В результате недавних изменений гражданского законодательства <1> мы приобрели новый вид общей собственности, именуемый «общая долевая собственность собственников недвижимых вещей на общее имущество» <2> (§ 2 гл. 16 Гражданского кодекса (ГК) РФ). Согласно п. 1 ст. 259.1 ГК РФ субъектами такой собственности выступают:

а) собственники недвижимых вещей (оборотоспособные помещения и машино-места), расположенных в здании или сооружении;

б) собственники недвижимых вещей (земельные участки, здания и сооружения), расположенных в границах определенной общей территории <3>.
———————————
<1> Федеральный закон от 24.07.2023 N 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».
<2> Для краткости далее будем именовать ее «долевая собственность второго вида».
<3> Далее — территориальные комплексы недвижимости, территориальные комплексы.

Объединение обеих групп собственников недвижимости, для удовлетворения потребностей которых необходимо общее имущество, в рамках одного вида долевой собственности оправдано в той мере, в какой этот вид подчинен правилам, отличным от правил § 1 гл. 16 ГК РФ, предусматривающего традиционную общую долевую собственность на неделимую вещь или иную вещь, у которой имеется несколько собственников (ст. 244 — 255 ГК РФ). К этим особенностям относятся неразрывная связь доли в праве собственности на общее имущество с недвижимой вещью, исключающая самостоятельное отчуждение доли и ее реальный выдел, отсутствие преимущественного права покупки, зависимость размера доли от площади недвижимой вещи, с которой она связана, а также объема прав собственника по управлению общим имуществом. Что же касается возможных объектов и правового режима долевой собственности второго вида, то в отношении зданий (сооружений) и территориальных комплексов эти объекты и режим очень серьезно различаются.

Предметом нашего внимания будут только земельные участки, которые могут признаваться общим имуществом как зданий и сооружений, так и территориальных комплексов.

Начнем с земельных участков, признаваемых общим имуществом здания (сооружения) <4>. Первая редакция ст. 290 ГК РФ не упоминала земельный участок в составе общего имущества многоквартирного дома (МКД). Но уже на следующий год после вступления в силу ч. 1 ГК РФ Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» <5> определил, что кондоминиум представляет собой «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание (здесь и далее в цитатах курсив мой. — В.А.), иные объекты недвижимости». Таким образом, земельный участок рассматривался не как часть общего имущества здания, а как элемент имущественного комплекса, включающего также здание, что, конечно, гораздо ближе к фактическому положению вещей.
———————————
<4> Далее под зданием будет подразумеваться и сооружение.
<5> Утратил силу с 01.03.2005 в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Введенный в действие 1 марта 2005 года Жилищный кодекс (ЖК) РФ установил, что земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объекты, расположенные на указанном земельном участке, входят в состав общего имущества МКД и находятся в общей долевой собственности собственников помещений.

Вплоть до 1 сентября 2022 года <6> в ГК РФ земельный участок к качестве элемента общего имущества здания не фигурировал, положения ст. 289 и 290 ГК РФ о долевой собственности на общее имущество МКД применялись к другим зданиям по аналогии <7>. При этом Постановление N 64 предлагало применять по аналогии только указанные статьи ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ среди подлежащих применению норм не было, в связи с чем положение о включении земельного участка в общее имущество не могло применяться к нежилым зданиям. Принятое в 2015 году Постановление Пленума Верховного Суда (ВС) РФ N 25 <8> (п. 41) также не включило ст. 36 ЖК РФ в перечень норм, подлежащих применению по аналогии к нежилым зданиям. Так сложилось понимание, что земельный участок может быть признан общим имуществом только для МКД.

———————————
<6> Дата введения в действие Федерального закона от 21.12.2021 N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 430-ФЗ).
<7> Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64).
<8> Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Закон N 430-ФЗ дополнил ГК РФ гл. 17.1, где появилась формулировка: «В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования… входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности» (п. 3 ст. 287.5). При этом в п. 2 ст. 287.6 указан тот самый случай, о котором идет речь в п. 3 ст. 287.5: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом… и расположенные на указанном земельном участке объекты».

Таким образом, ГК РФ воспроизвел норму о том, что земельный участок в силу закона входит в состав общего имущества МКД. При этом правила о долевой собственности второго вида были распространены на все здания, делимые на помещения и машино-места, в связи с чем применение аналогии ст. 289 и 290 ГК РФ к нежилым зданиям перестало быть необходимым. Однако земельный участок так и остался элементом общего имущества исключительно для МКД.

На том, что земельный участок автоматически в силу закона включается только в общее имущество МКД, законодатель дополнительно акцентирует внимание в п. 3 ст. 287.6 ГК: «В случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, собственники нежилых помещений в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, вправе требовать передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования» <9>. Обратившись к Земельному кодексу (ЗК) РФ, мы узнаем, что для лиц, указанных в п. 3 ст. 287.6 ГК РФ, если они занимают земельные участки, находящиеся в публичной собственности, ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает возможность выкупа этих земельных участков или приобретение их в долгосрочную аренду, т.е. переход права собственности на такой участок может иметь место, но не автоматически и не бесплатно <10>.

———————————
<9> Ссылку на п. 3 ст. 287.6 ГК РФ теперь содержит новая редакция ст. 290 ГК РФ, также включающая земельный участок в состав общего имущества МКД.
<10> Нужно отметить, что положения ст. 36 ЖК РФ о включении земельного участка в общее имущество МКД остались в неприкосновенности.

Принятый уже после введения в действие гл. 17.1, § 2 гл. 16 ГК РФ включил следующее положение: «Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения» (п. 4 ст. 259.1 ГК РФ). С учетом содержания ранее рассмотренных норм понять смысл этой формулировки, мягко говоря, не очень просто. Может быть, речь идет о том, что в определенных случаях у собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, должно возникать право собственности на этот участок (т.е. автоматически в силу закона это право должно переходить от собственника участка к собственнику расположенного на нем здания) <11>? Но почему тогда речь идет о «доле в праве общей собственности на общее имущество», причем без упоминания земельного участка? Если у здания один собственник, а у земельного участка — другой (или несколько других собственников), то на стороне собственника здания не может образоваться долевая собственность на какое-либо общее имущество, включая земельный участок, — он собственник всего здания, а значит, должен быть собственником всего участка. Если же за понятием собственника здания скрывается совокупность собственников помещений, то зачем нужна такая формулировка, если в гл. 17.1 ГК РФ эта ситуация урегулирована в целом?
———————————
<11> Такой вариант по действующему законодательству возможен, если одно лицо будет собственником МКД, чего нельзя исключить.

В связи с этим п. 4 ст. 259.1 ГК РФ подлежит либо исключению (что представляется оптимальным), либо переформулированию.

Проведенная ретроспективная инвентаризация положений о земельном участке и соотношении его правового режима с режимом расположенного на нем здания позволяет сделать некоторые выводы.

1. Действующая в нашей правовой системе концепция разделенной недвижимости, которая считает земельный участок и расположенное на нем здание самостоятельными недвижимыми вещами <12>, по общему правилу не рассматривает земельный участок в качестве общего имущества здания, которое на нем находится. Включение земельного участка в состав общего имущества здания представляет собой исключение из общего правила, которое должно содержаться в ГК РФ или ином законе.

Законом сделано только одно такое исключение — земельный участок, на котором расположен МКД.

2. Земельный участок как элемент общего имущества МКД весьма существенно отличается от других элементов общего имущества здания, к которым относятся конструкции и оборудование последнего, а также его общие (вспомогательные) помещения. Эти элементы действительно входят в состав здания, а конструкции и оборудование в конечном счете это здание образуют. В то же время по закону эти элементы представляют собой имущественный комплекс, который не является недвижимой вещью и полностью лишен оборотоспособности. Земельный же участок в состав здания фактически не входит и входить не может. Тем не менее, оказавшись элементом общего имущества здания, он переходит в долевую собственность собственников помещений и машино-мест и полностью утрачивает возможность участия в обороте как объект долевой собственности второго вида. Однако в отличие от других элементов общего имущества МКД он сохраняет качество объекта недвижимости, а его оборотоспособность может быть восстановлена, например, при разрушении или сносе МКД (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).

———————————
<12> В отличие от модели единого объекта недвижимости, которая предлагает рассматривать здание как составную часть земельного участка.

Учитывая изложенные обстоятельства, признание земельного участка общим имуществом МКД следует рассматривать как правовую фикцию, к которой прибегает законодатель с целью установления наиболее адекватного правового режима этого объекта в случае, когда в здании имеется несколько собственников помещений и машино-мест.

Сформулированные положения неизбежно вызывают вопрос о том, что представляет собой земельный участок под зданиями, которые нельзя отнести к МКД <13>. Поскольку правовую фикцию всегда характеризует возможность ее применения только в случае и на условиях, прямо предусмотренных законом, напрашивается вывод о том, что основания рассматривать земельный участок в качестве элемента общего имущества в зданиях, не относящихся к МКД, отсутствуют. Это дополнительно подтверждают п. 5 ст. 287.3 и п. 3 ст. 287.6 ГК РФ, указывая, что в нежилых зданиях собственники помещений вправе требовать передачи им лишь земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, в собственность или во временное владение и пользование. Однако единственно возможный правовой режим общего имущества здания — долевая собственность второго вида, и поэтому возможность приобретения участка под зданием в аренду должна исключать его рассмотрение в качестве общего имущества.

———————————
<13> Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1 — 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.

Однако какой правовой режим будет у земельного участка, который собственники всех помещений в нежилом здании приобрели в порядке приватизации, выкупили у публичного собственника в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ или приобрели на основании договора купли-продажи с прежним собственником здания и участка? Как уже отмечалось, ст. 287.5 ГК РФ распространяет режим общего имущества на любые здания, но системное толкование п. 3 ст. 287.5 и п. 3 ст. 287.6 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что отнести к такому общему имуществу участок под нежилым зданием нельзя.

Некоторые сомнения в правильности такого понимания закона вызывает положение п. 1 ст. 259.1 ГК РФ о том, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). Трудно спорить с тем, что приватизированный земельный участок под зданием или участок, приобретенный вместе со зданием, представляет собой имущество, использование которого предполагается для удовлетворения общих потребностей. А раз так, то положения п. 3 ст. 287.5 и п. 3 ст. 287.6 ГК РФ можно рассматривать лишь как указание на то, что только собственники в МКД могут приобрести земельный участок под зданием по прямому указанию закона и бесплатно, но все собственники помещений в других зданиях также приобретают на земельный участок долевую собственность второго вида, если он отвечает признаку имущества, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей <14>.

———————————
<14> Правда, такому толкованию может препятствовать указание о том, что общее имущество должно быть расположено в здании или сооружении, поскольку земельный участок признать находящимся в здании нельзя.

Такая логика видится оптимальной, поскольку представить другой режим, кроме долевой собственности второго вида, для участка, на котором расположено нежилое здание, практически невозможно: сособственники такого участка не должны иметь возможность выделять свои доли в земельном участке и отчуждать их отдельно от помещений.

Частично эта логика находит подтверждение в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, который предусматривает приобретение собственниками помещений в здании земельного участка в долевую собственность, не указывая, однако, вид этой долевой собственности.

В этом плане интерес представляет дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ в 2016 году, когда еще не было ни гл. 17.1, ни § 2 гл. 16 ГК РФ. АС Северо-Западного округа признал правомерным отказ в государственной регистрации права долевой собственности собственников помещений в нежилом здании на участок под зданием, отменив судебные акты первой и апелляционной инстанций, которые, руководствуясь положениями ст. 36 ЖК РФ, ст. 6, 249, 289, 290 ГК РФ, пришли к выводу о том, что право долевой собственности на участок возникло у собственников помещений в силу закона, примененного по аналогии. Судебная коллегия, отменяя постановление кассационной инстанции, указала, что применение первой и апелляционной инстанциями при разрешении спора ст. 36 ЖК РФ является ошибочным, так как в силу закона, т.е. в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, право собственности на земельный участок возникает у только у собственников помещений, расположенных в МКД. В то же время Судебная коллегия посчитала, что основанием возникновения права собственности на долю в праве собственности на земельный участок служит договор на участие в долевом строительстве, который определил земельный участок как общее имущество здания и включил доли в праве на него в предмет договора о долевом строительстве вместе с приобретаемыми помещениями <15>.
———————————
<15> Определение ВС РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692 (далее — Определение).

В свете действующего законодательства позиция Судебной коллегии вызывает существенные сомнения.

Во-первых, гл. 17.1 ГК РФ однозначно указывает, что случаи включения земельного участка в состав общего имущества здания должны быть предусмотрены ГК РФ или иным законом, в связи с чем соглашение сторон по этому поводу вряд ли может служить основанием изменения правового режима земельного участка.

Во-вторых, в Определении указано, что необходимость отчуждения земельного участка вместе с помещениями определялась принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а не тем, что земельный участок следовало рассматривать как общее имущество здания. Поскольку вопрос о том, является ли в данном случае участок общим имуществом, не имел значения для выяснения правомерности его отчуждения вместе с помещениями, Судебная коллегия оставила в силе судебные акты первых двух инстанций.

Следует признать, что действующий закон не способствует определенности правового режима земельных участков, на которых находятся здания, не являющиеся МКД, если такие участки принадлежат собственникам помещений в этих зданиях.

С одной стороны, оптимальным режимом для таких участков было бы отнесение их к общему имуществу здания с распространением на них режима долевой собственности второго вида. С другой стороны, установление такого режима требует прямого указания закона, которое отсутствует. Поэтому можно предложить дополнить ст. 287.6 ГК РФ пунктом четвертым следующего содержания: «Собственники помещений и (или) машино-мест в здании или сооружении, которое не является многоквартирным домом, могут приобретать земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в долевую собственность (ст. 259.1 — 259.4 ГК РФ)».

Следующий вопрос, который подлежит осмыслению, — проблема момента возникновения долевой собственности второго вида на земельный участок, выступающий общим имуществом здания. Это уже было предметом рассмотрения Конституционного Суда (КС) РФ <16>, а также научного анализа <17>. Затруднение было вызвано тем, что согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, как и все общее имущество, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, что вполне соответствует признанному положению о том, что право на долю в общем имуществе здания возникает в силу закона (см. п. 3 Постановления N 64). Однако ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-Ф3 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) указала в качестве момента возникновения права собственности проведение кадастрового учета земельного участка, если этот учет не был проведен до введения в действие ЖК РФ. В КС РФ родилась концепция, согласно которой до проведения кадастрового учета собственники помещений являются законными владельцами земельного участка, имеющими право на защиту в порядке ст. 305 ГК РФ, а кадастровый учет лишь завершает юридическое оформление собственности.

Теперь ГК РФ указывает, что в случае МКД земельный участок входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности (п. 3 ст. 287.5 и п. 2 ст. 287.6). При этом ст. 16 Закона N 189-ФЗ осталась в неприкосновенности и по-прежнему требует кадастрового учета для возникновения права долевой собственности второго вида, в то время как вполне созрели основания для ее пересмотра. Во-первых, утратила актуальность позиция, признающая существование земельного участка как недвижимой вещи с момента его кадастрового учета. Определение земельного участка, включенное в ГК РФ одновременно с гл. 17.1, указало лишь на то, что границы участка должны быть определены в порядке, установленном законом. При этом из текста проекта закона были исключены указания на необходимость кадастрового учета и государственной регистрации.

Во-вторых, вполне сложилась концепция, согласно которой элементы общего имущества, включая земельный участок, представляют собой единый необоротоспособный комплекс, в связи с чем индивидуализация в рамках этого комплекса отдельных его элементов не имеет правового значения. Таким образом, долевая собственность второго вида должна возникать на земельный участок в одно время со всеми другими элементами общего имущества.

Что же касается кадастрового учета земельного участка в составе общего имущества, то это входит в обязанности администрации соответствующего муниципального образования и возникающие при этом вопросы должны решаться в рамках публичных отношений, связанных с выполнением администрацией своих обязанностей. Не может возникновение права собственности в силу закона зависеть от действий публичной власти.

Однако в отношении границ и порядка их определения для земельного участка в составе общего имущества здания должны существовать четкие критерии, позволяющие в каждом случае эти границы точно определить. Эти критерии определяются п. 3 ст. 287.5 и п. 2 ст. 287.6 ГК РФ и состоят в следующем:

1. земельный участок занят зданием;
2. в той части, которая зданием не занята, он должен быть необходим для его использования (в том числе и для безопасной эксплуатации здания);
3. на участке находятся элементы озеленения и благоустройства;
4. на участке находятся иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания объекты.

Все эти критерии свидетельствуют: законодатель исходил из того, что каждому зданию должен соответствовать свой земельный участок, отвечающий этим критериям. Однако недавно Судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ подвергла сомнению вышеприведенный тезис, отменив судебные акты всех трех инстанций, которые им руководствовались. Отмененные акты основывались на том, что строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям ЖК РФ, в связи с чем необходимо формирование земельного участка под каждым из построенных домов. СКЭС указала, что положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ <18> не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

———————————
<18> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

В Определении этот вывод обоснован следующими аргументами:

• в соответствии с проектной документацией предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов — четырехэтажных многоквартирных домов с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории);
• проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию;
• разрешение на ввод в эксплуатацию выдано в отношении жилого дома, состоящего из двух корпусов;
• не был исследован вопрос, являются ли спорные многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры <19>.

———————————
<19> Определение СКЭС ВС РФ от 09.02 2023 N 307-ЭС22-19570.

Интересно, что позиция ВС РФ была поддержана Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ <20> и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии <21>.

———————————
<20> Письмо Минстроя России от 16.10.2023 N 63526-ОК/07.
<21> Письмо Росреестра от 22.01.2024 N 14-0393-ТГ/24.

Указанная позиция представляется не вполне продуманной и способной существенно дезорганизовать установленную законом структуру собственности в зданиях, разделенных на помещения.

Прежде всего нужно иметь в виду, что сторонами в рассмотренном споре были не собственники помещений, которые стремились выяснить границы принадлежавших им земельных участков, а застройщик, завершивший строительство, и управление Росреестра, отказавшее застройщику в прекращении его права на земельный участок в связи с переходом квартир в собственность участников долевого строительства. Сами собственники квартир двух домов привлечены к участию в деле не были и свое мнение по поводу того, что они должны стать участниками долевой собственности на единый земельный участок, не высказывали.

Вместе с тем закон устанавливает, что земельный участок выступает общим имуществом того здания, которое на нем расположено, при этом доля в праве собственности на земельный участок в составе общего имущества должна соответствовать площади занимаемого помещения. При допущении расположения нескольких МКД на одном земельном участке этот принцип не может быть реализован: доля в праве собственности на участок не может быть рассчитана так же, как и доля в конструкциях, оборудовании и общих помещениях здания, поскольку участников долевой собственности на земельный участок будет в два раза больше (все собственники помещений двух зданий). Уже одно это обстоятельство свидетельствует о нарушении норм о долевой собственности второго вида.

Вызывают самые серьезные сомнения и аргументы, использованные СКЭС. То, что проектная документация составлена без выделения земельных участков под каждым зданием, может свидетельствовать о выполнении ее с ошибками. Требование о выяснении, являются ли спорные МКД «единым жилищным комплексом», не основано на законе, который не предусматривает такой вид недвижимого имущества, как единый жилищный комплекс. Кроме того, если рассматривать такой комплекс в целом как объект недвижимости, то, видимо, и общее имущество должно формироваться для всего комплекса, а это означает, что собственники помещений в обоих домах будут собственниками конструкций, оборудования и общих помещений в двух домах сразу, независимо от того, в каком доме находится их помещение. Еще более опасным выглядит довод о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдано в отношении жилого дома, состоящего из двух корпусов. Всем известно, что очень широко распространено строительство жилых комплексов, где все дома имеют один номер и различаются лишь по номеру корпуса (строения).

Эти комплексы могут строиться на едином земельном участке, предоставленном застройщику или находящемся в его собственности. Таким образом, с учетом указания в определении на возможность расположения на одном земельном участке двух и более МКД мы можем прийти к тому, что десять корпусов одного дома будут объявлены жилым комплексом и право на земельный участок как общее имущество будет возникать сразу у собственников помещений во всех десяти домах…

Конечно, нельзя исключить существование таких проектов, где строительство нескольких зданий будет вестись на одном участке, разделить который невозможно. Но организация долевой собственности второго вида в таких образованиях должна иметь отдельное регулирование, так как действующие нормы о земельном участке как общем имуществе здания к этим ситуациям неприменимы.

При этом очень важно, чтобы участники долевого строительства и покупатели помещений в таких зданиях были информированы и согласны с особой организацией долевой собственности.

Теперь перейдем к другому виду субъектов долевой собственности второго вида — собственникам земельных участков, зданий и сооружений, составляющих территориальные комплексы недвижимости <22>. Пункт 2 ст. 259.1 ГК РФ устанавливает, что собственникам земельных участков, расположенных на общей территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом. Здесь же указываются два условия возникновения долевой собственности на участки общего пользования:

1. определены границы общей территории;
2. предусмотрено создание на ней общего имущества <23>.

———————————
<22> О проблемах территориальных комплексов см.: Алексеев В.А. Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом // Закон. 2023. N 7. С. 53 — 65; Он же. Территориальные комплексы недвижимости и новое законодательство об общей долевой собственности // Закон. 2024. N 6. С. 111 — 123.
<23> К этим условиям нужно добавить и третье из п. 1 ст. 259.1 ГК РФ: установление между недвижимыми вещами физической или технологической связи.

Таким образом, в рамках территориальных комплексов недвижимости выделяются две разновидности земельных участков: 1) оборотоспособные земельные участки, составляющие основу комплекса и имеющие собственника (далее — участки первого типа); 2) земельные участки общего назначения, на которые при определенных условиях может устанавливаться долевая собственность собственников участков первого типа.

Различия правового режима земельных участков общего назначения в территориальных комплексах по сравнению с земельными участками, на которых расположено здание, весьма существенны.

1. Участки, на которых расположены МКД, всегда являются общим имуществом соответствующего здания. Что же касается участков, не относящихся к первому типу в рамках определенной территории, то они лишь постольку могут войти в общее имущество территориального комплекса, поскольку:

а) они объективно предназначены для удовлетворения потребностей собственников участков первого типа;

б) об этом достигнуто соглашение между этими собственниками (предусмотрено создание общего имущества).

2. Участки общего назначения переходят в долевую собственность автоматически и в силу закона лишь в случаях, которые специально в законе указаны <24>. Но в этом они не отличаются от участков, на которых расположено здание. Отличие состоит в том, что Гражданский кодекс не содержит информации об этих случаях для участков общего назначения территориальных комплексов. Эти случаи сосредоточены в специальных законах об определенных видах территориальных комплексов. В настоящий момент существует три таких Закона, устанавливающие правила для садоводческих территориальных комплексов <25>, малоэтажных жилых комплексов <26> и территориальных комплексов гаражей <27>.

В качестве примеров возникновения в силу закона права долевой собственности на участки общего назначения можно указать: переход в долевую собственность из публичной собственности и собственности гаражного кооператива участков общего назначения в границах территории гаражного назначения (ч. 5 ст. 6, ч. 5 ст. 34 Закона N 338-ФЗ); преобразование в долевую собственность совместной собственности в садоводческих поселениях (ч. 16 ст. 54 Закона N 217-ФЗ). В случаях, о которых нет специального указания в законе, долевая собственность может возникнуть у собственников участков первого типа только в результате их волеизъявления.

Например, если земельные участки в поселении, занятые проездами, находятся в публичной собственности, не существует механизма, который перевел бы эти участки в долевую собственность на общее имущество, если на это не будет волеизъявления собственников недвижимых вещей в территориальном комплексе и публичного собственника.

3. Участки, отвечающие признакам общего назначения, могут тем не менее находиться в собственности отдельных собственников недвижимых вещей, составляющих территориальный комплекс, или третьих лиц, и тогда переход в долевую собственность таких участков возможен только в результате сделки.

4. Земельный участок в составе общего имущества здания всегда полностью лишен оборотоспособности, в то время как участок общего назначения в территориальном комплексе согласно п. 5 ст. 259.3 ГК РФ может быть отчужден третьему лицу, если решение об этом принято собственниками недвижимых вещей единогласно.

———————————
<24> В этом смысле в п. 2 ст. 259.1 ГК РФ правильно было бы указать, что закон устанавливает случаи, когда возникает долевая собственность на земельные участки общего назначения, а не исключения из общего правила возникновения такой собственности.
<25> Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 217-ФЗ).
<26> Закон N 214-ФЗ.
<27> Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 338-ФЗ).

Мы видим, что регулирование возникновения и осуществления долевой собственности на участки общего назначения в территориальных комплексах недвижимых вещей существенно сложнее режима земельного участка, на котором расположено здание. Это регулирование нуждается в дальнейшем развитии, а практика применения законов о территориальных комплексах недвижимости — во внимательном изучении. При этом следовало бы подумать о принятии двух специальных законов: (1) о структуре и правовом режиме собственности в зданиях, делимых на помещения и машино-места, и (2) о структуре собственности и правовом режиме общего имущества в территориальных комплексах недвижимости.

Автор: В.А. Алексеев