Сможет ли бизнес воспользоваться механизмом ипотечного кредитования при покупке нежилых помещений, в частности офисов, складов и так далее? На этот вопрос завтра дадут ответ депутаты, рассмотрев в первом чтении законопроект о внесении изменений в закон об ипотеке. Законопроектом предлагается изложить статью 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в новой редакции, распространив особенности ипотеки жилых домов и квартир на ипотеку нежилых зданий и помещений.
Авторы законопроекта утверждают, что принятие закона поможет создать эффективный механизм кредитования малого и среднего бизнеса для приобретения объектов недвижимости. Для этого предлагается установить механизм в отношении объектов нежилого назначения, аналогичный предусмотренному статьями 61.1 и 77 закона об ипотеке. Напомним, что данные статьи устанавливают, что объекты жилищного фонда, а также земельные участки, которые приобретаются за счет заемных средств, считаются находящимися в залоге у заимодавца с момента государственной регистрации прав собственности заемщика на соответствующий объект недвижимости. В отношении же нежилых зданий, сооружений, помещений такая норма закона отсутствует.
Правоприменительная практика, считают авторы законопроекта, идет по пути недопустимости расширительного толкования положений указанных выше статей закона об ипотеке и, соответственно, не признает возможности возникновения залога в пользу кредитной организации в силу закона в случае, когда приобретение здания, строения или нежилого помещения осуществляется за счет заемных средств кредитной организации. Это, в свою очередь, влечет невозможность одновременной регистрации права собственности на объект и его залога.
Однако аргументы авторов на изменение законодательства не нашли поддержки у правительства и ответственного за законопроект комитета по собственности. В официальном заключении правительства на законопроект говорится, что название законопроекта не соответствует его содержанию. Так, согласно названию законопроекта, изменения вносятся в статью 70 закона. Вместе с тем, исходя из содержания законопроекта, предлагается новая редакция статьи 77 закона. Кроме того, следует учитывать, что главой XIII закона об ипотеке, в состав которой входит изменяемая представленным законопроектом статья 77, регулируются отношения, касающиеся особенностей ипотеки жилых домов и квартир. В соответствии с пунктом 1 статьи 74 закона правила названной главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. В связи с этим предлагаемые законопроектом изменения выходят за рамки предмета правового регулирования как статьи 77, так и главы XIII закона.
В свою очередь комитет по собственности считает неоправданным распространение закона об ипотеке на отношения между предпринимателями и кредитными организациями. Более того, в комитете считают, что законопроект противоречит одному из концептуальных положений Гражданского кодекса РФ и закона об ипотеке, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости. В законопроекте предусмотрен залог лишь нежилых зданий.
Помимо этого, в комитете отмечают, что в настоящее время вопрос обеспечения возврата кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, используемых для строительства здания и сооружения, уже решен. В соответствии со статьей 64 закона об ипотеке, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств или средств целевого займа построено или строится здание, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здания либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора целевого займа) с приложением указанного договора.
В иных случаях приобретения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями нежилых зданий и помещений (например, путем их покупки) ничто не мешает включать в договоры кредита или договоры целевого займа условие о заключении договора ипотеки соответствующего нежилого помещения на аналогичных условиях. Правоприменительная практика подтверждает широкое использование именно такого подхода.