Как образовать (сформировать) земельный участок

Земельные участки могут быть образованы (сформированы) как из уже существующих участков путем их преобразования (раздел, объединение, перераспределение и выдел), так и из публичных земель. Как правило, такая процедура проводится собственниками исходных земельных участков. Однако, если нужно образовать участок из публичных земель (земельных участков), вы можете инициировать эту процедуру.

Независимо от способа образования (формирования) земельного участка требуется провести кадастровые работы. После этого нужно подготовить комплект необходимых документов для постановки нового участка на кадастровый учет и регистрации прав на него.

1. Какими способами могут быть образованы новые земельные участки

Они могут образовываться путем преобразования земельного участка (раздел, выдел, объединение, перераспределение) и из публичных земель. Это следует из п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, п. 46 Порядка ведения ЕГРН.

1.1. Какими способами могут быть преобразованы земельные участки

Преобразование - это раздел, выдел, объединение, перераспределение земельного участка. Это означает, что новые земельные участки образуются из уже существующего участка (участков). Это следует из п. 46 Порядка ведения ЕГРН.

Эти же способы указаны в Земельном кодексе РФ как способы образования земельных участков (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ):

1) раздел земельного участка. В этом случае из одного земельного участка образуются несколько. При этом по общему правилу исходный участок прекращает существовать. Однако в некоторых случаях он сохраняется в измененных границах. Например, при разделе публичного земельного участка (п. п. 1, 6 ст. 11.4 ЗК РФ);

2) объединение смежных участков. В результате образуется один участок, а исходные прекращают свое существование (п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ). К смежным участкам относятся участки, которые имеют общие части границ. Это следует из ч. 2 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости;

3) перераспределение участков. В этом случае из нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных участков. Исходные участки прекращают свое существование (п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ);

4) выдел участка. Этот способ образования участка предусмотрен для выдела земельной доли (долей) из участка, который находится в долевой собственности. В результате образуется один или несколько участков. При этом исходный участок сохраняется в измененном виде (п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ).

1.2. Что нужно учесть при образовании земельного участка

Вам нужно учитывать, в частности, следующее:

• целевое назначение и разрешенное использование нового участка будет таким же, как у исходного земельного участка или участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ). В частности, к ним относятся случаи изъятия земель, указанные в ч. 14 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ (Письмо Росреестра от 12.12.2018 N 14-12418-ГЕ/18);
• новый (измененный) участок должен соответствовать установленным требованиям. Например, к предельным (максимальному и минимальному) размерам участка;
• для образования участка потребуется согласие арендаторов, залогодержателей, землепользователей и землевладельцев исходного участка, если они имеются. Однако оно не нужно в случаях, перечисленных в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ (например, если участок образуется по решению суда);
• право на новый земельный участок зависит от того, на каком праве вам принадлежал исходный земельный участок. Так, если исходный земельный участок:
• принадлежит на праве собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения, безвозмездного пользования), то новый участок будет принадлежать вам на том же праве (п. п. 1, 2 ст. 11.8 ЗК РФ);
• арендуемый или предоставлен в безвозмездное пользование, то вы можете заключить договор в отношении нового (измененного) участка на прежних условиях (если соглашением не предусмотрено иное) без проведения торгов (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).

1.3. Как можно образовать земельный участок из публичных земель (земельных участков)

По общему правилу, если нужно образовать участок из публичных земель (земельных участков), сделать это можно только в соответствии с проектом межевания территории. Если он не утвержден, нужно подготовить и утвердить схему расположения земельного участка. Образование лесных участков проводится в соответствии с проектной документацией лесных участков (п. п. 1, 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Если лесной участок образуется для размещения линейных объектов, необходим только утвержденный проект межевания территории - проектная документация не нужна (п. 2.1 ст. 11.3 ЗК РФ, Письмо Минэкономразвития России от 09.10.2018 N ОГ-Д23-9965).

Эти же документы потребуются при проведении кадастровых работ (для подготовки межевого плана), а также для кадастрового учета и госрегистрации прав на новый земельный участок.

2. Кто может образовать земельный участок (участки)

Это могут сделать следующие лица, которым принадлежит исходный земельный участок (участки):

1. собственник (собственники) по общему правилу. Это следует, например, из п. 5 ст. 11.2, п. п. 2, 3 ст. 11.4 ЗК РФ;
2. лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образуется из участка, который находится в границах такой территории (п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ);
3. лицо, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, при разделе участка, который для этого ему предоставлен (п. 5 ст. 11.4 ЗК РФ).

Отметим, что в отношении земель (земельных участков), которые находятся в публичной собственности, вы можете инициировать образование из них новых земельных участков. Например, вы можете это сделать:

• если нужно разделить земельный участок, который предоставлен вам в аренду (на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования). Это следует из п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ;
• для продажи участка или предоставления его в аренду на торгах (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

3. Как проводятся кадастровые работы

Независимо от того, каким способом образуется земельный участок, в отношении него нужно провести кадастровые работы (ч. 4.1 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности).

Их проводит кадастровый инженер. Поэтому вам нужно обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, в которой он работает, и заключить договор подряда (ч. 1 ст. 35 названного Закона).

Заключать с ним трудовой договор или иные гражданско-правовые сделки нельзя, так как это не предусмотрено Законом о кадастровой деятельности (Письмо Минэкономразвития России от 13.04.2017 N Д23и-2015). Имейте в виду, что кадастровые работы могут быть выполнены и на основании определения суда (ч. 2 ст. 35 названного Закона).

Вам как юрлицу не требуется заключать договор подряда, если кадастровый инженер - ваш работник по трудовому договору и выполняет кадастровые работы для ваших нужд (ч. 1.1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

В результате проведения таких работ будет составлен межевой план, в котором будут определены точные границы нового земельного участка (ст. 37 указанного Закона, ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).

4. Какие документы нужно подготовить для кадастрового учета нового земельного участка и регистрации прав на него

Для кадастрового учета и госрегистрации прав на новый участок вам нужно подготовить один комплект документов, так как эти процедуры, по общему правилу, проводятся одновременно. Вам нужно:

1. заполнить заявление. Для этого воспользуйтесь нашими рекомендациями;
2. подготовить необходимые документы.

Подать документы должен собственник исходного земельного участка. Однако в некоторых случаях это могут сделать и иные лица (п. п. 3, 7 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации). Так, при образовании участка из публичных земель вы можете подать заявление, например в случае, если с вами заключен договор о комплексном освоении территории или по вашему заявлению утверждена схема расположения земельного участка (п. п. 5, 6 ч. 4 ст. 46.6 ГрК РФ, п. 18 ст. 11.10 ЗК РФ).

Читайте еще по этой теме:

• Сформированный земельный участок