Самовольное строительство и реконструкция — судебные споры судов общей юрисдикции, рассмотренные Верховным Судом РФ

Дела о самовольных постройках (в частности, о сносе и признании права собственности на них) довольно часто становятся предметом рассмотрения в Верховном Суде Российской Федерации, поскольку за время недостаточной законодательной урегулированности этого вопроса было создано очень много объектов, отвечающих утвержденным последними изменениями признакам объекта самовольного строительства.

Итак, для начала рассмотрим все необходимые вопросы, связанные с обращением в суд с иском о сносе самовольной постройки или с требованием о приведение ее в соответствие с требованиями закона.

КТО МОЖЕТ ОБРАТИТЬСЯ В СУД С ИСКОМ О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Во-первых, это, конечно:

• собственник земельного участка, на котором создана такая постройка;
• его законный владелец (например, долгосрочный арендатор);
• субъект иных вещных прав на него.

Во-вторых, лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение постройки (например, собственник соседнего земельного участка).

В-третьих, орган местного самоуправления (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

К КОМУ ПРЕДЪЯВЛЯЕТСЯ ИСК О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки может быть:

во-первых, лицо, которое возвело такую самовольную постройку, а при отсутствии сведений о нем - правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ);

во-вторых, лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка;

в-третьих, лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование;

в-четвертых, заказчик строительства, если постройка возведена подрядчиком.

В КАКОЙ СУД ОБРАЩАТЬСЯ С ИСКОМ О СНОСЕ (ПОДВЕДОМСТВЕННОСТЬ И ПОДСУДНОСТЬ)

По общему правилу гражданину-истцу следует обратиться с требованием о сносе в районный суд общей юрисдикции, если ответчик - гражданин и не имеет статуса ИП или использует постройку не для предпринимательских целей (пп. 1 ч. 1 ст. 22, ст. 24 ГПК РФ). Если вы не знаете точно, есть ли у гражданина статус ИП и в каких целях он использует постройку, возможно подать иск в суд общей юрисдикции. Иск подается в районный суд или арбитражный суд по месту нахождения самовольной постройки (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ч. 1 ст. 38 АПК РФ).

СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ ПО ИСКУ О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Для требований о сносе самовольной постройки специальных сроков нет, иск можно подать в пределах общего срока исковой давности. Он составляет три года с момента, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены, а также о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите ваших прав (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Нужно иметь в виду, что исковая давность не распространяется на требования законного владельца земельного участка, без согласия которого была возведена самовольная постройка.

Исковая давность также не распространяется на требования прокурора или уполномоченного органа, если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

Сразу необходимо отметить, что практика по последним изменениям (от 03.08.2018) в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке еще только начинает формироваться - начиная с 01.09.2018 дел, дошедших до ВС РФ по рассматриваемому нами вопросу, - 113, большая часть из них не принята к рассмотрению в судебном заседании судебной коллегией ВС РФ по тем или иным основаниям, в частности в большинстве случаев - за доказанностью факта самовольной постройки.

Рассмотрим самые интересные и актуальные споры по самовольному строительству судов общей юрисдикции с различными предметами требований, дошедшие до ВС РФ после вступления в силу последних изменений ст. 222 ГК РФ, в которых были найдены материальные и/или процессуальные нарушения при принятии решений нижестоящими инстанциями.

О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 4 ДЕКАБРЯ 2018 Г. N 84-КГ18-4)

Сидоровы обратились в суд с вышеуказанными требованиями к Овчинникову указав, что являются собственниками земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Овчинников является собственником смежного земельного участка, на котором он возвел строение без получения разрешения на строительство, с нарушением действующего законодательства и противопожарных правил, чем нарушает права истцов.

Иванова также обратилась в суд с иском к Овчинникову о возложении обязанности снести самовольное строение, указав в обоснование заявленных требований, что является смежным землепользователем к земельному участку ответчика, ей на праве собственности принадлежит земельный участок с расположенным на нем жилым домом и возведенное Овчинниковым самовольное строение нарушает ее права.

Решением Новгородского районного суда Новгородской области исковые требования Сидоровых, Ивановой удовлетворены. Не завершенный строительством объект ответчика признан самовольной постройкой, на Овчинникова возложена обязанность по его сносу за его счет в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе Сидоровым и Ивановой в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что имеются основания для отмены Апелляционного определения в кассационном порядке.

Материалами дела установлено, что земельные участки сторон являются смежными, относятся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации жилого дома.

На принадлежащем ответчику земельном участке им осуществлено самовольное строительство нового объекта недвижимости.

Удовлетворяя требование о возложении на Овчинникова обязанности снести самовольную постройку, суд первой инстанции исходил из того, что объект капитального строительства ответчика является зданием, возведенным на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства, с отклонением от требований правил застройки, строительных норм и правил, при возведении объекта нарушены права иных лиц, строение может создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда первой инстанции не согласился, указав, что возведение такого объекта без получения разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса возводимого объекта недвижимости. Кроме того, истцами не представлено доказательств возведения ответчиком строительного объекта с существенными нарушениями строительных норм и правил, являющихся неустранимыми и способными повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью или уничтожение имущества третьих лиц.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что согласиться с доводами Апелляционного определения нельзя по следующим основаниям.

На основании заключения судебной строительно-технической экспертизы судом установлено, что при возведении строительного объекта допущено нарушение градостроительного плана земельного участка в части отступов от границ земельных участков истцов, площадь строения не соответствует техническому паспорту, допущен ряд критических дефектов и дефектов, влияющих на надежность конструкции, строение не соответствует строительным нормам и правилам, а также требованиям ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Без устранения выявленных дефектов здание несет угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан вывод, что Овчинниковым без получения разрешения на строительство на земельном участке, собственником которого он является, вместо ранее существовавшего жилого дома самовольно возводится новый объект недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, не опровергая вывод суда первой инстанции об осуществлении ответчиком самовольного строительства, но при этом отменяя решение о его сносе, исходил из того, что допущенные при возведении здания нарушения строительных норм и правил, влекущие ослабление его конструкций, являются устранимыми, доказательств обратного суду не представлено.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Данная норма в редакции, действовавшей в момент возведения спорного объекта и вынесения оспариваемого судебного постановления, предусматривала получение разрешения на строительство при строительстве, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого судебного постановления, самовольной постройкой являлось здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В п. 26 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Так, при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки необходимо выяснение обстоятельств соблюдения ответчиком градостроительных, строительных норм и правил, соответствие постройки требованиям законодательства, отсутствия при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие соответствие ее требованиям безопасности, в связи с чем имеется возможность сохранить эту постройку. Таких доказательств, которые были бы оценены судебной коллегией областного суда, ответчиком представлено не было.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод об устранимости всех выявленных экспертом недостатков строения без наличия в материалах дела соответствующих доказательств, представленных осуществившим самовольное строительство ответчиком. При этом суд не поставил на обсуждение сторон и не установил, кто и когда будет устранять выявленные в строении существенные недостатки, какие для этого необходимо выполнить работы, с учетом пояснений эксперта о том, что для устранения недостатков необходима разработка проектного решения и осуществление большого комплекса строительных работ, а устранение некоторых недостатков (например, несоблюдение допустимого отступа от границы земельных участков истцов) может потребовать разборки объекта и возведения нового объекта.

Кроме того, в силу ст. 42 Земельного кодекса (ЗК РФ) РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из материалов дела, земельный участок имеет разрешенное использование: для строительства и эксплуатации жилого дома. В процессе судебного разбирательства истцы ссылались, что ответчиком фактически возведено здание, предназначенное для использования в качестве гостиничного комплекса. Данные доводы истцов оценки не получили.

Таким образом, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции были существенно нарушены нормы материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов участвующих в деле лиц.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене, а дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Итак, по спорам с рассмотренным предметом требований можно сделать следующие выводы:

1. В случае если законом предусмотрено получение разрешения на строительство для возведения спорного объекта капитального строительства, оно должно быть получено.
2. В случае если такое разрешение не получено (а в рассматриваемых нами случаях - это почти всегда так), то лицо, желающее узаконить спорный объект недвижимости, должно предпринимать реальные попытки к получению такого разрешения.
3. В случае если спорное строение соответствует хотя бы одному признаку, указанному в ст. 222 ГК РФ, оно может быть признано самовольной постройкой.
4. При возведении спорной самовольной постройки должны быть допущены существенные нарушения действующих градостроительных и строительных норм и правил.
5. Сохранение в существующем виде спорного объекта капитального строительства должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан, и лицо, желающее сохранить такой объект, должно доказать отсутствие угрозы безопасности для жизни и здоровья третьих лиц.
6. Сторона, указывающая в споре на определенные обстоятельства или приводящая определенные доводы, должна их подтвердить (доказать).
7. В случае если суд принимает решение об устранимости недостатков возведенного строения, он должен указывать, кто, как и в какой срок будет это делать.
8. Все доводы, указанные сторонами, должны быть исследованы в ходе рассмотрения и разрешения спора по существу.

ОБЖАЛОВАНИЕ ДЕЙСТВИЙ АДМИНИСТРАЦИИ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СОБСТВЕННИКУ ОБЪЕКТА, РАСПОЛОЖЕННОГО НА НЕМ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 27 НОЯБРЯ 2018 Г. N 127-КГ18-26)

Логвин обратился в суд с административным исковым заявлением с вышеуказанным требованием, выразившемся в принятии постановления главы администрации о предоставлении Извекову в аренду земельного участка в порядке завершения оформления прав, а также в заключении департаментом имущественных и земельных отношений администрации договора аренды данного земельного участка; просил признать незаконным и отменить указанное постановление администрации.

Истец указывал, что является собственником нежилого здания, расположенного на том же земельном участке, в связи с чем имеет исключительное право на приобретение в собственность или в пользование земельного участка, необходимого для обслуживания этого здания.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 22 ноября 2017 г. иск Логвина удовлетворен частично. Признано недействительным постановление администрации, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 13 марта 2018 г. решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым иск Логвина удовлетворен частично: признано недействительным постановление администрации, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла, что имеются основания для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Судом установлено, что 28 октября 2010 г. между Багунц и Логвиным заключен договор купли-продажи нежилого здания по адресу, соответствующему спорному объекту.

1 ноября 2010 г. право собственности Логвина на указанное нежилое здание зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Украины (ГРН), а 14 января 2016 г. запись о регистрации права собственности внесена в ГРН.

Согласно выписке из решения сессии Ялтинского городского Совета 6-го созыва от 27 ноября 2013 г. Извекову дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка из земель коммунальной собственности площадью 15 583 га для строительства и обслуживания торгово-рыночного комплекса с последующим предоставлением в аренду.

Постановлением администрации от 28 мая 2015 г. N 746-п в порядке завершения оформления прав Извекову в аренду предоставлен земельный участок площадью 14 026 кв. м для строительства и обслуживания торгово-рыночного комплекса.

29 мая 2015 г. между департаментом имущественных и земельных отношений администрации и Извековым заключен договор аренды данного земельного участка сроком на 10 лет.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Логвина, суд пришел к выводу, что Постановление администрации от 28 мая 2015 г. N 746-п не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку нарушает исключительное право Логвина на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

Отменяя решение суда первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым указала, что решением суда первой инстанции разрешен вопрос о правах Извекова, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не предъявляющего самостоятельных требований, тогда как согласно заявленным Логвиным требованиям Извеков подлежал привлечению к участию в деле в качестве соответчика.

Вынося новое решение о частичном удовлетворении исковых требований Логвина, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции по существу спора.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, при этом резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части, указание на распределение судебных расходов, срок и порядок обжалования решения суда (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела как в порядке административного, так и в порядке гражданского судопроизводства Логвиным какие-либо материально-правовые требования к Извекову не предъявлялись.

Резолютивная часть обжалуемого апелляционного определения содержит только вывод о признании недействительным спорного постановления администрации.

Судом апелляционной инстанции также не принято во внимание, что помимо требований о признании незаконным ненормативного акта и действий по его изданию Логвиным ставился вопрос о признании незаконными действий администрации по заключению договора аренды земельного участка. В удовлетворении данных требований судом отказано, между тем мотивировочная часть апелляционного определения не содержит мотивов, по которым суд пришел к такому выводу.

По какому из заявленных требований Извеков может являться ответчиком, суд при постановлении апелляционного определения не указал, вопрос об уточнении исковых требований перед истцом не ставил.

При принятии заявления к производству судом первой инстанции имеются нарушения процессуального характера - нет необходимого определения, не проведены обязательные процессуальные действия при подготовке дела к рассмотрению по существу спора.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г., положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В своих возражениях относительно заявленных истцом требований Извеков указывал, что объект, на который зарегистрировано право собственности Логвина, фактически не существует, поскольку на его месте возведена самовольная временная постройка - павильон площадью 14,6 кв. м, что подтверждается заключением экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела по иску Извекова к Логвину об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и сносе самовольного строения.

Вместе с тем указанные обстоятельства, имеющие значение для дела, в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ судом не исследовались и не получили оценки.

Судом апелляционной инстанции также не учтено, что положения ст. 39.20 ЗК РФ, которыми предусмотрено исключительное право на приобретение в собственность земельного участка собственниками расположенных на них объектов, применяются в совокупности лишь в том случае, если не ставится под сомнение факт законности нахождения недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке и не предполагают обязанность собственника земельного участка во всех без исключения случаях заключать договор о передаче земельного участка в собственность. Наличие регистрации права собственности на временную постройку не порождает безусловного права на оформление права собственности на земельный участок, занятый данной постройкой, не являющейся объектом недвижимого имущества в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для признания незаконным Постановления администрации от 28 мая 2015 г. N 746-п как нарушающего права Логвина на приобретение земельного участка для обслуживания недвижимого имущества сделан без надлежащей оценки обстоятельств, указанных Извековым в обоснование своих возражений, что свидетельствует о существенном нарушении судом ряда статей ГПК РФ.

При рассмотрении спора суд исходил из того, что за Логвиным зарегистрировано право на строение и признал незаконным в полном объеме постановление о предоставлении Извекову земельного участка площадью 14 026 кв. м, не рассмотрев вопрос о возможности признания этого постановления недействительным только в части с учетом положений ст. 180 ГК РФ, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Итак, можно сделать следующие выводы по рассмотренному спору:

1. И снова апелляционным судом не исследовались и не получили оценки обстоятельства, заявленные в ходе рассмотрения дела по существу.
2. В случае если стороной заявлено о наличии у нее исключительного права на приобретение в собственность спорного земельного участка как собственника расположенных на нем объектов, дело может рассматриваться по существу лишь в том случае, если не ставится под сомнение факт законности нахождения недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке.
3. В очередной раз ВС РФ обращает внимание на то, что наличие регистрации права собственности на объект не порождает безусловного права на оформление права собственности на земельный участок. Подобный вывод проходит, наверное, через каждое третье определение, принятое по вопросам о признании права собственности.

ОБ УСТРАНЕНИИ ПРЕПЯТСТВИЙ В ПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 20 НОЯБРЯ 2018 Г. N 18-КГ18-175)

Аракелян обратилась в Прикубанский районный суд г. Краснодара с иском к Хачатуровым с вышеуказанными требованиями.

В обоснование заявленных требований истица указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок. Ответчикам принадлежит смежный земельный участок, на котором они возвели двухэтажное строение с мансардой. Данное здание частично расположено на земельном участке, принадлежащем истице, и создает препятствие в пользовании участком.

Аракелян просила суд возложить на ответчиков обязанность по устранению препятствия в пользовании принадлежащим ей земельным участком и освободить его путем сноса строения, часть которого незаконно расположена на указанном земельном участке, а также восстановить смежную границу между земельными участками сторон в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара, оставленным без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, в удовлетворении исковых требований отказано, при этом в пользу истицы с ответчиков взысканы денежные средства в размере 165 633 руб.

Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ответчикам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежит земельный участок, категория - земли населенных пунктов, назначение - для индивидуального жилищного строительства, площадью 677,17 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

28 мая 2008 г. Аракелян дала нотариально удостоверенное согласие Хачатурову на строительство одноэтажного жилого здания по меже принадлежащего ей земельного участка.

На своем земельном участке ответчики возвели и ввели в эксплуатацию в 2009 году нежилое здание площадью 1 384,2 кв. м, этажность: 4.

Как следует из заключения кадастрового инженера от 14 декабря 2016 г., на земельном участке истицы частично располагается указанное нежилое здание ответчиков с наложением 0,52 м за межевой границей, а угол строения со стороны тыльного фасада расположен на расстоянии 1,08 м за межевой границей. Таким образом, на земельном участке, принадлежащем истице, находятся часть нежилого здания и металлический лестничный марш, принадлежащие ответчикам.

Согласно заключению эксперта от 17 июля 2017 г. фактическая граница между земельными участками сторон не соответствует границе по правоустанавливающим документам, а именно смещена на расстояние от 0,41 м до 1,04 м. Площадь наложения - размер запользованной ответчиками части земельного участка, составляющий 22,48 кв. м, рыночная стоимость данного участка - 165 633 руб.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции полагал, что доказательств нарушения ответчиками градостроительных норм и правил при строительстве указанного нежилого здания не имеется. По мнению суда, сторонами заранее были согласованы границы строительства спорного здания, истицей в устной форме было дано согласие ответчикам на возведение двухэтажного строения с мансардой, что подтверждается фактически сложившимся порядком пользования земельными участками. Так, истица, проживая на смежном земельном участке, знала на этапе строительства и на протяжении восьми лет с момента ввода спорного здания в эксплуатацию о строительстве здания в параметрах, выходящих за пределы данного ею письменного согласия, однако никаких возражений ответчикам не заявляла.

Кроме того, суд указал на то, что рыночная стоимость нежилого здания, принадлежащего ответчикам, примерно составляет 69 210 000 руб., в то время как согласно заключению эксперта рыночная стоимость запользованной части земельного участка составляет 165 633 руб., что явно несоразмерно с наносимым ответчикам ущербом в случае удовлетворения требований истицы, направленных на восстановление права пользования 22,48 кв. м земельного участка путем сноса спорного здания, а потому осуществление сноса нежилого строения, принадлежащего ответчикам, для освобождения части земельного участка истицы является неразумной мерой, сопряженной со злоупотреблением правом.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчиков было заявлено возражение, в котором они просили установить Аракелян компенсацию в размере 165 633 руб. (рыночная стоимость части земельного участка, эквивалентной площади наложения), в связи с этим суд взыскал данную сумму с ответчиков в пользу истицы.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами районного суда и оставил решение суда без изменения.

ВС РФ указывает, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент строительства) самовольной постройкой являлся жилой дом, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В п. 46 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 10/22 указано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Согласно заключению проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы на земельном участке, принадлежащем истице, находится часть нежилого здания и металлический лестничный марш, принадлежащие ответчикам.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что ответчиками нарушено право собственности истицы и Хачатуровы незаконно владеют частью принадлежащего ей на праве собственности земельного участка. Таким образом, суду надлежало установить, используется ли ответчиками часть земельного участка истицы с ее согласия.

Также нельзя согласиться с позицией суда апелляционной инстанции о том, что ответчиками при возведении строения соблюдены градостроительные нормы и правила, поскольку установлено, что спорное строение частично расположено на чужом земельном участке, а также оно относится к категории нежилых строений, однако возведено на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Указанные характеристики согласно положениям ст. 222 ГК РФ аналогичны тем, с которыми закон связывает квалификацию строения как самовольно возведенного, чему не дано оценки судом апелляционной инстанции.

В материалах дела отсутствует разрешение на строительство спорного четырехэтажного нежилого строения, как и доказательства обращения Хачатуровых в уполномоченный орган с заявлением о разрешении возведения такого строительного объекта.

Кроме того, из п. 5 Постановления Пленума ВС РФ N 23 "О судебном решении" следует, что согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Истицей были заявлены исковые требования только об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Других требований заявлено не было. Более того, истица возражала против вынесения на обсуждение вопроса о компенсации, указывая на то, что исковые требования она не намерена изменять. Ответчиками встречный иск не предъявлялся. Таким образом, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, что оставлено без внимания судом второй инстанции.

Суд второй инстанции отказал в удовлетворении исковых требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса нежилого строения, возведенного ответчиками, и взыскал в пользу истицы денежную сумму в размере 165 633 руб., однако не отразил в своем постановлении, каковы основания для взыскания указанных денежных средств (переход права собственности, аренда, компенсация морального вреда или иные), тем самым суд не определил юридическую судьбу спорных объектов недвижимости, а потому апелляционное определение не отвечает требованиям, предъявляемым процессуальным законом его форме и содержанию, и является немотивированным.

На основании допущенных судом апелляционной инстанции нарушений норм права апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Выводы по рассмотренному спору:

1. Несоблюдение, даже незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения иска о сносе самовольно возведенного объекта, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца и никакого согласия последний на строительство такого объекта не давал.
2. В случае если самовольное строение возведено частично на смежном земельном участке, оно подпадает под признаки самовольного в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
3. В случае если истец заявляет определенные требования, например об устранении препятствий в пользовании своим земельным участком, суд должен принимать решение в рамках заявленных требований, не присуждая никаких дополнительных прав и обязанностей сторонам по незаявленным требованиям.

О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 30 ОКТЯБРЯ 2018 Г. N 71-КГ18-6)

Шибанов обратился в суд с иском к Дьяченко о сносе жилого дома, указав, что является собственником смежного земельного участка. Ответчицей возведен жилой дом, который частично располагается на принадлежащем ему земельном участке. Данный жилой дом является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 сентября 2017 г. в удовлетворении исковых требований Шибанову отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 ноября 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что имеются основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения. При рассмотрении настоящего дела Судебная коллегия установила существенные нарушения норм процессуального права, допущенные судом апелляционной инстанции, которые выразились в следующем.

Разрешая дело по существу и отказывая в удовлетворении заявленных Шибановым требований о сносе самовольной постройки, суд первой инстанции исходил из того, что Шибановым не представлено доказательств, подтверждающих, что допущенные Дьяченко при возведении жилого дома нарушения градостроительных и строительных норм являются существенными. Суд также указал, что избранный истцом способ судебной защиты не соответствует объему нарушенного права, поскольку возведенное ответчиком строение существует в неизменном виде на протяжении длительного времени.

С данными выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.

Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что сохранение самовольной постройки, возведенной на принадлежащем истцу земельном участке без его согласия, нарушает право собственности истца и противоречит закону.

Согласно ст. 222 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Из приведенных правовых норм следует, что если самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого создавшее ее лицо не имеет каких-либо прав, то такая постройка не может быть сохранена и подлежит сносу.

Суд первой инстанции в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ, исследовав вопрос устранения нарушения права Шибанова, при разрешении спора не указал в решении способ исправления допущенного нарушения, не обсудил вопрос о возможности переноса объекта недвижимости для устранения нарушения прав истца.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что устранение нарушения права истца как собственника земельного участка возможно иным способом, чем снос постройки, возведенной ответчиком, при этом не обосновал в определении, каким именно иным способом соизмеримым нарушенному праву, возможно устранить допущенное ответчиком нарушение прав истца.

Пунктом 48 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушения права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на длительность существования возведенной ответчиком самовольной постройки и приобретения истцом земельного участка после ее возведения, как указывает ВС РФ, не учли, что данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для сохранения самовольной постройки, возведенной на чужом земельном участке без законных оснований, а заявленные новым собственником в защиту своего нарушенного права требования - свидетельствовать о недобросовестности его поведения с целью злоупотребления принадлежащим ему правом. Также суды не привели в своих постановлениях выводы, опровергающие доводы истца о наличии обстоятельств чинения препятствий в пользовании Шибановым принадлежащим ему на праве собственности земельным участком со стороны Дьяченко.

Судом установлено и сторонами по делу не оспаривалось, что принадлежащий истцу земельный участок меньше, а принадлежащий ответчику земельный участок больше, чем указано в правоустанавливающих документах. При этом суд, указав в решении, что площадь наложения земельных участков сторон составляет 0,82 кв. м, в связи с чем часть возведенного Дьяченко жилого дома расположена на принадлежащем Шибанову земельном участке, пришел к выводу о незначительности площади занятия ответчиком земельного участка истца. Судебная коллегия указала, что с данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку он противоречит установленным судом обстоятельствам дела, так как размер площади земельного участка истца, занятого строением, принадлежащим ответчику, больше установленного судом наложения земельных участков сторон.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что межевание земельных участков производилось позднее возведения на них строений и границы земельных участков сторонами по делу не оспаривались.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда данные нарушения не исправила.

Принимая во внимание все вышеуказанные нарушения нижестоящих судов при принятии ими итоговых актов по рассматриваемому делу, судебная коллегия пришла к выводу об отмене Апелляционного определения Калининградского областного суда от 21 ноября 2017 г. с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Выводы по рассмотренному спору:

1. Сохранение самовольной постройки, возведенной на принадлежащем истцу земельном участке без его согласия, нарушает его право собственности и противоречит закону:

• во-первых, потому что нарушает п. 1 ст. 222 ГК РФ и возведена без получения на это необходимых разрешений;
• во-вторых, потому что нарушает п. 3 ст. 222 ГК РФ и возведена на земельном участке, в отношении которого создавшее такую постройку лицо не имеет каких-либо прав (в части наложения границ соседей).

2. Суд первой инстанции при принятии решения не указал на способ исправления допущенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не обсудил вопрос о возможности переноса объекта недвижимости для устранения нарушения прав истца.

Суд апелляционной инстанции хоть и указал, что устранение нарушения права истца возможно иным способом, чем снос постройки, возведенной ответчиком, но при этом не определил, каким именно иным способом, соизмеримым с нарушенным правом, возможно устранить допущенное ответчиком нарушение.

3. Правовая позиция суда первой инстанции о том, что возведенное ответчиком строение существует в неизменном виде на протяжении длительного времени, является неверной, поскольку, как указывает Пленум ВС РФ N 10/22, отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушения права собственности само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушения его права.

4. Также при принятии судами итоговых решений необходимо учитывать, что межевание земельных участков может производиться позднее возведения на них строений, и исследовать вопрос о том, оспариваются ли сторонами границы таких участков.

О ПРИЗНАНИИ ПРАВА НА САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННУЮ ПОСТРОЙКУ (Определение ВС РФ от 16 октября 2018 г. N 5-КГ18-206)

Зеленина обратилась в суд с иском к ДГИ ГМ о признании права собственности на самовольно возведенную постройку - объект индивидуального жилищного строительства, указав в обоснование заявленных требований, что является собственником земельного участка с видом разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства". Границы участка установлены в соответствии с требованиями законодательства. На земельном участке расположен жилой дом площадью 74 кв. м. В 2016 году на этом же земельном участке Зелениной возведен объект индивидуального жилищного строительства. За получением разрешения на строительство Зеленина обратилась после возведения спорной постройки, в чем 24 мая 2017 г. Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор) ей было отказано.

Решением Троицкого районного суда г. Москвы от 24 ноября 2017 г. в удовлетворении заявленных исковых требований Зелениной было отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам МГС от 30 января 2018 г. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что Зеленина является собственником земельного участка площадью 1 200 кв. м. В 2011 г. в ЕГРП внесены сведения о регистрации права собственности Зелениной на жилой дом площадью 77,4 кв. м. В 2016 году в границах того же земельного участка возведен 2-й жилой дом общей площадью 148,5 кв. м.

Разрешая спор по существу и отказывая Зелениной в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь в том числе положениями ст. 4 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", пришел к выводу о том, что на земельном участке с разрешенным видом использования "для личного подсобного хозяйства" допускается возведение единственного жилого дома.

С данным выводом суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указывает, что подобный вывод судов первой и апелляционной инстанции не соответствует требованиям закона.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия мер по легализации постройки) самовольной постройкой является здание, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Данные положения Пленума ВС РФ/ВАС РФ N 10/22 не были учтены судом при рассмотрении дела.

Для правильного разрешения настоящего дела также необходимым является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Согласно заключению комплексной судебной экспертизы N 17-812 спорное строение расположено в пределах принадлежащего ей земельного участка, соответствует санитарно-техническим и пожарно-техническим нормам и правилам, градостроительным нормам. Предельные параметры разрешенного строительства также соблюдены.

Суд, обосновывая вывод о том, что экспертом не дан ответ на вопрос о соответствии самовольной постройки градостроительным нормам и правилам, указал, что выводы эксперта сделаны без учета наличия на земельном участке ранее возведенного жилого дома площадью 77,4 кв. м, однако при этом не обсудил вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы. Согласно ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве", а также Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 устанавливаются пределы эксплуатации земельных участков с позиции вида разрешенного использования. При этом вопросы, связанные с определением количества жилых объектов, возведение которых допускается на земельном участке, ими не регулируется.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что градостроительный план земельного участка, принадлежащего Зелениной, устанавливает два основных вида его разрешенного использования: "для индивидуального жилищного строительства" и "для ведения личного подсобного хозяйства" - и допускает возведение объектов капитального строительства без ограничений по размещению их на участке количеством этажей не более 3, суммарной площадью объекта 480 кв. м и максимальным процентом застройки - 20%.

Нижестоящий суд данным обстоятельствам оценки не дал, однако они являются существенными для разрешения вопроса об удовлетворении или отказа в удовлетворении исковых требований Зелениной.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила Апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Выводы по рассмотренному спору:

1. В случае если на участке ЛПХ возведено строение, то главный вопрос, необходимый для исследования судом, - не нарушает ли сохранение такой постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.
2. В случае если назначенные по делу экспертиза и/или пояснения эксперта не дают однозначного и четкого ответа на поставленные вопросы, суд должен назначить повторную и/или дополнительную экспертизы для их выяснения.

Споры судов общей юрисдикции имеют, конечно, свои особенности при рассмотрении споров и принятии итоговых решений по рассматриваемому нами вопросу о самовольном строительстве. Во-первых, это по большей части споры между гражданами-соседями. Во-вторых, это споры в основном о жилых строениях, построенных/реконструированных несущественным образом.

В целом необходимо отметить, не забывая об исключительности каждого конкретного спора и его обстоятельств, из анализа приведенной последней практики ВС РФ прослеживается тенденция к обязанию сноса самовольно возведенных гражданами строений на своих земельных участках, меняя вектор сложившейся ранее практики "массового узаконивания самовольных объектов по решению суда".

Читайте ещё по этой теме:

• Самовольное строительство - судебная практика ВС РФ и арбитражных судов. Социальные самострои
• При сносе по решению суда самовольно возведенной постройки возможно ли выселить из неё лицо, возведшее это строение, без предъявления требования о выселении
• Какая ответственность предусмотрена за незаконное строительство жилого дома?

Автор: О. Наумова