После введения в действие 01 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации на федеральном уровне появились два разных вида договоров пользования жилыми помещениями – договоры социального найма и договоры найма жилых помещений.
По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Таким образом, предметом договора социального найма является жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемое гражданам Российской Федерации во владение и в пользование для проживания в нем. Договор социального найма является бессрочным.
Договор социального найма заключается не просто в письменной форме, но в форме Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Также наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя сдать свое жилое помещение в поднаем или предоставить это жилое помещение для безвозмездного проживания временным жильцам.
Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Таким образом, допускается объединение нескольких договоров социального найма в один договор, а также перезаключение договора социального найма с одним из членов семьи нанимателя квартиры, в случае смерти самого нанимателя квартиры.
Основаниями для расторжения (прекращения) договора социального найма являются:
- по соглашению сторон;
- в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению;
- в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Договоры найма значительно отличаются от договоров социального найма жилых помещений.
Предметом договоров найма жилых помещений могут быть не только жилые помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, но также и жилые помещения, собственниками которых являются организации и предприятия. Жилые помещения предоставляются по договорам найма гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Таким образом, пользование жилым помещением по договорам найма носит возмездный и временный характер.
Типовой формы договора найма жилого помещения, в настоящий момент, не существует.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Вселение временных жильцов и заключение договоров поднайма жилым помещением, занимаемым по договорам найма, не допускается. Обмен жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договору найма (коммерческого найма) невозможен.
Объединение договоров найма и их переоформление на одного из членов семьи нанимателя квартиры действующим законодательством не предусматривается.
Договор найма жилого помещения может быть заключен как с простыми гражданами (пример, заключение договоров коммерческого найма с жителями города Москвы) без условия нахождения нанимателей таких жилых помещений в каких-либо трудовых правоотношениях с наймодателем, так и с работниками предприятий, учреждений и организаций на время работы нанимателей на соответствующих предприятиях, учреждениях и в организациях.
Таким образом, основанием для расторжения договора найма жилого помещения может быть прекращение нанимателем трудовых отношений с собственником жилого помещения.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы