой взгляд, сделана еще одна неудачная попытка успокоить и без того разъяренных инвесторов путем ужесточения порядка банкротства застройщика.

С первого взгляда на новую редакцию Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) отмечаешь для себя некоторые плюсы.

Например, за восемь лет существования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон о долевом строительстве) наконец-то законодатель перестал считать "отщепенцами" участников строительства по иным - "серым" схемам приобретения жилых помещений (договор соинвестирования, договор переуступки прав требования, вексельная схема, договор предварительной купли-продажи). Теперь любой инвестор может обратиться в суд на стадии конкурсного производства и предъявить свои требования - неважно, натурального или денежного характера они будут - к недобросовестному застройщику. Теперь любые подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам соинвестирования, что позволяет таким инвесторам защищать свои интересы в рамках требований к застройщику.

Еще одним плюсом Закона о банкротстве является то, что требования участников строительства подлежат удовлетворению в I очереди, сразу после требований о возмещении физического и морального вреда, тем самым участники строительства получают преимущество перед другими кредиторами должника. Раньше на этот пробел в законодательстве внимания не обращали, видимо решили, что тех прав, которые были предоставлены дольщикам по Закону о долевом строительстве, вполне достаточно, а то, что по факту эти права были "мертвыми" и реализовать их на практике удавалось крайне редко, законодатель не задумался. Теперь это упущение также восполнено.

Уделили внимание в Законе о банкротстве и порядку предъявления требований к застройщику-банкроту, а именно дольщику дали выбор в их предъявлении либо в натуральном, либо в денежном выражении.

Бесспорно, положительным моментом нововведений является то, что право участия в деле о банкротстве застройщика получают и органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства. Проблема обманутых дольщиков не частная, она публичная, и то, что это законодатель нормативно закрепляет, уже хорошо.

Ну, конечно, нельзя не отметить такую новеллу в Законе о банкротстве, как способ реализации объекта незавершенного строительства инвесторами. Нововведение интересное, и я думаю, что оно еще вызовет немало споров между его противниками и сторонниками.

Глядя на все положительные моменты, которые внес и закрепил законодатель, пытаешься понять, а все-таки чем они полезны, что в них такого замечательного?

Ведь, по сути, "серые" схемы реализации новостроя законодатель никак не отменил, он их просто признал и легализовал.

Если говорить о возможности участника реализовать свои права по взысканию, то, на мой взгляд, такой способ, как передача недостроя тем же самым дольщикам, в наше время является, если сказать "мертвым", - это мягко выразиться. Ведь, кто, по сути, воспользуется им: молодая семейная пара, у которой и без того много хлопот, пожилая семейная пара, которая каждодневно глотает корвалол, или одинокий мужчина или женщина, которые отдали все свои сбережения для покупки, как им казалось более дешевого жилья? Почему этим вопросом законодатель не задался?

Опять же способ реализации права по взысканию участником строительства путем продажи объекта с торгов тоже нельзя назвать действенным. Застройщик в первую очередь заинтересован продать все планируемые к строительству объекты, поэтому будущие жилые помещения продаются по максимуму и, что немаловажно, за немаленькую цену. А теперь давайте подумаем, каков размер стоимости объекта незавершенного строительства. Я не думаю, что его покупная цена сможет покрыть все убытки и вернуть денежные средства дольщиков.

Остается еще один способ это замена застройщика на "состоятельного", который сможет закончить начатое его предшественником. А где в законе гарантия того, что он не сделает этот объект долгостроем или качество объекта не пострадает? Опять этих пробелов в законе не восполнено.

Изменения в ФЗ могут быть выгодны правительству и арбитражным управляющим, а не дольщикам, которым жилье теперь обойдется в две цены. Закон, конечно, увеличит риски застройщиков. Теперь им будет сложнее оспаривать сделки с дольщиками. Что касается обманутых дольщиков, то один этот Закон их проблемы не решит, конечно. Хотя теперь у покупателей квартир появилось несколько вариантов решения спора, до поправок их не было вообще, и они, как правило, не успевали включаться даже в третью очередь реестра кредиторов, что приводило и к потере денежных средств, и в итоге к неполучению жилья. Нынешние положительные моменты, которые легализованы в Законе о банкротстве, помогут лишь немногим. По большей части болезнь, которая до сих пор прогрессирует в долевом строительстве, останется неизлечимой.

В заключение отмечу: проблема обманутых дольщиков - это проблема не частная, а общественная, на нее должны обращать внимание на самом высоком уровне государственной власти. Участник строительства - это в первую очередь не игрок в русскую рулетку, а субъект, который хочет реализовать данные ему законом права в надлежащем качестве и с надлежащим выполнением обязательств со стороны контрагента. Так, может быть, помочь ему наконец реализовать эту возможность?!

Ж. Дерюгина

Комментарий к статье «Банкротство застройщика»

Специфичный и сложный характер отношений между застройщиками и участниками долевого строительства, несомненно, обусловливает важность предоставления последним дополнительных инструментов и гарантий защиты их прав и интересов.

Возможность предъявления в первоочередном, по отношению к иным кредиторам, порядке как денежных требований, так и требований по передаче недвижимого имущества, признание наличия требований о передаче помещений за лицами, заключившими с застройщиком не только договор долевого участия в строительстве в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ, но и, например, предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, - все эти новшества нашли применение на практике сразу после их вступления в законную силу. Тем не менее конкретизации требуют не только вопросы банкротства. Например, недобросовестными владельцами фирм-застройщиков широко применяются различные схемы их реорганизации в новые структуры с другим руководством. Необходимым представляется усиление контроля за проведением таких процедур со стороны участников долевого строительства и государственных органов.

С. Гаврилов

Комментарий к статье «Банкротство застройщика»

С учетом важности обеспечения конституционного права на жилище и социальной значимости проблем, возникающих в данной сфере, в последние годы немало усилий было направлено государством на упорядочивание отношений в сфере строительства жилья через совершенствование законодательного регулирования. Общеизвестно, что проблемы у дольщиков могут возникнуть на всех этапах взаимоотношений с застройщиком, начиная от оформления договорных отношений и заканчивая регистрацией прав на недвижимое имущество, если оно в итоге было передано.

Значимым шагом на пути предоставления дополнительных гарантий участникам строительства жилья было внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", устанавливающих императивный запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в обход данного Закона. Изменения эти были внесены Законом N 119-ФЗ от 17.06.2010, который одновременно ввел ограничения на оспаривание сделок по привлечению денежных средств граждан со стороны недобросовестных застройщиков. Тем самым были приняты дополнительные меры по защите дольщиков на этапе оформления отношений с застройщиком в целях предотвращения возникновения у них проблем в будущем.

Последовавшее примерное через год введение в главу IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" параграфа 7, устанавливающего особенности банкротства застройщиков, также было в первую очередь направлено на содействие решению проблем дольщиков, но уже тех, которые столкнулись с банкротством застройщиков.

Как видно, в указанной сфере совершенствование законодательства происходит перманентно. Например, только в Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ с момента его принятия разного рода изменения вносились уже семь раз. Тем не менее проблемы обманутых дольщиков, обсуждаемые на самом высоком уровне, не становятся менее острыми, а число пострадавших, к сожалению, увеличивается.

Причиной тому может быть не столько несовершенство законодательного регулирования, сколько общая культура ведения бизнеса в России и особенности функционирования государственного аппарата. Следует признать, что во многих случаях причиной банкротства застройщика выступает не столько неблагоприятная рыночная ситуация, сколько умышленные недобросовестные действия. Не случайно обсуждаемая тема традиционно обозначается именно как проблема обманутых дольщиков. Однако там, где имел место обман, по нашему мнению, правильнее разбираться правоохранительным органам, действующим в уголовно-правовой плоскости. Гражданско-правовые инструменты, к которым относится и банкротство, часто не в состоянии обеспечить защиту от недобросовестных действий, поскольку просто не приспособлены для этого.

Несмотря на изложенное, установление законом особых правил банкротства для застройщиков, безусловно, заслуживает всецелой поддержки и, несмотря на имеющиеся практические проблемы, может быть оценено только положительно. Особый режим банкротства застройщиков, хотя и не способен предотвратить возникновение у дольщиков проблем в будущем, тем не менее может помочь сгладить их остроту.

Р. Зайцев