Бремя содержания квартир и общего имущества в многоквартирном доме (МКД) несут их собственники, если иное не установлено законом (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. 39 ЖК РФ).
На финансирование текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД с собственников квартир взимается плата (ч. 2 ст. 154, ст. ст. 156, 158, 166, 169 ЖК РФ; разд. III Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Таким образом, основную нагрузку по поддержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в МКД несет управляющая компания, избранная общим собранием собственников квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-коммунальная служба (ДЕЗ) в муниципальных домах (ст. 161 ЖК РФ).
Соответственно, указанные организации обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу МКД.
1. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МКД, ПОДЛЕЖАЩЕЕ БЕСПЛАТНОМУ РЕМОНТУ
1.1. СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
В состав общего имущества включаются в том числе:
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги;
- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. п. 5 - 7 Правил N 491).
1.2. РАЗГРАНИЧЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКА И ЖКХ
Для решения вопроса о том, кто должен делать ремонт - собственник квартиры или служба ЖКХ, необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться эксплуатационная ответственность собственника и службы.
Так, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, включая запорно-регулирующую арматуру в квартире и сантехоборудование, в границы эксплуатационной ответственности службы ЖКХ не входят.
При этом границы эксплуатационной ответственности между собственником и службой могут быть закреплены документально, например в договоре с управляющей компанией или в приложении к нему (Письмо Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04).
В случае аварии или поломки оборудования, находящегося в квартире, но относящегося к общедомовому оборудованию, управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) обязана произвести его текущий ремонт бесплатно (см., например, Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 N ГКПИ11-1787).
Кроме того, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники квартир также вправе потребовать от службы ЖКХ возмещения понесенных на ремонт расходов или произведения ремонта за счет службы (п. п. 149, 151 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).
2. ОБОРУДОВАНИЕ, НЕ ПОДЛЕЖАЩЕЕ БЕСПЛАТНОМУ РЕМОНТУ
Исходя из указанных выше нормативных актов можно сделать вывод, что управляющая компания вашего дома (ТСЖ, ЖСК) или ДЕЗ не обязаны производить бесплатный ремонт следующего оборудования:
- индивидуальных приборов учета воды, газа, электричества;
- газовых и электрических плит;
- сантехнического оборудования, находящегося в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей и тому подобного оборудования);
- труб и отводов, расположенных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
- домофонов, находящихся в квартире;
- электрических кабелей, розеток и иных электрических элементов, расположенных внутри квартиры;
- иного оборудования и имущества, не относящихся к общедомовому имуществу и обслуживающих только одну квартиру.
3. СПОРНЫЕ СЛУЧАИ
Наибольшее количество споров со службами ЖКХ вызывает отнесение к общему имуществу внутриквартирных радиаторов отопления. Это вызвано тем, что четко определить внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по сетям отопления затруднительно. Поэтому относительно радиаторов позиция является неоднозначной. Существует мнение, поддерживаемое отдельными судами, что внутриквартирные радиаторы относятся к общему имуществу (Письмо Минрегиона России от 04.09.2007 N 16273-СК/07). Однако оно не является единственным. Так, Верховный Суд РФ указал, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.) (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 N КАС09-547).
Также существует мнение о том, что радиаторы не относятся к общему имуществу в том случае, если они имеют отключающие устройства. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает, что отопительный прибор в квартире (радиатор отопления) является элементом единой общедомовой системы отопления.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Богаткова С.А.
Здравствуйте!
Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации.
Есть муниципальная квартира, находится на втором этаже.
Проживают 3 человека (наниматели): женщина пенсионерка, её дочь, находящаяся в декрете (ребёнка воспитывает одна) и двухлетний ребёнок. То есть доходы семьи мизерные.
Поступило уведомление от управляющей жилым домом компании (УК) об обеспечении доступа в квартиру для производства работ, так как якобы идёт протечка в квартиру ниже этажом через межэтажное перекрытие.
В самой квартире следов протечки обнаружено не было – в туалете и ванной было сухо.
В назначенное в уведомлении время сантехниками УК в туалете квартиры были произведены работы по замене части канализационного стояка и двух тройников.
В результате проведённых работ также была заменена сливная труба унитаза на гофро-трубу, которая предназначена для установки на современные модели унитазов и по диаметру не подходит к «советской» модели керамического унитаза, который был установлен при постройке жилого дома в 1994 году и с тех пор не заменялся.
Сливная труба унитаза не имела протечек, но её якобы необходимо было демонтировать, чтобы произвести основную работу по замене канализационных труб – так пояснили в УК. УК не запрашивала никакого предварительного согласия нанимателей на проведение работ по демонтажу сливной трубы, все работы проводились по инициативе УК.
Поскольку, диаметр гофро-трубы больше, чем диаметр слива унитаза, и закрепить трубу таким образом, чтобы исключить протечку, невозможно, в настоящее время имеется протечка, которую сантехники УК не могут устранить.
УК потребовало от нанимателей (в устной форме) приобрести за свой счёт современный унитаз, который будет подходить к гофро-трубе и установить его. Иначе у нанимателей будут проблемы – если протечка не будет устранена, это повлечёт ответственность нанимателей за затопление помещений ниже этажом.
Также в УК пояснили, что хоть сам унитаз и не имеет никаких дефектов, но к «советской» модели уже невозможно приобрести подходящую сливную трубу, ввиду отсутствия соответствующих труб в продаже.
Наниматели в шоке.
Вопрос: что делать нанимателям в данной ситуации?
Вправе ли наниматель обратиться в администрацию с требованием поменять унитаз за счёт средств муниципалитета, поскольку квартира муниципальная и срок службы сантехнического оборудования давно истёк?
Или нанимателю нужно требовать от УК бесплатно поменять унитаз, поскольку протечка образовалась в результате проведённых работ?
И чем руководствоваться (на какие нормы ссылаться) при обращении?
Поскольку речь идет о ремонте (замене) оборудования, подсоединенной к общедомовой сети до запорной арматуры, то это имущество считается зоной ответственности нанимателей (собственников) жилого помещения. Унитаз, в данном случае, является имуществом, принадлежащим нанимателям квартиры. Если УК при замене гофро-трубы дала письменный акт, в котором был признан сам факт замены, то теперь жильцы квартиры вправе вызвать техника-смотрителя, который должен будет составить Акт, указав в нем причину возникшей протечки – несоответствие диаметра гофро-трубы и сливного отверстия в унитазе. После этого жильцы квартиры вправе будут направить в УК письмо с требованием о замене унитаза за счет УК, сославшись в письме на Акт о замене гофро-трубы и Акт, составленный техником-смотрителем. Если после этого письма УК не произведет замену унитаза за свой счет, у жильцов квартиры будут два возможных варианта действий – либо ничего не предпринимать до момента протечки в соседнюю квартиру, когда вину за протечку можно будет возложить на УК, либо приобрести новый унитаз за свой счет, взять при покупке кассовый и товарный чек, после чего предъявить УК письменное требование о компенсации понесенных расходов.