Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество закреплены в ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) и включают следующие действия:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих определенным требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
• установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Существует деление стадий процедуры государственной регистрации на обязательные и факультативные <1>. Указанные этапы относят к обязательным. Факультативные этапы <2>:
———————————
<1> См.: Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. N 7. С. 57.
<2> См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н. Ткача. М.: ЗАО «Юстицинформ», 2006. С. 54.

• приостановление государственной регистрации;
• обжалование отказа в государственной регистрации.

Прием (представление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, — первая стадия процесса. Двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, этот орган обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства. Более детально данная стадия регламентирована в ст. 16 Закона.

Права на недвижимое имущество подлежат регистрации по инициативе управомоченных лиц (заявительный характер государственной регистрации). Иначе говоря, государственная регистрация права на недвижимое имущество не является обязанностью лица перед регистрирующим органом. При этом предполагается, что до государственной регистрации по общему правилу права на недвижимое имущество у лица не возникает <3>.
———————————
<3> См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). 2005. С. 67.

Заявительный характер государственной регистрации хорошо известен законодательствам различных стран. Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной (в нотариальном порядке, если иное не предусмотрено федеральным законом) доверенности. Если же права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, права которого возникают на основании указанных актов. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Положение о моменте принятия правоустанавливающих документов, который должен быть идентифицирован с точностью до минуты, очевидно, обусловлено необходимостью исключить такую ситуацию, когда одновременно (в течение одного дня) будут приняты на регистрацию два или более набора правоустанавливающих документов. Соответственно, в расписке о получении документов, которая выдается заявителю, также указываются время (с точностью до минуты) и дата представления документов.

При приеме документов в соответствии со ст. ст. 16, 18 Закона осуществляются следующие действия:

• установление личности заявителей;
• проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;
• проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;
• проверка соответствия документов требованиям закона;
• сличение копий с подлинниками документов;
• внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;
• выдача заявителям расписки о принятии документов.

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона в правоустанавливающем документе должны содержаться:

а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения и другие характеристики недвижимости;

б) полное наименование правообладателя — для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства — для граждан;

в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.).

Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.

Правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей, является ключевой процедурой государственной регистрации. Это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у него соответствующих прав (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию, изучает представленные документы для установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания. При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Закон не содержит изъятий из общего правила в отношении каких-либо сделок, в том числе совершенных в нотариальной форме.

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке:

1. проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества;
2. проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки;
3. проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям;
4. принятие решения по результатам правовой экспертизы.

Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП, поэтому задачи правовой экспертизы — это установление:

• соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;
• юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;
• отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы:

• право- и дееспособность сторон;
• наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
• соблюдение формы договора;
• наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;
• принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или наличие полномочий по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося владельцем имущества;
• соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
• отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия — указание на это в договоре.

Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов.

Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и предприятий как имущественных комплексов (ст. 560 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственная регистрация не требуется. Но во всех случаях необходимо зарегистрировать переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида продаваемой недвижимости.

Важнейший элемент проверки законности сделки — проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20.

Законом не установлено ограничение компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора — необходимое, но не достаточное условие действительности сделки. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки.

Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она не считается заключенной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена. Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, регистратор также должен осуществить проверку законности сделки.

Необходимые документы (согласия супругов, согласия органов опеки и попечительства и пр.) должны быть представлены в подлинниках с приложением копий как удостоверяющему сделку нотариусу, так и регистратору.

Дополнительный элемент письменной формы сделки с недвижимостью — заключение ее в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Применительно к договору купли-продажи земельных участков существенным условием следует признать условие о предмете и цене.

Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество — земельный участок, подлежащий продаже. Земельный участок как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) характеризуется прежде всего площадью, измеряемой квадратными метрами. Но такое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков.

Например, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), действительным является и тот кадастровый учет, который производился до вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7). Этим Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12), и состав его документов (ст. 13).

Кроме того, неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числе соседних), что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию <4>.

Таким образом, применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательства определенность предмета договора купли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: площади земельного участка, кадастрового номера и местонахождения <5>.
———————————
<4> См., напр.: Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре / Отв. ред. Е.А. Галиновская. М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003. С. 56 — 57 и др.; Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2004. N 1. С. 104 — 107.
<5> См.: Корнеев А.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков // Экологическое право. 2006. N 6.

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки.

Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество <6>.
———————————
<6> См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. 2005. С. 76.

При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации, объективно выражающееся во внесении соответствующей записи в ЕГРП. Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 14 Закона). Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом. В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

• право собственности;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Право собственности на землю подлежит регистрации в общем порядке, указанном в Законе.

Автор: Арзуманян А. В.