Арбитражный суд города Москвы удовлетворил иск к Управлению Росреестра по городу Москве и обязал Росреестр внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о собственнике ранее учтенных объектов недвижимости.

К Московским юристам обратилось руководство Общества с ограниченной ответственностью (далее – Общество) с просьбой помочь в решении нижеследующей проблемы.

В 1996 году Общество приобрело по двум Договорам купли-продажи два здания, расположенных в центре Москвы.  Право собственности Общества на оба здания было зарегистрировано в реестре собственности на территории города Москвы, о чем Обществу были выданы два Свидетельства о внесении в реестр собственности на территории города Москвы.

Как собственник вышеуказанных зданий, в 1999 году Общество заключило с городом Москвой Договор аренды земельного участка, расположенного под обоими зданиями, сроком до 2024 года.

Указанные здания используются Обществом под размещения отеля и кафе.

Общество оплачивает налог на недвижимое имущество, что свидетельствует о том, что государство, в лице его налоговых органов, признает Общество в качестве собственника вышеуказанных зданий.

В 2020 году Общество начало оформление изменений в План землепользования и застройки на земельный участок, расположенный под зданиями, для изменения вида его разрешенного использования.

Для этого Обществу необходимо было подать в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г.Москвы заявление, при рассмотрении которого, в соответствии с пунктом 2.9.2 Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (приложение к постановлению Правительства Москвы от 17 мая 2018 года N 457-ПП), в числе прочих документов, запрашиваются сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об объектах недвижимости.

На этом этапе выяснилось, что в 1998 году (при формировании базы данных ранее действовавшего Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – предшественника ЕГРН), сведения о праве собственности Общества на указанные здания, в базу данных ЕГРН внесены не были.

В результате Общество было вынуждено в 2021 году обратиться с заявлениями о внесении сведений о своем праве собственности на вышеуказанные здания в ЕГРН в Управление Росреестра по Москве.

Однако из Управления Росреестра по городу Москве Обществом были получены сначала Уведомления о приостановлении, а затем и Уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности на оба здания.

В качестве основания для отказа в государственной регистрации права собственности на оба здания в Уведомлениях было указано на несоответствие площади зданий, указанной в Договорах купли-продажи от 1996 года, площади зданий, указанной в ЕГРН.

Московские юристы помогли Обществу с составлением и подачей в Арбитражный суд города Москвы искового заявления к Управлению Росреестра по городу Москве “О признании незаконными и подлежащими отмене отказов в государственной регистрации права собственности”, и представляли интересы Общества в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций по данному делу.

В суде первой инстанции Московские юристы сообщили нижеследующее.

В качестве основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права в Уведомлениях Росреестра была указана разница площадей зданий, содержащаяся правоустанавливающих документах и в ЕГРН, в связи с чем Управление Росреестра по городу Москве подозревало наличие самовольной постройки или незаконной перепланировки.

Обществом были поданы в Управление Росреестра по городу Москве документы, полностью проясняющие ситуацию с разницей площадей по обоим зданиям, содержащихся в правоустанавливающих документах и в сведениях ЕГРН.

Из представленных в Управление Росреестра документов следовало, что ещё до покупки Обществом обоих зданий в 1996 году, в зданиях было удалено печное отопление, снесены печи и оборудовано централизованное отопление на всех этажах обоих зданий. Кроме того, в обоих зданиях в 1999 году было удалено внутреннее утепление стен, на что были получены все необходимые разрешительные документы. В 2000 году БТИ были изменены методики обмера зданий, в результате чего в общей площади всех помещений обоих зданий стали учитываться площади лестничных клеток, которые в 1996 году (на момент приобретения зданий Обществом) БТИ не учитывались.

В результате осуществления всех вышеуказанных действий площадь обоих зданий, по данным БТИ и учтенная Росреестром в базе данных ЕГРН, увеличилась. При этом, никаких незаконных перепланировок и пристроек к зданиям произведено не было.

Поскольку право собственности Общества на здания было зарегистрировано в Реестре собственности на территории города Москвы в 1996 году, то рассматриваемые правоотношения регулируются нормой статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон).

Согласно части 1 статьи 69 Закона права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Соответственно, право собственности Общества на оба здания признается юридически действительным.

В соответствии с частью 4 статьи 69 Закона технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Принадлежащие Обществу здания прошли кадастровый учет, им были присвоены кадастровые номера, и в ЕГРН внесены сведения о характеристиках этих объектов недвижимости.

Таким образом, сведения об этих зданиях, согласно требованиям части 4 статьи 69 Закона, признаются юридически действительными.

В отношении объектов недвижимости, право собственности на которые было зарегистрировано до 31 января 1998 года, существует всего пять оснований для отказа во внесении записи о ранее зарегистрированном праве в ЕГРН. Все эти основания предусмотрены частью 8 статьи 69 Закона, а именно:

1. имеются несоответствия представленных документов требованиям, установленным законодательством и действовавшим в месте издания документа на момент его издания;
2. в представленных или поступивших документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным, а также сведения о площади объекта недвижимости при условии, что объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, либо об основной характеристике объекта недвижимости (протяженности, глубине, глубине залегания, площади, объеме, высоте, площади застройки) и о ее значении при условии, что объектом недвижимости является сооружение, и (или) не поступил ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо органа или организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации на запрос органа регистрации прав, указанный в пункте 3 части 5 настоящей статьи;
3. сведения об объекте недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
4. ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо органа или организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации на запрос органа регистрации прав, указанный в пункте 3 части 5 настоящей статьи, свидетельствует об отсутствии необходимых документа и (или) сведений и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;
5. на момент представления органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя либо органом местного самоуправления, уполномоченными в соответствии со статьей 69.1 настоящего Федерального закона на выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о таком правообладателе в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированных правах на этот объект недвижимости.

Ни одно из перечисленных в части 8 статьи 69 Закона оснований для отказа в государственной регистрации права собственности не применимо к принадлежащим Обществу зданиям.

Учитывая вышеизложенные аргументы, изложенные Московскими юристами в судебном заседании, Арбитражным судом города Москвы было принято решение, которым иск Общества к Управлению Росреестра по городу Москве был удовлетворен в полном объеме.

Определениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение Арбитражного суда города Москвы было оставлено без изменения, а поданные Управлением Росреестра города Москвы апелляционная и кассационная жалобы без удовлетворения.

Читайте ещё по этой теме:

• Что такое единый государственный реестр недвижимости

Источник: Московские юристы