Последнее время в СМИ стала появляться информация, что рынок недвижимости Подмосковья может захлестнуть волна обманутых дачников. В частности, по словам представителей агентства недвижимости Doki, покупатели дешевой земли без подряда могут оказаться вынужденными сами заниматься подведением коммуникаций и облагораживанием поселка вместо застройщика. При этом, скорее всего, самостоятельное подведение необходимых коммуникаций и получение соответствующих разрешений окажется не под силу и не по карману незадачливым покупателям. В итоге, покупатели участков без подряда могут стать не владельцами загородных домов, а собственниками «голой» земли. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такая опасность действительно есть, хотя она и не столь трагична, как в случае с обманутыми дольщиками.
Согласно расчетам агентства Doki, общая себестоимость сотки земли в Подмосковье с учетом подведения всех необходимых коммуникаций составляет не менее 250 тысяч рублей при нулевой марже девелопера. Так только себестоимость подведения коммуникаций к участку составляет не менее 200 тыс. руб. за 1 сотку, а стоимость земли – не менее 50 тыс. руб. за 1 сотку. При этом, более 70% предложения всех участков без подряда в радиусе 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) стоят менее 200 тыс. руб. за 1 сотку.
На фоне этих расчетов становится вполне очевидна первая опасность, подстерегающая покупателей участков земли без подряда. Продавцу просто не выгодно потом подводить коммуникации, даже если это обязательство содержится в договоре купли продажи, а чаще просто на словах. И даже если потом попытаться привлечь девелопера, не выполнившего свои обязательства, к суду, то как показала практика обманутых дольщиков, никаких финансовых результатов от этого добиться не получится. Скорее всего, денег на счетах данной компании уже не окажется. Как любил говорить в такой ситуации Остап Бендер: — «Какие деньги…?!?».
Впрочем, как полагают сотрудники аналитического центра irn.ru, в отличие от истории с обманутыми дольщиками ситуация здесь несколько иная. Если обманутые покупатели квартир остались без ничего, то покупатели земли без подряда свою землю, скорее всего, получат. Другое дело, что строиться и обживать дачный поселок им придется, возможно, уже самим. И как показывает опыт советских дач, нередко этот процесс растягивается на годы, хотя так или иначе, постепенно удается и все коммуникации подвести, и сорганизовать товарищество собственников для поддержания в нормальном состоянии дороги, общего забора, а также для охраны и уборки территории. Все таки, в отличие от квартиры, дача – как правило, второе жилье, нередко только сезонное, и для покупателей земли без подряда нет опасности вообще остаться без крыши над головой.
Впрочем, на этом пути покупателей участков без подряда подстерегает немало других сложностей. Нередко девелоперы сразу предупреждают покупателей, что плата за подведение коммуникаций ляжет на плечи будущих собственников, и сам застройщик никакой ответственности за это не несет. И для решения общих задач покупателям участков без подряда будет необходимо объединяться в юридическое лицо, что зачастую сопровождается немалым количеством конфликтов, а также растрат общих средств. Нередко оказывается, что более обеспеченные собственники подводят коммуникации за свой счет, а при желании остальных собственников воспользоваться этими коммуникациями требуют с них непомерно высокую плату.
Как отмечают специалисты аналитического центра irn.ru, раньше многие застройщики постоянно повышая цены на недвижимость, были готовы делать все «под ключ». Тогда этот подход был оправдан. С приходом кризиса «дрейф» рынка в сторону снижения цен, а также понижения уровня поселков, стал очевиден. Но не редко это влечет за собой и уменьшение обязательств со стороны девелопера, говорит ли он об этом прямо, или же предпочитает умалчивать, по-прежнему рассыпаясь обещаниями. И покупателям дешевых загородных домов, особенно еще не построенных, а также земли без подряда, следует понимать, что ничего кроме самого участка земли они могут и не получить. Демпингуя, некоторые застройщики вполне умышленно могут рассчитывать на то, чтобы побыстрее вернуть хотя бы часть денег и потом уйти с рынка, забыв о своих обещаниях. Поэтому покупателям особо «сладких» предложений нужно быть к этому готовыми.