Суд отказал истцу в удовлетворении иска о расторжении предварительного договора купли-продажи и удовлетворил встречный иск ответчиков об обязаннии заключить с ними основной договор купли-продажи дома и земельного участка на условиях предварительного договора.

К Московским юристам обратились граждане Цветкова и Михайлов с просьбой помочь им в решении нижеследующей проблемы.

29 января 2012 года Цветкова и Михайлов заключили с гражданином Жуковым «Предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом» (далее – Предварительный договор), согласно условиям которого Жуков обязался заключить с Цветковой и Михайловым в дальнейшем, Основной договор купли-продажи земельного участка с недавно построенным и ещё не до конца оформленным в собственность Цветковой и Михайлова двухэтажным кирпичным жилым домом, расположенными в Московской области, Наро-Фоминский район, городское поселение Селятино, общей площадью 1134 кв.м. с кадастровым номером ХХХХХХХХ (далее – Объект недвижимости).

Согласно условиям Предварительного договора стоимость Объекта недвижимости составляла 664 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Также по условиям Предварительного договора стоимость Объекта недвижимости должна была выплачиваться с начислением процентов за рассрочку платежей в размере 4% годовых. При этом 100 000 долларов США в рублях, по курсу ЦБ РФ на день оплаты, выплачиваются покупателем Жуковым в качестве гарантийной суммы в момент подписания Предварительного договора, а остальная сумма должна была оплачиваться 4-мя равными частями по 141 000 долларов США, начиная с 01 мая 2012 года по 01 февраля 2013 года (до этой даты Жуков должен был произвести последний платеж).

Согласно Предварительному договору, Жуков принял на себя обязательство выплатить полную стоимость Объекта недвижимости в срок до 01 февраля 2013 года. Также, согласно Предварительному договору стороны обязались заключить друг с другом Основной договор купли-продажи Объекта недвижимости в течение 3 рабочих дней с момента полной оплаты покупателем Жуковым стоимости Объекта недвижимости.

После подписания Предварительного договора, 29 января 2012 года Жуков оплатил Цветковой и Михайлову гарантийную сумму в размере 100 000 долларов США (что на момент оплаты составляло сумму в размере 3 036 000 рублей по курсу ЦБ РФ), после чего 12 апреля 2012 года, во исполнение условий Предварительного договора, Жуков оплатил Цветковой и Михайлову денежную сумму в размере 141 000 долларов США (что на момент оплаты составляло сумму в размере 4 202 300 рублей по курсу ЦБ РФ).

После 12 апреля 2012 года Жуков более никаких платежей по Предварительному договору в счет оплаты стоимости Объекта недвижимости не производил.

Несмотря на то, что Жуков уклонялся от внесения очередного платежа в размере 141 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, Цветкова и Михайлов продолжили работу по подготовке документов для предстоящего заключения с Жуковым Основного договора купли-продажи.

В частности, 20 июля 2012 года Цветковой и Михайловым был оформлен Кадастровый паспорт, а 18 октября 2012 года на основании выданного им Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17 августа 2012 года, Цветковой и Михайловым было зарегистрировано право общей долевой собственности на жилой дом.

Таким образом, уже 18 октября 2012 года Цветкова и Михайлов были полностью готовы заключить с Жуковым Основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Жуков в любой момент времени мог запросить у продавцов любые сведения или получить в Управлении Росреестра по Московской области выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на вышеуказанный жилой дом, что, однако, сделано им не было.

Как уже было указано выше, начиная с августа 2012 года Жуков начал уклоняться от исполнения своих обязательств по Предварительному договору, и перестал производить платежи.

Согласно Предварительному договору, Жуков обязан был подписать с Цветковой и Михайловым Основной договор купли-продажи не позднее 05 февраля 2013 года. Поэтому до начала февраля 2013 года Цветкова и Михайлов решили не направлять Жукову каких-либо претензионных писем.

Однако, в январе 2013 года Цветкова и Михайлов получили по почте судебную повестку и копию иска Жукова «О расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом», из содержания которого они узнали о том, что Жуков более не намерен исполнять условия Предварительного договора, и просит суд расторгнуть этот договор и взыскать с Цветковой и Михайлова все оплаченные им по Предварительному договору денежные средства.

В качестве обоснования заявленного иска, Жуков указал в нем, что в тексте Предварительного договора не были четко прописаны технические характеристики продаваемого ему жилого дома и что проведенная по его заказу строительно-техническая экспертиза дома, выявила в доме ряд недоделок.

Московские юристы помогли гражданам Цветковой и Михайлову в составлении письменных возражений на иск Жукова, а также в составлении встречного иска против гражданина Жукова «Об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом», и представляли их интересы в суде первой инстанции по данному судебному делу.

В суде первой инстанции Московские юристы обратили внимание суда на нижеследующие обстоятельства.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ «по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;
2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Однако истец Жуков не привел в мотивировочной части своего иска никаких доводов в части существенного нарушения Цветковой и Михайловым условий Предварительного договора. Цветкова и Михайлов являлись собственниками земельного участка и жилого дома, указанных в тексте Предварительного договора, и, в отличие от истца Жукова, они не отказывались от заключения с истцом Основного договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Содержавшееся в иске Жукова требование о взыскании с Цветковой и Михайлова процентов за пользование чужими денежными средствами также не были основаны на нормах действующего законодательства. Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ «в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора».

В момент рассмотрения данного судебного дела в суде первой инстанции Предварительный договор не был расторгнут, ни путем подписания между сторонами соглашения о его расторжении, ни путем принятия судебного решения о расторжении договора. Обязательство по заключению сторонами Основного договора купли-продажи истекало лишь 05 февраля 2013 года, то есть на день рассмотрения данного судебного спора судом первой инстанции срок действия Предварительного договора ещё не истек.

В Предварительном договоре не содержалось никаких характеристик по качеству передаваемого жилого дома. Соответственно, у истца Жукова отсутствовало и право на заявление претензий по качеству продаваемого ему жилого дома. Кроме того, жилой дом и земельный участок были поименованы в Предварительном договоре, как Объект недвижимости. То есть речь шла о продаже жилого дома и земельного участка, как единого имущественного комплекса, тогда как к качеству продаваемого земельного участка у истца Жукова никаких претензий не имелось.

Относительно того, что в Предварительном договоре не содержалось каких-либо характеристик, позволявших идентифицировать продаваемый Жукову жилой дом, Московские юристы обратили внимание суда на тот факт, что в тексте Предварительного договора был четко указан кадастровый номер и адрес земельного участка, на котором располагался жилой дом. Согласно кадастровой выписке на жилой дом и земельный участок, а также техническому паспорту БТИ на дом, имевшимся в материалах судебного дела, других домов (как и вообще каких-либо строений) на данном конкретном земельном участке не имелось. Таким образом, местонахождение жилого дома в Предварительном договоре было указано достаточно четко.

В связи с тем, что истцом Жуковым не было приведено никаких правовых обоснований для расторжения заключенного с Цветковой и Михайловым Предварительного договора, то заявление Жуковым требования о расторжении Предварительного договора являлось прямым нарушением нормы статьи 310 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом».

Кроме того, заявление истцом Жуковым таких исковых требований свидетельствовало о его нежелании исполнять требования Предварительного договора и фактическом отказе Жукова от заключения с гражданами Цветковой и Михайловым Основного договора.

Согласно норме пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В связи с вышеизложенным Московские юристы просили суд в иске Жукову о расторжении Предварительного договора отказать, и удовлетворить встречные исковые требования Цветковой и Михайлова об обязании Жукова заключить с ними Основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом на условиях Предварительного договора.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, районный суд принял решение, которым в иске Жукову о расторжении Предварительного договора было отказано, а встречный иск Цветковой и Михайлова об обязании Жукова заключить с ними Основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом на условиях Предварительного договора был удовлетворен в полном объеме.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2013 года данное судебное решение было оставлено без изменения.

Читайте ещё по этой теме:

• Пленум ВС РФ: Публичный, абонентский, предварительный и другие договоры
• Понуждение к заключению договора

Источник: Московские юристы