Практически 100% проектов, которые планируются к выходу на рынок, стартуют по 214-ФЗ. Более 50% строящихся и уже реализуемых объектов будут сняты с продажи до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта или до оформления документации, позволяющей вести реализацию по договорам долевого участия (ДДУ) или уступок по ДДУ.
В проектах, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года, или введенных в эксплуатацию, сохраняют свою легитимность иные, чем ДДУ, договоры на покупку квартир.
Практически все застройщики, выходящие с новыми проектами, намерены вести их реализацию только по ДДУ, в рамках 214-ФЗ. К таким выводам пришли специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки», которые провели данное исследование.
Мониторинг более 80 проектов в Москве и 134 в Московской области, площадью от 40 до 200 тыс. кв. м. показал, что из всех площадок, находящихся на разных стадиях (от разработки концепции до начала строительства), почти 100% изначально запланированы к реализации по ДДУ. Ряд проектов, снятых с реализации в кризисное время, застройщики планируют вновь вывести на рынок, после перевода в соответствие с 214-ФЗ.
При этом на рынке новостроек Москвы остается определенный объем проектов, по которым остаются легитимными схемы реализации, действовавшие до введения 214-ФЗ и поправок к нему. К ним относятся, во-первых, объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, т.е. до вступления в силу 214-ФЗ. Во-вторых, это дома, по которым завершено строительство, получены заключения о соответствии и разрешения на ввод в эксплуатацию. По оценкам «МИЭЛЬ-Новостройки», доля таких объектов составляет всего 10% от общего числа реализуемых сегодня новостроек.
«Например, московский ЖК «Гранд Парк», мкр. Юбилейный (г. Химки), «Красная Горка» (г. Люберцы), «Скай Форт» (Москва) и «Ярославский» (г. Мытищи), в соответствии с действующим законодательством. В этих проектах наравне с договорами долевого участия в строительстве правомерны и другие формы договоров, распространенные до вступления поправок в силу. Большая часть этих проектов построена, идет выдача ключей и заселение. Поправки обратную силу не имеют, поэтому те покупатели, которые приобретали квартиры в таких проектах, например, по предварительным договорам, обладают абсолютно легитимными документами», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Для еще строящихся и реализуемых не по ДДУ объектов возможны несколько вариантов. Первый – приостановка реализации до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Второй – перевод реализуемых проектов на ДДУ, такая возможность и сопутствующие затраты зависят от пакета документов, в первую очередь, от наличия разрешения на строительство. По оценкам «МИЭЛЬ-Новостройки», более 50% реализуемых сегодня квадратных метров будут сняты с реализации до получения РВЭ или перехода на ДДУ. Третий – продажа проектов оптовым покупателям (например, банкам). В этом случае застройщик сразу реализует большой объем, без необходимости перевода на ДДУ, и получает необходимое рефинансирование, которое может направить на проекты в более высокой стадии готовности.
Финам.Инфо