С декабря 2013 г. на территории Московской области действуют новые правила, регулирующие застройку земли (см. статью 22 федерального закона № 43-ФЗ от 5.04.2013 в текущей редакции, статью 5.1-5.2 закона Московской области № 23/96-ОЗ от 7.06.1996). Теперь, чтобы изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участков, необходимо заплатить в региональный бюджет. Эти правила существенно влияют на местный рынок новостроек. Они не распространяются на застройку земли, находящейся в публичной собственности, но применяются в отношении участков, находящихся в частной собственности, т. е. затрагивают интересы частных землевладельцев.
 
Сумма платежа в бюджет зависит от разницы между прежней кадастровой стоимостью участка и новой, определяемой с учетом изменения ВРИ. От оплаты собственник земли освобождается в трех случаях:
 
— если ВРИ изменяется на тот, что указан в градостроительном плане земельного участка, выданном собственнику до 18.04.2013;
— если текущая кадастровая стоимость участка больше, чем у этой же земли с измененным ВРИ;
— если власти признают объект строительства имеющим важное социально-экономическое значение для развития региона.
 
Других льгот нет. За счет этой новой «земельной ренты» издержки застройщиков на реализацию строительных проектов на территориях с неприемлемым ВРИ существенно возрастают.
 
Например, при изменении ВРИ участка площадью в несколько десятков гектаров, ранее используемого для сельскохозяйственного производства, на ВРИ, допускающий строительство многоквартирных домов, платеж может превысить 1 млрд руб. Плата рассчитывается в соответствии с постановлением правительства Московской области от 31.12.2013 № 1190/57.
 
Пока нельзя юридически квалифицировать этот платеж в качестве налога, так как не определены все необходимые элементы налогообложения (налоговая ставка, налоговый период и т. д.) и земельная рента не указана в Налоговом кодексе РФ в качестве налога. Можно квалифицировать этот платеж как сбор, так как фактически он является платой за оказание государственной услуги по изменению ВРИ участка.
 
Однако право принимать решение об изменении ВРИ земли по закону отнесено к полномочиям органов местного самоуправления, а сбор фактически установлен на региональном уровне и должен поступать в бюджет Московской области. Если квалифицировать такой платеж как муниципальный сбор, то средства от него должны были бы поступать в муниципальный бюджет, так как именно муниципальные власти изменяют ВРИ участка, т. е. совершают юридически значимое действие, необходимое плательщику сбора. Если же квалифицировать такой платеж как региональный сбор, то тогда необходимо передать полномочия по изменению ВРИ с муниципального на региональный уровень. В любом случае для легализации этого платежа в качестве сбора его необходимо включить в Налоговый кодекс РФ, чего законодателем пока не сделано. Соответственно, юридический статус земельной ренты пока четко не определен.
 
Полученные за счет земельной ренты от застройщиков средства не имеют целевого назначения. Они могут расходоваться властями на любые нужды региона, прямо не связанные с нуждами муниципального образования, в котором реализуется строительный проект. Это снижает возможности местных властей по развитию своих муниципальных образований за счет средств земельной ренты.
 
Новые правила должны применяться вне зависимости от характера застройки. Допустим, застройщик возводит на землях, которые ранее использовались для сельскохозяйственного производства, объекты инфраструктуры. Такие объекты по своей природе убыточны. По новым правилам этот застройщик, так же как и тот, который строит высоколиквидное жилье, обязан вносить плату за изменение ВРИ. Эта дополнительная финансовая нагрузка не стимулирует застройщиков к строительству инфраструктуры, что в условиях ее дефицита в Московской области вряд ли разумно.
 
Кроме того, обязанность платить за изменение ВРИ участков распространяется на территорию всех муниципальных образований в регионе — и тех, которые застроены с высокой плотностью, и тех, которые являются в градостроительном смысле депрессивными. Таким образом, на слабо развитых в градостроительном смысле территориях блокируется инвестиционно-строительная активность частных застройщиков, которая там нужна.
 
Земельную ренту можно квалифицировать как новый административно-финансовый барьер, что противоречит тому, что декларируют чиновники. Напомним, что федеральные власти неоднократно посылали предпринимательскому сообществу сигналы о политике снижения административных барьеров при строительстве жилья. Платеж должен перечисляться единовременно, рассрочки не предусмотрено, хотя это могло бы существенно улучшить финансовые бизнес-модели застройщиков.
 
Многие из изложенных проблем при наличии политической воли на это могли бы быть решены. Так, от оплаты земельной ренты целесообразно освободить застройщиков в отношении участков, на которых будет размещена инфраструктура (детские сады, школы, иные объекты соцкультбыта, объекты здравоохранения, паркинги, территории транспортной и инженерной инфраструктуры), а также объекты благоустройства и центры занятости для местных жителей.
 
Действие правил о земельной ренте рекомендуется распространять только на те территории, которые уже плотно застроены. Территории, требующие строительного развития, необходимо вывести из сферы действия этих правил. При условии развития инфраструктуры эта льгота может стимулировать приток инвестиций. Таким образом, региональные власти смогут контролировать градостроительную активность участников рынка, более гибко регулировать ее в зависимости от градостроительных нужд региона, его отдельных муниципальных образований.
 
Необходимо, чтобы застройщики имели право на рассрочку платежа, а за счет средств от земельной ренты финансировались инфраструктура и благоустройство в границах того муниципального образования, в котором реализуется градостроительный проект.
 
Обратим внимание, что законодатель четко не определил, должны ли применяться правила о новом земельном сборе в отношении территорий, на которых утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Напомню, что ПЗЗ — градостроительный документ, утверждаемый местными властями, который позволяет согласно закону собственникам земли без каких-либо согласований и дополнительных разрешений изменять ВРИ своих участков в пределах установленного градостроительного зонирования.
 
Пока все говорит в пользу того, что правила о земельной ренте к территориям, на которые утверждены ПЗЗ, применяться не будут. Но возникает риск задержки утверждения таких градостроительных документов. Ведь чем быстрее будут в муниципальных образованиях утверждаться ПЗЗ, тем меньше средств в перспективе получит региональный бюджет от земельной ренты. В то же время по новым правилам, которые начнут действовать с 1 января 2015 г., при отсутствии утвержденных ПЗЗ застройщики не вправе получать разрешение на строительство. Таким образом, для застройщиков нет гарантий, что, заплатив в региональный бюджет новый земельный сбор, они получат в планируемые сроки разрешение на строительство при отсутствии утвержденных ПЗЗ на территорию застройки. В условиях высокой земельной ренты было бы разумно позволить застройщику получить разрешение на строительство на участок, в отношении которого земельная рента оплачена, вне зависимости от наличия факта утверждения ПЗЗ на его территорию.
 
Кроме того, поскольку довольно часто кадастровая стоимость на участки с измененным ВРИ устанавливается завышенной в связи с применением органами власти массовой кадастровой оценки земли, оплата земельной ренты по завышенной кадастровой стоимости земли может приводить к переплатам и судебным спорам.
 
Наличие подобных рисков заставляет инвесторов осторожно относиться к принятию решений о реализации строительных проектов на частных землях, имеющих неприемлемый для застройки ВРИ. Можно прогнозировать сокращение спроса на такие территории со стороны застройщиков, если землевладельцы существенно не снизят цену этих потенциальных строительных площадок.
 
С учетом территорий новой Москвы дефицита участков под застройку нет, казалось бы, ничто не мешает застройщику покупать площадки с нужным видом разрешенного использования (ВРИ). Но участков, готовых к освоению в ближайшее время, с подведенными инженерными и транспортными коммуникациями, не так много. Интерес к земле застройщика зависит от ряда факторов, включая заявленную цену его продажи, градостроительные, физические и иные характеристики. Проблема в том, что позиции землевладельцев и застройщиков в вопросах ценообразования земли часто расходятся. Кроме того, при покупке земли с уже измененным ВРИ существует вероятность порока в ранее выполненной юридической процедуре. Плата за изменение ВРИ может быть полностью не оплачена в региональный бюджет. В этом случае власти вправе аннулировать установленный ВРИ. Поэтому в интересах покупателя до оплаты денег продавцу убедиться, что процедура выполнена в соответствии с законодательством РФ и у органов региональных властей нет претензий к продавцу по оплате за изменение ВРИ.
 
В. Шарапов "Ведомости"