Строительная сфера, будучи одной из самых чувствительных к любым проявлениям кризисных явлений, по-прежнему сохраняет множество проблем, связанных с несовершенством правового регулирования.

Обращаясь к специальным составляющим правового регулирования в строительстве, особенно можно выделить проблемные вопросы, связанные с объектами незавершенного строительства (далее — ОНС). Настоящие объекты капитального строительства (далее — ОКС) многие годы сохраняют интерес в качестве предмета многочисленных научных исследований и правоприменительных дискуссий. Низкие темпы реформирования законодательства, а порой полная правовая инерция в вопросах урегулирования правового статуса, а также правоотношений с ОНС, обуславливают актуальность изучения проблем, связанных с правовым регулированием ОНС, с учетом постоянно меняющихся экономико-правовых реалий. Вместе с тем надлежащее правовое регулирование правоотношений с ОНС, а также грамотное определение правового статуса и юридической сущности таких объектов содержат конкретную практическую необходимость как с точки зрения гражданского оборота, так и с точки зрения административного и судебного делопроизводства.

Одним из неурегулированных и дискуссионных вопросов, связанных с ОНС, является неоднозначность в определении момента возникновения и прекращения действия статуса «незавершенное строительство» в отношении ОКС. Обозначим, что вопрос возникновения объекта незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества, способного выступать в качестве объекта в гражданском обороте, неоднократно поднимался различными учеными-правоведами (Витрянский В.В., Скиба П.В., Суханов Е.А. и др.), а также нередко выступал в качестве предмета рассмотрения высшими инстанциями судебной системы Российской Федерации (ПП ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, ПП ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, ПП ВС РФ от 23.06.2015 N 25 и др.), при этом сформулированные подходы к решению данной проблемы не являются исчерпывающими. Кроме того, в сравнении с наиболее фундаментальными проблемами ОНС, как, например, отсутствие легального определения таких объектов или изучения возможности реализации неоконченных ОКС в различных правоотношениях, проблема определения момента образования ОНС затрагивается исследователями и правоприменителями крайне редко и поверхностно.

Отвечая на вопрос о необходимости установления момента возникновения и прекращения статуса «незавершенного строительства» в отношении объекта капитального строительства, отметим, что момент возникновения и ликвидации ОНС является важной временной рамкой для надлежащего правового регулирования таких объектов, обозначая начало и конец действия совокупности различных правовых норм, регулирующих специфический, ввиду своего гражданско-правового статуса неоконченной вещи, ОКС. Другими словами, четкое определение момента возникновения ОНС служит отсечной чертой начала действия специального правового статуса объекта незавершенного строительства, а также обозначает действие определенных правовых норм в отношении таких объектов. Определение момента прекращения действия такого статуса также является важным юридическим фактом, подлежащим фиксации в отношении ОНС, поскольку свидетельствует о ликвидации ОНС как объекта недвижимости либо его преобразовании в ОКС в результате завершения строительных работ.

Отметим, что законодательство напрямую не содержит никаких легальных критериев, помогающих зафиксировать момент возникновения ОНС. В этой связи вопрос о возникновении ОНС до сих пор обсуждается среди теоретиков права. Ранее в юридической дискуссии неоднократно высказывалось мнение о необходимости разграничить момент, когда совокупность строительных материалов перестает быть таковым объектом движимого имущества и приобретает статус объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости [8, с. 67; 7, с. 137]. Однако выбор юридического факта, который можно считать моментом такого перехода, до сих пор остается спорным.

Каждая точка зрения опирается на тот или иной юридический факт, относящийся к явлению незавершенного строительства. Рассмотрим существующие на сегодняшний день правовые позиции по данному вопросу.

Согласно первой сформулированной позиции возникновение объекта незавершенного строительства сопряжено с моментом прекращения действия договора строительного подряда. Это обусловлено тем, что при действующем договоре строительного подряда между сторонами (заказчиком и подрядчиком) сделки существуют лишь обязательственные правоотношения.

Действительно, по своей сути объекты незавершенного строительства напрямую зависят от правоотношений между сторонами по договору строительного подряда, поскольку в результате реализации данного договора в правовом поле появляется вновь созданное недвижимое имущество: здание, строение, сооружение — объект капитального строительства. Вместе с тем в случае, если цель договора строительного подряда не будет реализована по тем или иным причинам, возводимый объект нельзя считать оконченным и в гражданском обороте он будет выступать в качестве неоконченной вещи. Пока договор строительного подряда не прекращает свое действие, возводимый объект постоянно изменяет свои характеристики, по сути, является исключенным из гражданского оборота и не участвует в иных правоотношениях. Подобную позицию высказывал Е.А. Суханов, отмечая, что ОНС, выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, находящиеся на стадии возведения, не могут быть признаны недвижимостью, а выступают совокупностью движимых вещей — строительных материалов [10, с. 3].

Данная позиция содержит в себе явную проблему, а именно отсутствие ясного механизма трансформации совокупности движимых вещей — строительных материалов в недвижимое имущество — объект незавершенного строительства. Наличие действующего договора строительного подряда фактически не влияет на фундаментальные свойства ОНС как категорию недвижимого имущества. ОНС фактически может выступать в качестве самостоятельного объекта права, независимо от правоотношений, установленных в договоре строительного подряда.

Кроме того, как справедливо отмечено Д.Л. Филиной, после прекращения действия одного договора подряда собственник ОНС вполне может возобновить строительные работы на проблемном объекте, заключив новый договор строительного подряда в отношении незавершенного ОКС [12, с. 87]. При этом ОНС не будет лишен статуса объекта недвижимости и не обратится в совокупность строительных материалов до окончания действия нового договора строительного подряда.

Таким образом, указанный критерий возникновения ОНС представляется несущественным в вопросе определения момента возникновения незавершенного в строительстве объекта.

Вторым юридическим фактом, который выделяется некоторыми учеными-правоведами, является получение прав на земельный участок и разрешение на строительство.

Обозначенная правовая позиция основана на требованиях действующего гражданского и градостроительного законодательства, что, по своей сути, придает настоящей сформулированной правовой позиции значимость ввиду обязательности требований, на которых зиждется критерий возникновения неоконченного строительства.

Анализируя положения статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и опираясь на диспозицию, изложенную в статье 222 ГК РФ, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства существующим необходимо установить его неразрывную связь с землей, т.е. капитальность. Не признается объектом незавершенного строительства объект строительства, возведенный без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм, правил, обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком, на котором были произведены строительные работы (самовольная постройка).

Несмотря на то что данные критерии с юридической точки зрения полностью справедливы и относимы к вопросу определения объекта незавершенного строительства как возникшей правовой категории в отношении неоконченного ОКС, следует отметить, что данных критериев не может быть достаточно для установления момента фактического возникновения ОНС. Так, при наличии у застройщика всех необходимых документов, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, отведенный под строительство, и оформленного в соответствии с требованиями законодательства разрешения на строительство, мы можем говорить лишь о юридической возможности существования объекта незавершенного строительства. В то же время застройщик может не начать строительные работы, тем самым, вопреки имеющимся документам, исключить фактическое существование ОНС в том или ином виде. Отсюда следует, что критерий получения разрешения на строительство и прав на земельный участок является сугубо факультативным и не может выступать в качестве подтверждения существования ОНС в отрыве от других существенных критериев.

В этом отношении рассмотренный выше критерий относительно схож с третьим сформированным в науке юридическим фактом, связанным с определением момента возникновения ОНС, а именно фактом государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Этот признак является одним из наиболее часто называемых в контексте рассмотрения проблем, связанных с объектами незавершенного строительства.

В его основе лежит правовая норма, описанная в статье 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Ранее автором неоднократно критиковался такой «юридический» подход в вопросе установления правового статуса ОНС [11, с. 28].

Закон не содержит обязывающего требования о регистрации объектов незавершенного строительства, кроме того, для признания ОНС объектом капитального строительства государственная регистрация не является необходимым критерием [4, п. 38]. Если же применять критерий регистрации к вопросу возникновения объекта незавершенного строительства, возможна ситуация, противоположная той, что была описана нами выше: при физическом наличии незавершенного объекта капитального строительства, за отсутствием юридического факта государственной регистрации и внесения такого объекта в Росреестр, юридически данный ОНС не будет существовать.

Можно справедливо утверждать, что важно разделять наличие объекта и наличие права [8, с. 71]. Статья 219 ГК РФ и статья 25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в своем содержании закрепляют обязательность регистрации прав на незавершенный ОКС, однако не содержат никакого обязывающего характера в вопросе регистрации самого объекта.

Таким образом, критерий определения момента возникновения незавершенного строительства как факт государственной регистрации прав на такой объект представляется несостоятельным. Использование такого критерия в качестве индикатора возникновения объекта незавершенного строительства нарушает причинно-следственную связь между появлением объекта в натуре и регистрацией его в правовом поле. Сама по себе процедура регистрации права на то или иное имущество подразумевает, что данное имущество уже существует физически, следовательно, перед государственной регистрацией прав на ОНС такой объект уже должен существовать и соответствовать критериям относимости к недвижимому имуществу, т.е. иметь прочную связь с землей, обладать признаком капитальности.

Четвертым юридическим фактом, с которым юридическая наука связывает момент возникновения объекта незавершенного строительства, является установление момента прочной связи такого объекта с землей, другими словами, факт отнесения неоконченного ОКС к недвижимому имуществу. Настоящий критерий автором рассматривается как наиболее состоятельный.

Настоящую позицию также разделяет Верховный Суд РФ, указав, что при разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы [4, п. 38]. В соответствии с процитированным Постановлением можно сделать вывод, что момент окончания работ по возведению фундамента можно однозначно считать юридическим фактом начала существования ОНС. При этом отметим, что к объектам незавершенного строительства также относятся здания, строения и сооружения, находящиеся на реконструкции, соответствующие реконструкторские работы на которых не были завершены. В этом случае Пленум также предусмотрел широкую формулировку «аналогичные им работы», что можно рассматривать как критерий возникновения ОНС для реконструируемых ОКС, например В.А. Алексеев считает, что это может быть момент начала работ по реконструкции [7, с. 26], с чем мы можем согласиться.

Надлежащую относимость и состоятельность данного вывода подтверждают доводы о том, что:

1. совокупность строительных материалов однозначно трансформировалась в отдельный самостоятельный объект гражданских прав;
2. после обретения прочной связи с землей ОНС начинает существовать в правовом режиме объекта недвижимости, что в свою очередь прекращает действие двойственного правового режима таких объектов, как предмет правоотношений вещного и обязательственного характера;
3. законодатель устанавливает ОНС как объект недвижимости по принципу, закрепленному в статье 130 ГК РФ.

Обратимся к изучению вопроса о моменте прекращения действия статуса «незавершенное строительство» в отношении ОКС.

Практически возможно выделить два варианта прекращения незавершенного строительства: условно позитивный и условно негативный относительно такого объекта. Позитивным вариантом прекращения действия статуса незавершенного строительства можно рассматривать ситуацию, когда строительные работы на проблемном ОКС были завершены и объект, после надлежащего прохождения процедуры государственного строительного надзора, был введен в эксплуатацию.

Завершение строительства предполагает выполнение всех неоконченных строительных и отделочных работ на объекте, необходимых для приведения объекта в соответствие с проектной документацией и требованиями, установленными законодательством. В свою очередь переход объекта из статуса ОНС в статус завершенного ОКС сопровождается процедурой получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Разрешение на ввод в эксплуатацию является документом, который подтверждает завершение строительства и соответствие объекта установленным нормам [2, ст. 55]. Изменяется статус объекта после ввода в эксплуатацию, в Едином государственном реестре недвижимости фиксируется, что объект утрачивает признак «незавершенного строительства» и становится законченным объектом недвижимости. Аналогично трансформируется и зарегистрированное на ОНС право собственности.

Отсюда следует, что завершением действия ОНС можно считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [6, с. 256]. Однако, по нашему мнению, использование такого простого «юридического критерия» разграничения существования ОНС является не до конца корректным. Как было рассмотрено выше, при изучении момента возникновения объекта незавершенного строительства одна лишь опора на юридический факт, связанный с государственной регистрацией права, не может быть универсальным и однозначным критерием существования объекта в правовой действительности. В данном случае особенное значение приобретает критерий «степени готовности» объекта незавершенного строительства, поскольку представляется два диаметрально противоположных варианта: 1) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при недостаточности оснований, когда ОНС фактически не соответствует запланированным характеристикам; 2) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдается объекту, фактически завершенному в строительстве [9, с. 46].

Отметим также, что признак «государственной регистрации» теряет свою кажущуюся универсальность при более внимательном толковании норм ГрК РФ, поскольку данный Кодекс содержит в себе случаи, когда такое разрешение ОКС не требуется (п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

По нашему мнению, наиболее предпочтительным вариантом определения момента прекращения действия статуса ОНС является использование «смешанного критерия», в соответствии с которым момент прекращения данного правового статуса определяется выдачей акта о вводе объекта в эксплуатацию, а в исключительных случаях возможность определения статуса завершенного объекта осуществляется путем оценочного критерия «степени готовности» ОКС.

Таким образом, завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию фактически прекращают существование ОНС как самостоятельного правового объекта.

Условно негативным вариантом прекращения действия статуса незавершенного строительства можно считать его физическую ликвидацию или снос ОНС. Ликвидация ОНС осуществляется в случаях, когда завершение строительства невозможно или экономически нецелесообразно.

Такой вариант прекращения действия статуса ОНС описан и применяется в пунктах 6 — 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2022 N 1333 «О последствиях включения объекта незавершенного строительства, строительство, реконструкция которого осуществлялись полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и не завершены, в Федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства, в региональный реестр незавершенных объектов капитального строительства», однако свое действие данные правовые нормы распространяют лишь на ОНС, возводимые с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации, и осуществляются в административно-приказном порядке, что не характерно частноправовым правоотношениям.

Однако механизм ликвидации ОНС применяется и во внебюджетной сфере строительства. Этот процесс включает в себя следующие этапы:

1. создание комиссии. Руководитель организации издает приказ о создании комиссии для оценки состояния ОНС. Комиссия оценивает причины невозможности окончания строительных работ и принимает решение о ликвидации неоконченного ОКС;
2. оформление акта списания. На основании результатов работы комиссии составляется акт списания ОНС, который отражает причины ликвидации, стоимость объекта и материалы, полученные в результате демонтажа;
3. демонтаж объекта. Проводятся работы по разборке конструкций и вывозу материалов;
4. снятие с кадастрового учета. После демонтажа ОНС данный объект исключается из ЕГРН на основании акта обследования, подтверждающего отсутствие объекта капитального строительства.

Также отметим, что решение о ликвидации ОНС может быть принято судом в случае, если такой объект будет признан самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

Ликвидация приводит к полному прекращению существования ОНС как физического и юридического объекта.

Таким образом, подводя итоги, можно говорить о том, что определение момента возникновения и прекращения действия статуса незавершенного строительства в отношении объектов капитального строительства является важным механизмом определения правового статуса объектов незавершенного строительства.

Момент возникновения объекта незавершенного строительства следует определять не по юридическим критериям (прекращение действия договора строительного подряда, оформление прав на землю и разрешения на строительство, регистрация прав на ОНС), а физическими характеристиками объекта. Однозначным критерием возникновения объекта незавершенного строительства можно считать окончание работ по возведению фундамента, итог которых устанавливает неразрывную связь с землей такого объекта, а значит, наделяет ОНС признаком капитальности. При этом юридические критерии могут учитываться как факультативные признаки конкретно определенного ОНС, однозначно влияя на дальнейшие правоотношения с такими объектами.

В свою очередь моментом прекращения действия статуса незавершенного строительства возможно считать либо преобразование ОНС в ОКС в соответствии с проектом возводимого здания, строения или сооружения, либо ликвидацию ОНС путем его демонтажа и сноса.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // Российская газета. 08.12.1994. N 238 — 239.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Официальный интернет-портал правовой информации (parvo.gov.ru). 14.07.2015.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2015. N 140.
5. Алексеев В.А. Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи // Гражданское право. 2018. N 3. С. 25 — 28.
6. Зимнева С.В., Жуйков Р.В. К понятию объекта незавершенного строительства // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2018. N 5-2. С. 254 — 257.
7. Батуева Э.Ц. Момент возникновения объектов незавершенного строительства как недвижимого имущества // Вестник СГЮА. 2017. N 3 (116). С. 135 — 142.
8. Ильин Н.Л. Особенности определения момента возникновения объекта незавершенного строительства // Вестник МГПУ. Серия: Юридические науки. 2018. N 2 (30). С. 65 — 73.
9. Оганесян С.М., Черкашин И.А. Отсутствие определения понятия объектов незавершенного строительства как правовой пробел в современном законодательстве // Журнал правовых и экономических исследований. 2024. N 1. С. 42 — 48.
10. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 2 — 5.
11. Черкашин И.А. Проблемы и перспективы создания федерального реестра незавершенных объектов капитального строительства // Право и экономика. 2024. N 3 (433). С. 27 — 32.
12. Филина Д.Л. Сделки с объектами незавершенного строительства // Имущественные отношения в РФ. 2022. N 6 (249). С. 77 — 89.

Автор: И.А. Черкашин