Коронавирус и договор аренды нежилого помещения (офиса, магазина, склада)

Влияние режима самоизоляции на аренду нежилых помещений представителями малого и среднего бизнеса

В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.

До марта 2020 года такое понятие, как “режим самоизоляции”, не было закреплено ни в одном законе или подзаконном акте, в связи с чем и началось законотворчество в данном направлении.

Поскольку первым субъектом Российской Федерации, столкнувшимся с эпидемией коронавируса, стал город Москва, то первые правовые акты, непосредственно связанные с данным событием, были приняты властями Москвы.

Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» было впервые введено понятие “самоизоляция на дому”.

В дальнейшем, в течение марта и апреля 2020 года в других субъектах Российской Федерации стали приниматься аналогичные правовые акты, предусматривающие “режим самоизоляции на дому”, смысл которого заключается в фактическом ограничении передвижения граждан, не являющихся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.).

Были введены нормы об административных штрафах за нарушение режима самоизоляции физическими и юридическими лицами, что фактически означало невозможность осуществления большинством предприятий малого и среднего бизнеса их коммерческой деятельности. При этом режим Чрезвычайной ситуации, позволяющий получить от государства компенсации и приостановить текущие платежи, введен в Российской Федерации не был.

То есть сложилась ситуация, при которой было необходимо приостановить работу предприятий малого и среднего бизнеса без каких-либо прямых денежных компенсаций со стороны государства, по основаниям, которые до марта 2020 года не были предусмотрены действующим российским законодательством.

Поскольку у абсолютного большинства предприятий малого и среднего бизнеса денежные средства находятся в постоянном обороте, фактическое приостановление их деятельности на столь значительный период (более одного месяца) означает невозможность произвести очередные платежи за арендуемые нежилые помещения (склады, офисы, магазины, производственные помещения).

В свою очередь, для арендодателей фактическая невозможность получения денежных средств от арендаторов означает также несение огромных убытков, поскольку арендуемые нежилые помещения по-прежнему нужно охранять, осуществлять оплату за коммунальные услуги, оплачивать налоги на недвижимость т.д.

В связи с тем, что возникшая ситуация грозила кризисом неплатежей, законодательной и исполнительной властями был принят ряд правовых актов, которые будут рассмотрены ниже, и которые позволяют хотя бы частично разрешить возникшую непростую ситуацию.

Правовые акты, регулирующие вопросы аренды нежилых помещений в период эпидемии коронавируса

После введения режима самоизоляции был принят Федеральный закон от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", в статье 19 которого сказано нижеследующее:

“1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации”.

Из содержания статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ следует, что:

• после введения в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель вправе обратиться к арендодателю с требованием об отсрочке уплаты арендной платы в 2020 году, а арендодатель обязан в течение 30 дней с арендатором заключить соответствующее дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы;
• порядок и условия вышеуказанной отсрочки должны быть установлены позднее Правительством Российской Федерации;
• указанная договорная переписка, результатом которой должно стать подписание между арендатором и арендодателем дополнительного соглашения к договору аренды, может быть осуществлена в любое время в течение 2020 года;
• арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, во время которого было невозможно использовать арендованное имущество, в связи с введением органом государственной власти субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Таким образом, Федеральным законом от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ предусматривается право арендатора на отсрочку уплаты арендной платы на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, но реализация данного права возможна лишь в том порядке, должен быть разъяснен позднее Правительством Российской Федерации.

Арендатор также имеет право требовать уменьшения размера арендной платы на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, но размер такой скидки оговаривается арендатором и арендодателем в индивидуальном порядке и четко не урегулирован на законодательном уровне.

При этом вся договорная переписка между сторонами договора аренды недвижимого имущества может вестись в любое время в 2020 году, то есть как до, так и после снятия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Понимая, что данные формулировки носят весьма неконкретный характер, Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 03.04.2020 года №439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", смысл которого сводится к следующему:

1. Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и занимающие на основании действующих договоров аренды нежилые помещения, находящиеся в государственной, муниципальной или частной собственности, имеют право на льготы, предусмотренные вышеуказанным постановлением;
2. Договоры аренды, по которым имеется право на отсрочку платежей, должны быть заключены до 01 апреля 2020 года;
3. Возникшая в результате введения режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
4. Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;
5. В отсрочку по уплате арендной платы не входят платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, если только арендодатель не был освобожден от несения таких расходов на время действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации;
6. В период действия отсрочки по уплате арендных платежей арендодатель не вправе требовать от арендатора каких-либо дополнительных платежей, штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или применения иных мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы;
7. Стороны договора аренды вправе предусмотреть уменьшение размера арендной платы;
8. Все вышеуказанные договоренности оформляются дополнительным соглашением к договору аренды в течение 30 дней с момента обращения арендатора к арендодателю с соответствующим заявлением.

Со своей стороны, органы власти субъектов Российской Федерации также начали издавать правовые акты, предусматривающие поддержку субъектов малого и среднего бизнеса из бюджетов субъектов Российской Федерации.

Так, например, Правительством Москвы принято несколько постановлений, предусматривающих отсрочки по уплате налога на землю и налога на имущество организаций до 31 декабря 2020 года и компенсации до 50 процентов платежей по указанным налогам для тех арендодателей, которые предоставят арендаторам нежилых помещений скидку по аренде не менее 50 процентов от размера арендных платежей, оговоренных в договорах аренды, заключенных до 05 марта 2020 года.

Однако далеко не все арендаторы имеют право требовать от арендодателей указанные отсрочки и скидки, о чем будет сказано ниже.

Кто имеет право на скидки по договорам аренды нежилых помещений

Если в статье 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" говорится лишь о некоем праве арендаторов требовать от арендодателей пересмотра арендных платежей в связи с невозможностью использования имущества, то в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" содержится прямое указание на “предприятия, в наибольшей степени пострадавшие в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”.

Перечень таких предприятий содержится в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции” (с изменениями и дополнениями от 10 апреля 2020 года).

Данный перечень предприятий содержит указание не только на сферы деятельности предприятий, но и на их коды ОВКЭД 2 (Общероссийского классификатора видов экономической деятельности), и в нем перечислены:

• Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта (код ОКВЭД - 49.3)
• Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (код ОКВЭД - 49.4)
• Деятельность пассажирского воздушного транспорта (код ОКВЭД - 51.1)
• Деятельность грузового воздушного транспорта (код ОКВЭД - 51.21)
• Деятельность автовокзалов и автостанций (код ОКВЭД - 52.21.21)
• Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом (код ОКВЭД - 52.23.1)
• Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений (код ОКВЭД - 90)
• Деятельность в области демонстрации кинофильмов (код ОКВЭД - 59.14)
• Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (код ОКВЭД - 93)
• Деятельность физкультурно-оздоровительная (код ОКВЭД - 96.04)
• Деятельность санаторно-курортных организаций (код ОКВЭД - 86.90.4)
• Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код ОКВЭД - 79)
• Деятельность по предоставлению мест для временного проживания (код ОКВЭД - 55)
• Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД - 56)
• Образование дополнительное детей и взрослых (код ОКВЭД - 85.41)
• Предоставление услуг по дневному уходу за детьми (код ОКВЭД - 88.91)
• Деятельность по организации конференций и выставок (код ОКВЭД - 82.3)
• Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения (код ОКВЭД - 95)
• Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий (код ОКВЭД - 96.01)
• Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (код ОКВЭД - 96.02)
• Стоматологическая практика (код ОКВЭД - 86.23)

18 апреля 2020 года Правительством Российской Федерации данный перечень был дополнен следующими сферами деятельностями и кодами ОКВЭД:

• Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах (код ОКВЭД - 45.11.2)
• Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая (код ОКВЭД - 45.11.345.11.3)
• Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая (код ОКВЭД - 45.19.3 2)
• Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах (код ОКВЭД - 45.40.2)
• Торговля розничная большим товарным ассортиментом с преобладанием непродовольственных товаров в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД - 47.19.1)
• Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах (код ОКВЭД - 47.4)
• Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах (код ОКВЭД - 47.6)
• Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью (код ОКВЭД - 47.82)
• Деятельность музеев (код ОКВЭД - 91.02)
• Деятельность зоопарков (код ОКВЭД - 91.04.1)

Выяснить, относится ли то или иное предприятие к вышеуказанному списку, можно, заказав бесплатную он-лайн Выписку из ЕГРН.

Результатом указания в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 конкретных кодов ОКВЭД 2 стало то, что органы власти субъектов Российской Федерации, с оглядкой на данное постановление, стали издавать свои правовые акты, закрепляющие различные льготы для арендодателей лишь в отношении договоров, заключенных с весьма узким кругом арендаторов.

В итоге далеко не все предприятия малого и среднего бизнеса получили гарантированную возможность воспользоваться правом на скидки и отсрочки по арендным платежам, предусмотренным статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Так, например, выяснилось, что большинству российских гостиниц и хостелов присвоен код ОКВЭД 68.3 (Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), а вовсе не включенный в Перечень код ОКВЭД 55 (Деятельность по предоставлению мест для временного проживания), и, как результат, они не могут воспользоваться схемой по уменьшению и отсрочке арендных платежей, предусмотренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" и правовыми актами, принятыми органами власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, в настоящий момент имеется Федеральный закон от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", в статье 19 которого предусмотрено право арендаторов требовать от арендодателей уменьшения размера арендных платежей за нежилые помещения в связи с эпидемией коронавируса, а также четкий план действия по реализации этого права, предусмотренный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439, но воспользоваться которым может только ограниченный круг предприятий, коды ОКВЭД которых перечислены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434.

Как реализовать свое право на отсрочки и скидки по оплате арендных платежей за нежилые помещения

По смыслу Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439, представители малого и среднего бизнеса, экономической деятельности которых присвоены указанные выше коды ОКВЭ 2, имеют право требовать пересмотра ранее заключенных договоров аренды нежилых помещений по следующей схеме:

1. Арендатор подает арендодателю заявление об отсрочке выплаты задолженности по аренде;
2. Арендодатель обязан не позднее 30 дней с даты получения вышеуказанного заявления подписать с арендатором Дополнительное соглашение, в котором предусмотреть размер отсрочку по оплате за пользование арендованным нежилым помещением, а также порядок и сроки погашения задолженности по аренде;
3. В дополнительном соглашении должна быть предусмотрена отсрочка выплаты арендной платы в полном объеме с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до момента отмены такого режима, а также отсрочка выплаты не менее 50 процентов арендной платы за период с момента отмены органами власти субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01 октября 2020 года;
4. Выплата задолженности может осуществляться не ранее, чем с 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно, не чаще одного платежа в месяц, и размер каждого из таких платежей не может превышать половины ежемесячной арендной платы;
5. Арендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендодателю коммунальные платежи за арендуемое нежилое помещение. Исключение из этого правила возможно только в том случае, если арендодатель был освобожден от несения таких расходов на время действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации;
6. Арендодатель не имеет права требовать от арендатора каких-либо дополнительных платежей, а также уплаты штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или применения иных мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы.
7. Отдельно в дополнительном соглашении к договору аренды стороны вправе оговорить возможное уменьшение размера арендной платы.

Если же вид экономической деятельности представителей малого и среднего бизнеса не предусмотрен в числе кодов ОКВЭД 2 в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434, то руководство таких предприятий всё равно имеет право подать заявление арендодателю об уменьшении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по уплате задолженности за аренду нежилого помещения, поскольку такое право предусмотрено статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Однако параметры такой сделки, оформленной в виде дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, целиком зависят от тех условий, на которые готов согласиться арендодатель.

Выводы

В создавшейся ситуации далеко не все представители малого и среднего бизнеса смогут воспользоваться теми правами, что предусмотрены вышеуказанными правовыми актами. Многие арендодатели попытаются получить от своих арендаторов максимально возможные арендные платежи, пусть даже и рискуя в итоге остаться с пустующими нежилыми помещениями.

В качестве основы для ведения переговоров, арендаторы, не подпадающие под действие Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439, могут предложить арендодателю указанную выше схему отсрочки выплаты арендных платежей, предусмотренную данным Постановлением.

В отличие от арендаторов, чьи права защищены Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439, гарантией соблюдения интересов всех остальных арендаторов будет являться ведение ими грамотной договорной переписки с арендодателями, с учетом интересов арендодателей – получения ими арендных платежей примерно в тех же объемах, но в перспективе ближайших полутора-двух лет, а не по принципу “здесь и сейчас”.

В этом случае и арендаторы получат возможность сохранить свой бизнес, не начиная долгих судебных тяжб с арендодателями, и арендодатели получат в итоге примерно ту же сумму арендных платежей, на которую они рассчитывали изначально, но уже после 2020 года.

Читайте ещё по этой теме:

• Разъяснения Верховного Суда РФ об освобождении от ответственности, изменении и расторжении договоров в связи с эпидемией коронавируса
• Расторжение договора аренды арендатором в одностороннем порядке
• Аренда офисов

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы