Реновация и хрущевки: анализ судебных споров

Общеизвестно, что под новой государственной программой реновации жилых домов подразумевается долгосрочная программа по сносу устаревшего ветхого жилья, которое в недалеком будущем рискует стать аварийным, с согласия большинства жильцов и переселение в новые дома с лучшими условиями в территориальных пределах старых районов.

По озвученным заявлениям Департамента градостроительной политики Москвы, в рамках программы реновации жилья в 2018 - 2019 годах будет осуществляться проектирование и строительство первых домов для переселения граждан, но до этого необходимо будет разработать градостроительную документацию, создать проект, провести экспертизу, выбрать подрядчика для строительства домов, осуществить строительство и соответствующую подготовку домов к заселению. При этом было отмечено, что по действующему законодательству граждане должны быть расселены в пределах территории района проживания, и это планируется сделать по принципу строительства новых домов на месте сносимых "хрущевок".

Однако, как ранее и предполагалось, реализация данной программы реновации на практике будет не такой ровной, как на бумаге, что впоследствии станет причиной проявления недовольства со стороны населения и, в частности, обжалования жильцами действий государственных органов, в том числе и в судебном порядке.

Как известно, при осуществлении программы по реновации жилья некоторых несогласных граждан, составляющих меньшинство от числа проголосовавших за снос дома, могут выселить в судебном порядке, при этом законопроектом оговаривается, что судебные решения в подобных случаях подлежат немедленному исполнению и могут быть оспорены гражданами лишь в части равнозначности предоставляемого жилого помещения.

Например, в одном из московских районных судов еще этой весной началось исковое производство по делу о принудительном выселении жильцов из пятиэтажного дома, просивших, во-первых, предоставить им жилье в том же районе, а во-вторых, пожелавших получить хотя бы две квартиры на шестерых человек. Однако, истец - Департамент городского имущества Москвы - ответил отказом и обратился в суд с ответствующим иском о выселении граждан.

С одной стороны, программа сноса хрущевок показывает этакое пренебрежение государством судебной власти в этом вопросе, потому как считается, что все, хоть и многочисленные, судебные споры между гражданами-истцами и государством-ответчиком будут не в пользу заявителей, так как судебные органы своими решениями станут просто подтверждать указанную в законе процедуру изъятия имущества у граждан. Также предполагается, что собственнику будет проблематично оспорить в суде качество нового жилья или инфраструктуру вокруг дома.

Но здесь будет нелишним также напомнить, что согласно Конституции Российской Федерации наши судьи независимы и подчиняются только Конституции и федеральному закону. Суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.

С другой стороны, программа сноса пятиэтажек по своей правовой сути соответствует российскому законодательству с учетом соблюдения жилищных прав граждан, так как предусматривается выдача равнозначного жилья жителям сносимых домов.

Кстати, уже нынешним летом становится известно о наличии представленных в суды исковых заявлений граждан об оспаривании процедур программы реновации, и, вполне вероятно, количество подобных исков будет только увеличиваться.

Например, в одном из районных судов города Москвы уже сейчас находится гражданское производство по иску собственников жилого помещения к столичной мэрии о признании недействительным включения их пятиэтажного дома в перечень голосования по программе реновации. Истцы утверждают, что их дом был построен по индивидуальному проекту и не подпадает под параметры, указанные в программе сноса жилья.

И этот случай не единственный сегодня в столице, когда жильцы предъявляют различные претензии, связанные с реновацией жилого фонда. В частности, множество жалоб касается нарушения правил проведения общих собраний собственников жилья, когда голоса против сноса дома не учитывались.

Новой судебной практики по оспариванию решений о включении домов в программу реновации пока попросту почти нет, но уже есть со стороны граждан соответствующие жалобы, претензии и подготавливаемые исковые заявления в судебные органы в целях защиты своих законных прав и интересов.

Учитывая вышесказанное, обратимся к уже имеющейся судебной практике по нашей теме.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было рассмотрено дело по кассационной жалобе городской администрации на решение городского суда и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда по исковому заявлению о выселении физических лиц с предоставлением иного жилого помещения.

Исходя из представленных материалов дела дом, где проживали ответчики, в 2007 году был признан непригодным для проживания на основании заключения межведомственной комиссии. В 2016 году ответчикам предоставлена двухкомнатная квартира по договору социального найма жилого помещения, после чего ответчики были зарегистрированы в данном помещении.

Но вместе с тем ответчики по факту продолжали проживать в доме по старому адресу и отказывались от вселения в другое жилое помещение.

Суды нижестоящих судебных инстанций отказали городской администрации в удовлетворении заявленных исковых требований, указав на то, что предоставляемое ответчикам жилое помещение неравнозначно ранее занимаемому жилому помещению, так как состоит из меньшего количества комнат, а значит, и ухудшены жилищные условия для граждан.

Высшая судебная инстанция посчитала, что указанные судебные решения были вынесены с нарушением норм закона в связи со следующими основаниями.

В соответствии с жилищным законодательством граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением им иных благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если дом подлежит сносу и признан непригодным для проживания.

При этом новое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Соответствие порядка предоставления нового жилья условиям жилищного законодательства подтверждают также и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение.

Действующее законодательство гарантирует, что условия проживания граждан в новом предоставленном жилом помещении не должны быть ухудшены по сравнению с предыдущими условиями.

Выводы нижестоящих судов являются ошибочными, поскольку в жилищном законодательстве критерием равнозначности служит соответствие общей площади предоставляемого жилья и ранее занимаемого жилья.

При рассмотрении дела судами не было принято во внимание, что требования, установленные жилищным законодательством, истцом были выполнены и предоставленное ответчикам жилое помещение отвечает критерию благоустроенности применительно к населенному пункту, а кроме того, новое жилое помещение больше по общей площади, чем ранее занимаемое ответчиками жилое помещение.

Кроме того, из материалов дела выяснилось, что новое жилое помещение по договору социального найма было предоставлено на основании письменного заявления одного из ответчиков, что подтверждает согласие последнего с вариантом предоставляемого жилья и добровольность заключения договора социального найма квартиры.

Таким образом, с учетом вышеизложенных оснований судебные акты нижестоящих судов были признаны незаконными и отменены, а дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Теперь обратимся к более ранней судебной практике, где суд встал на сторону собственников, выселяемых из сносимых жилых помещений.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ была рассмотрена и удовлетворена жалоба ответчиков по делу о прекращении их права собственности на жилое помещение.

Дело было инициировано по иску городской администрации к трем жильцам (собственникам) дома, планировавшегося под снос. Гражданам был предложен добровольный обмен жилого помещения на муниципальную квартиру, но собственники отказались. Впоследствии районный суд удовлетворил заявленные исковые требования истца, а краевой суд оставил данное решение суда без изменения.

Нижестоящие суды в своих решениях исходили из того, что гражданам было предложено благоустроенное и равнозначное предыдущему жилье, находящееся к тому же на той же территории, что вполне согласуется с жилищным законодательством. При этом было также отмечено, что сносимый дом ответчиков подпадал под действие соответствующего постановления городской администрации города об изъятии земельных участков для государственных нужд.

Однако Верховный Суд РФ посчитал применимыми иные нормы жилищного законодательства в данном деле, которые указывают, что если дом, в котором находится жилье, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, то предоставляется аналогичное жилье по договору социального найма.

Материалы дела показали, что сносимое жилье являлось не муниципальным, а собственным, что подразумевает применение ст. 32 Жилищного кодекса РФ, где оговаривается, что жилое помещение можно забрать у собственника, но путем выкупа "в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд". А признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, который принял решение о сносе, соответствующих требований к собственнику снести или реконструировать такой дом в разумный срок и за свой счет. В случае бездействия собственника аварийный дом подлежит изъятию для муниципальных нужд, так же как и каждое жилое помещение в этом доме.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ по подобным вопросам от 2 июля 2009 года N 14 принудительное отчуждение имущества граждан для государственных и муниципальных нужд возможно лишь при соблюдении соответствующих обязательных условий, главное из которых - предварительное и равноценное имущественное возмещение собственнику.

В рамках рассматриваемого дела также необходимо соблюсти обязательные условия, а именно выяснить, предъявлялись ли к собственникам требования о сносе дома в разумный срок за свой счет и изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение на нем в случае бездействия собственника.

В ситуации, когда собственник не согласен с решением об изъятии у него имущества и при отсутствии договоренности о выкупной цене, к нему предъявляется соответствующий иск о выкупе жилья. При этом заявленное требование органа власти, принявшего решение об изъятии жилья и переселении собственника в другое помещение, не может быть удовлетворено при отсутствии соглашения с самим собственником, как того требует жилищное законодательство.

У собственника в такой ситуации жилье может быть изъято либо путем выкупа, либо предоставления иного жилья по согласованию с ним с зачетом его стоимости в выкупную цену. Это осуществляется путем направления собственнику соответствующего требования о сносе дома за свой счет, а в случае бездействия собственника - принятия решения об изъятии участка под домом и каждого из жилых помещений собственника. Суд уточнил, что соблюдение такого порядка является существенным для правильного разрешения подобных дел.

По рассмотренному делу нижестоящие суды должны были установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которое они были бы согласны. Судам необходимо было выяснить наличие согласия граждан на предоставление им нового жилья либо на выкуп. Однако судами не был установлен факт выполнения истцом законного порядка изъятия жилого помещения и, соответственно, соблюдения прав собственников.

К слову, о программе реновации столичных пятиэтажек небезынтересно будет узнать, что еще в мае этого года Президентским советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства было поддержано отрицательное заключение на новый законопроект о реновации московского жилого фонда.

Основную критику вызвала статья законопроекта о лишении права собственности не по решению суда, а по решению столичных органов власти, что противоречит Конституции РФ. В законопроекте о реновации жилья указано, что право собственности гражданина на квартиру в сносимом доме прекращается на основании принятия органом власти решения о выводе дома из эксплуатации и даже в случае дальнейшего обжалования собственником жилья это не повлияет на решение суда о его выселении. То есть, по сути, право частной собственности прекращается с момента принятия органом власти решения о замене принадлежащего гражданину имущества иным равнозначным имуществом и не зависит от того, как закончится судебный процесс в этой ситуации.

Также вызывает сомнение, что для прекращения права собственности необходимо решение собрания собственников, основанное на большинстве голосов, тогда как правильнее было бы договариваться с каждым собственником. И здесь важно недопущение на практике злоупотребления правом, когда проблемные моменты с отдельными гражданами, составившими меньшинство при голосовании, будут решаться государством с помощью силы.

Присутствуют и многие другие спорные аспекты в новом законопроекте о реновации жилья. В результате отрицательный проект заключения дополнили соответствующими замечаниями, которые, возможно, и были бы учтены, но, впрочем, вряд ли смогли бы как-то повлиять на принятие законопроекта.

И действительно, если внимательно читать уже принятый закон о реновации жилья, то невооруженным глазом можно увидеть множество неясностей и недоработок, а также явных нарушений прав и имущественных интересов собственников жилых и нежилых помещений, что впоследствии может стать основанием для различных судебных разбирательств.

Во-первых, при определении равнозначности не учитываются рыночная стоимость жилого помещения и удаленность от предыдущего места жительства.

Во-вторых, предусматривается принудительное выселение граждан из жилого помещения в судебном порядке, тогда как гражданским законодательством допустимы преддоговорные судебные споры по всем положениям договора.

В-третьих, не учтены обстоятельства, влияющие на порядок расчета указанного в новом законе шестидесятидневного срока для принятия решения.

В-четвертых, установленное законопроектом незамедлительное исполнение судебного решения и ограничение возможности его обжалования в полном объеме (а лишь в части равнозначности жилого помещения) нарушает права граждан на судебную защиту, тогда как согласно действующему законодательству немедленное исполнение судебного решения предусмотрено лишь для некоторых категорий гражданских и арбитражно-процессуальных дел, прописанных в соответствующих кодексах.

То же касается защиты прав собственников нежилых помещений, когда их имущественные интересы ущемляются при соответствующей замене их нежилых помещений без учета различных факторов.

Как видно из этого неполного перечня, новый закон, уже вступивший в законную силу, был разработан, рассмотрен и принят в ускоренном порядке без учета иных объективных точек зрения и без принятия во внимание многих важных аспектов. Априори это приведет к возможным негативным последствиям, которые в первую очередь повлияют на законные права и имущественные интересы физических и юридических лиц, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений на территории, подпадающей под действие нового закона о реновации жилого фонда города Москвы.

Читайте ещё по этой теме:

• Раздельное расселение квартиры при сносе пятиэтажки находившейся в САО г.Москвы
• Признание неправомерным предоставления собственникам сносимого жилья комнат в коммунальной квартире

Автор: А. Ломакин