О договоре страхования, при заключении договора долевого строительства
Зачастую при заключении договора долевого строительства, предлагает кв. м. дешевле, благодаря оформлению остатков на страховой полис от неприобретения прав собственности. К сожалению, на рынке недвижимости это общеупотребительская практика. На жаргоне риэлторов указанный договор (полис) получил название «страховик» — подобным образом многие инвестиционно – строительные компании оформляют боковую сумму между рыночной и указываемой в договоре инвестирования (оформляется полис якобы от рисков, причем указанная сумма является не возмещением, а страховой премией!!!).
Конечно, указанные действия различных строительных компаний являются грубым нарушением Закона о страховании, а также ст. 932, 933, 935 ГК РФ, однако на практике всегда действует порочный принцип: хотите купить квартиру – подписывайте страховик. Это можно сделать, только помните, в случае отказа от сделки выплаченную сумму Вам не вернут.
О добровольном страховании недвижимости
Городская программа льготного страхования действует в Москве с 1998 года. 80 % страхового фонда формируется из средств Мэрии в лице Городского центра жилищного страхования и 20 % силами уполномоченных страховых компаний. Ежемесячный взнос граждан действительно невысок – 60 до 90 копеек с метра в зависимости от площади квартиры и категории дома.
Страховыми случаями в указанной программе считаются повреждения квартир (пострадавшей и соседней) от пожара, затопления, взрыва газа, замыкания электропроводки, частичного разрушения несущих конструкций, причем в независимости от виновника причиненного вреда (владелец жилплощади, соседи или работники коммунальных служб). При этом страховое возмещение не выплачивается в случае повреждения обстановки квартиры и ее отделки.
Естественно, чудес на свете не бывает: при наступлении страхового случая возмещение будет небольшим: от 13,5 до 17 тысяч рублей за м² общей площади квартиры, причем для его получения придется пройти «все круги ада» столичной бюрократии, так что участие в льготной программе дает только моральное спокойствие – если по Вашей вине беда постигнет соседей, то часть компенсации им выплатят страховщики.
Виды страхования при участии в долевом строительстве
При совершении сделок с недвижимостью покупателям квартир и домов часто предлагается страховой продукт именуемый «защита от утери прав собственности». Компании, распространяющие его, гарантируют выплату возмещения, указанного в договоре (страховую сумму), если совершенная сделка будет признана судом недействительной и решение суда исполнено. Размер страховой премии получаемой с клиента, составляет 0.8-2.5 % от суммы договора (обычно он равен рыночной стоимости объекта недвижимости).
Страховая фирма, в которую Вы обратились, самостоятельно проверяет объект на юридическую и криминальную чистоту, правда при этом может вообще отказать или назначить более высокую премию. Договора обычно заключаются на срок до одного года с последующей пролонгацией по более низким процентным ставкам.
Также на практике встречается страховой продукт, именуемы риски неприобретения права собственности. В указанном случае предметом страхования будут имущественные интересы приобретателя объекта нового строительства, страховыми случаями являются: невыполнение контрагентом (инвестором, заказчиком-застройщиком) своих обязательств по вводу дома в эксплуатацию, а также переноса последними сроков оформления недвижимости в собственность; страховой суммой считается цена договора инвестирования (полного или частичного), а премия страховки устанавливается в пределах 1.5-5 %.
Размер налогов при продаже квартиры
Согласно ст. 220 НК РФ граждане, которые приобрели, строят или финансируют строительство квартиры, дома, дачи, коттеджа, имеют право на налоговый вычет, т.е. уменьшение совокупного годового дохода, подлежащего налогообложению, на сумму затрат по строительству, инвестированию или покупке недвижимости, на сумму не более 1 млн. В случае же, если подтвержденные документально и, главное принятые налоговой инспекцией расходы выше или равные совокупному годовому доходу, то подоходный налог с указанной суммы не нужно будет платить вообще.
- Если продаваемый объект находился в собственности продавца более трех лет, то налог платить не придется: налоговый вычет предоставляется на всю сумму, указанную в договоре. При этом учитывается только срок, когда жилплощадь находилась в собственности: например, если владелец проживает в квартире с 1986 по договору найма, а приватизировал ее в 2006, то эту льготу он не получит.
- Если сумма указанная в договоре (или доплата при мене) превышает 1 млн. рублей (при условии, что объект находился в собственности менее трех лет), то подоходный налог также не платится. При стоимости продаваемого жилья свыше 1 млн. рублей налогообложению по базовой ставке 13 % подлежат суммы, превышающие 1 млн.
О налогах при покупке недвижимости
Формально Вам бояться нечего: покупатель при совершении сделки никаких налогов не платит (подразумевается, что деньги, которые пошли на покупку, уже «чистые»). При этом государство в соответствии со ст. 220 НК РФ предоставляет покупателю фиксированный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей, который действует без ограничения сроков, пока не будет выбран полностью.
Например, гражданин приобрел в 2005 году квартиру за 900 тыс. рублей; его официальная «белая» зарплата в том же году составила 400 тыс. рублей, а в 2006 – 500 тыс. рублей. За оба этих года платить подоходный налог не придется, а гражданин сэкономит 52 и 65 тыс. рублей соответственно. Если же при покупке была указанна сумма 1 млн. рублей, то и в 2007 удалось бы легально не делиться с государством. Единственный недостаток – этот вычет предоставляется согласно ст. 220 НК РФ только один раз.
В интересах покупателя указать в тексте договора купли-продажи сумму один миллион и более. Документы, которые подтверждают факт покупки недвижимости, должны быть представлены в бухгалтерию предприятия, где работает покупатель, не позднее 15 ноября текущего года, а если сделка совершена после этого срока, или гражданин не работает, то до 30 апреля следующего года.
О земельном налоге. Налог на недвижимость
Налог на недвижимое имущество (строения и сооружения) взимается согласно Закону РСФСР № 2003-1 и относится к числу местных налогов. Его размер небольшой – 0.1 – 2 % от балансовой стоимости объекта (по оценке БТИ) в год. Затраты налоговой инспекции на рассылку соответствующих извещений гражданам иногда выше. Налог придется уплачивать два раза равными долями – обычно в сентябре и ноябре. Инспекция может также выставить счет за три последних года. Обязательно надо иметь квитанции об оплате, если Вы планируете распорядиться своим имуществом – например, продать. В противном случае нотариус или госрегистратор может не принять документы и направить в налоговые органы за соответствующей справкой.
Земельный налог взимается с физических и юридических лиц в соответствии с вновь введенной с 01.01.2005 г. гл. 31 НК РФ. Его размер и порядок уплаты устанавливаются правовыми актами представительных органов местного самоуправления (муниципальных образований) в процентах (0.3 – 1.5 %) от нормативной кадастровой стоимости 1 м² или 1 га участка в зависимости от местонахождения, категории земель, развитости инфраструктуры. Сумма налога для каждого землепользователя (собственника, владельца на правах ПНВ и БП) индивидуально и оплачивается не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. За неуплаты без уважительных причин взимается плата в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
О налогах при наследовании и дарении
При оформлении недвижимого имущества путем дарения Вам придется оплатить госпошлину, как и при купле-продаже, а так же налог на дарение по ставке подоходного налога, что, безусловно, невыгодно. Из этого правила есть два исключения: если одариваемый попадает в «льготные» категории и освобождается от уплаты соответствующего налога, а также при продаже недвижимости, на которую третьи лица, например, соседи по коммуналке или участники общей собственности имеют преимущественное право покупки.
При составлении завещания госпошлина мала – всего 0.1 МРОТ, однако после смерти наследодателя и получении свидетельства о праве на наследство необходимо уплатить госпошлину (0,5 – 1 % от стоимости наследуемого имущества) и соответствующий налог, причем в случае составления завещания раскошеливаться придется по самым высоким ставкам. Правда, если наследодатель умер после 01.01 2006 года, то указанный налог не придется платить вообще, хотя госпошлины и оплата технической работы нотариуса за выдачу свидетельства о праве на наследство сохраняются.
Кроме того, этот путь имеет большое количество недостатков: завещание может быть отменено, изменено или оспорено; может быть признано недействительным; могут найтись лица, которые имеют обязательную долю в наследстве.
Каковы налоговые затраты при купле-продаже и мене
В этом случае налоговые затраты минимальны – стороны оплачивают две госпошлины (200 рублей плюс 0,5 – 1 % от стоимости, указанной в договоре, у нотариуса – если стороны решили к нему обратиться, что сейчас не обязательно, и 500 – 1000 рублей со стороны договоры при регистрации в органах юстиции). Подоходный же налог продавец платит только в том случае, когда сумма, указанная в договоре, превышает 1 млн. рублей (при условии, что последний владеет объектом менее 3 лет).
Кроме того, покупатель дополнительно имеет льготы по подоходному налогу на сумму до 1 млн. рублей.
Из недостатков купли-продажи можно отметить следующее: в качестве покупателя не может выступать несовершеннолетний; сделка может быть признана притворной, особенно если продавцом является пожилой родственник и у него есть другие наследники; покупатель возможно засветит свои деньги перед фискальными органами.
В случае если Вы располагаете имуществом более низкого качества, чем приобретаемое, то можно сначала оформить договор мены без доплаты. Потом дополнительное отчуждение «худшей» недвижимости, чаще всего опять-таки путем купли-продажи. Налогов в этом случае вообще платить не придется, но госпошлину государство получит с Вас за две сделки, да и времени на оформление уйдет значительно больше. Этот путь используется, если стоимость объекта, указанная в договоре превышает 1 млн. рублей.