Если предварительным договором купли-продажи квартиры предусматривается обязанность по оплате стоимости квартиры, такой договор является ничтожным.
К Московским юристам обратилась гражданка Дымова с просьбой помочь в решении нижеследующей проблемы.
В 2006 году гражданка Дымова заключила с ЗАО “Энерго-М” предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме в г. Москве. В соответствии с условиями указанного договора ЗАО “Энерго-М” обязалось подготовить и подписать с гражданкой Дымовой в ближайшем будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры в этом доме.
ЗАО “Энерго-М”, являясь Застройщиком, обязано было осуществить строительство вышеуказанного жилого дома. В качестве даты окончания строительства в предварительном договоре купли-продажи квартиры был указан 4 квартал 2007 года, после чего ЗАО “Энерго-М” обязалось зарегистрировать право собственности на вышеуказанную квартиру сначала на себя, а затем на гражданку Дымову. Однако, в 2007 году ЗАО “Энерго-М” данный дом строить так и не начало, от возврата денежных средств стало уклоняться. Соответственно, и требовать признания за собой права собственности на квартиру в доме, незаконченном строительством, гражданка Дымова не могла.
Московские юристы помогли гражданке Дымовой в составлении искового заявления в районный суд против ЗАО “Энерго-М” о взыскании денежной суммы, оплаченной по предварительному договору купли-продажи квартиры, неустойки и возмещении убытков, и представляли ее интересы в районном суде по данному судебному спору. Согласно ч.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно ч.3 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, при заключении предварительного договора стороны лишь берут на себя обязательства по заключению, в дальнейшем, основного договора и оговаривают все существенные условия, которые будет содержать основной договор. Передача имущества или денежных средств по предварительному договору не допускается. Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Учитывая положения ст.ст.168, 429 Гражданского кодекса РФ гражданка Дымова просила суд взыскать с ЗАО “Энерго-М” денежную сумму, оплаченную по предварительному договору купли-продажи квартиры, поскольку данный договор является ничтожным, как противоречащий требованиям закона.
Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Согласно ст.2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Из содержания оспариваемого договора не следует, что истец оказывал услуги, продавал товары, выполнял работы, получал прибыль. Кроме того, никаких практических действий по реализации инвестиций я не осуществлял, расходование инвестиций не контролировал. Фактически, мое участие по договору сводилось к уплате денежной суммы.
Поскольку при заключении договора истица не была зарегистрирована в качестве субъекта предпринимательской деятельности, предпринимательской деятельности не осуществляла, указанные объекты приобретала для личных нужд, а не для получения прибыли, к указанным правоотношениям следует применять Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей". Согласно п.9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст.28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) – сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя. В соответствии с п.1 ст.393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно п.3 ст.393 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
В соответствии с п.2 ст.15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.Проведенной по делу независимой оценочной экспертизой была определена цена инвестирования в строительство аналогичной квартиры на момент подачи иска в суд.
Согласно ст.ст.15, 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" при нарушении сроков выполнения работ изготовитель обязан возместить убытки, причиненные потребителю, неустойку в размере 3% от цены заказа, но не более общей цены заказа, компенсацию морального вреда.
Учитывая вышеизложенное, гражданка Дымова просила суд взыскать с ЗАО “Энерго-М” сумму убытков (то есть стоимость квартиры в аналогичном строящемся доме на день предъявления иска в суд), а также неустойки в размере 100 процентов денежной суммы, уплаченной гражданкой Дымовой в кассу ЗАО “Энерго-М”.
Решением районного суда исковые требования гражданки Дымова о взыскании ЗАО “Энерго-М” денежной суммы, оплаченной по предварительному договору купли-продажи квартиры, неустойки и возмещении убытков, были удовлетворены в полном объеме.