В случае невыполнения надлежащим образом застройщиком своих обязательств по договору инвестирования в строительство жилого дома, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения понесенных им убытков и выплаты неустойки.
К Московским юристам обратился гражданин Силиванов со следующим вопросом. В 2004 году между гражданином Силивановым и ООО “Объединенные строительные инвестиции” был заключен Договор на соинвестирование строительства многоэтажного жилого дома. В соответствии с указанным договором гражданин Силиванов принял на себя обязанность уплатить денежные средства в кассу ООО “Объединенные строительные инвестиции”, а указанная организация приняла на себя обязанность передать ему по завершению строительства однокомнатную квартиру в этом доме.
Договором срок окончания строительства был установлен, как IV квартал 2005 года. Однако в указанный срок строительство дома закончено не было. Из шестнадцати этажей были построены только три этажа, после чего строительство дома было приостановлено.
На устной консультации специалистами Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» гражданину Силиванову было разъяснено, что поскольку Договор на соинвестирование строительства жилого дома был заключен им с ООО “Объединенные строительные инвестиции” до 01 апреля 2005 года, то данные правоотношения регулируются не Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей". Таким образом, гражданин Силиванов имеет право подать в суд иск о защите прав потребителя, взыскании с ООО “Объединенные строительные инвестиции” убытков, а также суммы неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору.
Московские юристы помогли гражданину Силиванову оформить исковое заявление в районный суд против ООО “Объединенные строительные инвестиции” о расторжении договора, взыскании убытков и неустойки, и представляли интересы гражданина Силиванова в суде первой и кассационной инстанций.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового борота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Согласно ст.2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Из содержания оспариваемого договора не следует, что истец оказывал услуги, продавал товары, выполнял работы, получал прибыль. Кроме того, никаких практических действий по реализации инвестиций я не осуществлял, расходование инвестиций не контролировал. Фактически, мое участие по договору сводилось к уплате денежной суммы.
Поскольку при заключении договора истец не был зарегистрирован в качестве субъекта предпринимательской деятельности, предпринимательской деятельности не осуществлял, указанные объекты приобретал для личных нужд, а не для получения прибыли, к указанным правоотношениям следует применять Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".
Согласно п.9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст.28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) – сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
В соответствии с п.1 ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно п.3 ст.393 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
В соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.Проведенной по делу независимой оценочной экспертизой была определена цена инвестирования в строительство аналогичной квартиры на момент подачи иска в суд.
Согласно ст.ст.15, 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" при нарушении сроков выполнения работ изготовитель обязан возместить убытки, причиненные потребителю, неустойку в размере 3% от цены заказа, но не более общей цены заказа, компенсацию морального вреда.
Учитывая вышеизложенное гражданин Силиванов просил суд в взыскать с ООО “Объединенные строительные инвестиции” сумму убытков (то есть стоимость квартиры в аналогичном строящемся доме на день предъявления иска в суд), а также неустойки в размере 100 процентов денежной суммы, уплаченной Силивановым в кассу ООО “Объединенные строительные инвестиции”.
Решением районного суда исковые требования Силиванова были удовлетворены в полном объеме.
Определением суда кассационной инстанции решение районного суда было оставлено без изменения, а поданная представителем ОАО “Объединенные строительные инвестиции” кассационная жалоба – без удовлетворения.
Источник: Московские юристы