Договор коммерческого найма жилых помещений

1. Понятие и виды договора коммерческого найма жилых помещений.

Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, в литературе получили название "договоры коммерческого найма" <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 - 18.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

ГК РФ РАЗЛИЧАЕТ ДВА ВИДА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ:

1. долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет;
2. краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

К краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения не применяется правило, предусмотренное п. 2 статьи 677 (обязательное указание в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем), статьи 680 (временные жильцы), статьи 684 (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок), статьи 685 (поднаем жилого помещения), статьи 686 (замена нанимателя в договоре найма жилого помещения), абзацем 4 п. 2 статьи 687 (предоставление по решению суда нанимателю не более чем годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, если договором не предусмотрено иное (ч. 2 статьи 683 ГК РФ)).

Действующее законодательство требует обязательной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Известно, что жилое помещение является недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ не содержит требования об обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма, равно как и иных договоров найма жилых помещений. Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2> указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

--------------------------------

<2> См.: пункт 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 N 73-ФЗ; от 30.06.2006 N 93-ФЗ).

Вызывает недоумение то обстоятельство, что законодатель, установив государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, оставил без внимания договор коммерческого найма жилого помещения. Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только необходимостью признания и подтверждения государством возникновения обременения, перехода или прекращения прав на жилое помещение коммерческого найма, а также связана с актом учета таких договоров и целями налогообложения <3>.

--------------------------------

<3> Так, граждане, согласно ч. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, должны уплачивать налог с доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. См.: Налоговый кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 10 января 2006 г.); письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)".

С учетом изложенного полагаем, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. В этой связи предлагаем внести в ст. 674 ГК РФ пункт 2, содержащий следующую норму: "2. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации" <4>.

--------------------------------

<4> Предложение о введении аналогичной нормы в ГК РФ уже делалось в литературе (см.: Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2004. N 4. С. 5).

Договор коммерческого найма жилого помещения при некотором сходстве имеет ряд существенных отличий от договора социального найма жилого помещения. Сущность этих отличий может быть сведена к следующему:

1. отношения коммерческого найма, как следует из норм главы 35 ГК РФ, регулируются гражданским законодательством, а гражданское законодательство в соответствии со статьей 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации. Отношения же социального найма жилого помещения регулируются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Жилищное законодательство, согласно статье 72 Конституции РФ, относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;
2. заключение договора коммерческого найма жилого помещения, как уже отмечалось, осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а заключению договора социального найма жилого помещения должны предшествовать такие административные предпосылки, как: а) нуждаемость в жилье или в улучшении жилищных условий; б) постановка на учет; в) получение решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма;
3. площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только по соглашению сторон, а по договору социального найма размер предоставляемых жилых помещений строго нормируется (предоставление жилья производится в пределах нормы жилой площади);
4. договор коммерческого найма всегда срочный, а договор социального найма заключается без указания срока;
5. при договоре коммерческого найма право постоянного проживания с нанимателем имеют граждане, которые могут и не являться членами его семьи, а при договоре социального найма право постоянного проживания принадлежит только членам семьи нанимателя;
6. при договоре коммерческого найма наниматель несет общую ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним и нарушающих условия договора, а при договоре социального найма дееспособный член семьи нанимателя несет солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Объект (предмет) договора коммерческого найма. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1. квартиры;
2. жилого дома;
3. части квартиры или жилого дома.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилищное законодательство впервые дает легальное определение понятий "квартира" и "жилой дом" и нацеливает на единообразное понимание этих объектов (предметов) договора коммерческого найма. Поскольку как квартира, так и жилой дом являются жилыми помещениями, то законодатель счел необходимым дать легальное определение и такого более общего понятия, как жилое помещение. Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются в соответствии с ЖК РФ Правительством Российской Федерации и другими федеральными законами.

Правительство Российской Федерации Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Согласно этому акту требования, которым должно отвечать жилое помещение, сводятся к совокупности следующих элементов:

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

3. Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативно-правовых актах.

6. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативно-правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

7. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых - не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

8. Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

9. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

10. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

11. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо-, виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.

12. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

13. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в двух комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

14. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

15. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

16. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

17. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10.

18. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБ указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

19. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

20. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

21. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.

22. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

23. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб.м.

24. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативно-правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2- дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Законодательство некоторых субъектов Российской Федерации содержит и иные требования. Требования о размерах квартир определяются строительными нормами и правилами "Здания жилые многоквартирные", принятыми Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 109 (СНиП 31-01-2003). Требования к жилым помещениям, непосредственно предназначенным для инвалидов, установлены в Своде правил по проектированию и строительству "Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам", одобренном Постановлением Госстроя России от 16 июля 2001 г. (СП 35-102-2001).

Кроме того, следует учитывать, что наряду с указанными к жилым помещениям установлены следующие санитарно-гигиенические и санитарно-эпидемиологические требования:

1. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03" установлены Санитарные правила "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых помещений и общественных зданий", которые распространяются на проектируемые, реконструируемые и существующие жилые и общественные здания. В соответствии с п. 2.1.1 указанных Правил помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение, которое подразделяется на следующие типы: боковое, верхнее и комбинированное - верхнее и боковое (п. 2.1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03).
2. Главным санитарным врачом РФ установлены Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям").

Допустимыми уровнями непостоянного шума являются уровни звукового давления L, в дБ, в октавных полосах со среднегеометрическими частотами: 31,5; 63; 125; 259; 500; 1000; 2000; 4000; 8000 Гц. Для ориентировочной оценки допускается использовать уровни звука А.

Оценка непостоянного шума на соответствие допустимым уровням должна проводиться одновременно по эквивалентному и максимальному уровням звука. Превышение одного из показателей должно рассматриваться как несоответствие санитарным нормам (СанПиН 2.1.2.1002-00).

В ст. 673 ГК РФ не говорится о размере жилого помещения, которое может быть предоставлено по договору коммерческого найма. Не устанавливают ограничение (по размеру жилой площади) какие-либо иные нормы ГК РФ. Следовательно, размер занимаемого по договору коммерческого найма жилого помещения определяется соглашением сторон.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 673 ГК РФ)).

2. Стороны договора коммерческого найма жилого помещения, их права и обязанности.

Наймодатель - гражданин (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо), организация, образованная частными собственниками или владеющая и пользующаяся жилым помещением по договору аренды в порядке, предусмотренном ст. 671 ГК РФ.

НАЙМОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

1. передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;
2. осуществить надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3. предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
4. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ЖК РФ);
5. осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);
6. обеспечить осуществление нанимателем переоборудования сданного внаем жилого помещения, если такое переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением.

НАЙМОДАТЕЛЬ ИМЕЕТ ПРАВО:

1. требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;
2. давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан (п. 1 ст. 679 ГК РФ);
3. запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ);
4. давать согласие на переоборудование жилого помещения (п. 3 ст. 681 ГК РФ);
5. отчуждать сданное внаем помещение;
6. требовать расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 677 ГК РФ).

НАНИМАТЕЛЬ ИМЕЕТ ТАКЖЕ СЛЕДУЮЩИЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ:

1. пользования общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);
2. проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
3. осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;
4. разрешения по общему согласию граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам при условии соблюдения законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Наниматель несет обязанность перед наймодателем за действия временных жильцов. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
5. передачи с согласия наймодателя на определенный срок части или всего нанятого им помещения в пользование поднанимателя. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок заключения договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения;
6. замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ);
7. заключения договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);
8. расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

1. использовать жилое помещение только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
2. осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если договором не установлено иное (п. 1 ст. 681 ГК РФ);
3. своевременно вносить плату за жилое помещение, самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное (ч. 3 ст. 678 ГК РФ);
4. соблюдать правила пользования жилым помещением.

Изменение договора. В соответствии со статьей 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель по договору найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если между гражданами, проживающими в жилом помещении, после выбытия нанимателя или смерти его не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Расторжение договора. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. К числу иных случаев относятся следующие основания расторжения договора и выселения нанимателя при:

а) невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушении или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК РФ).

Кроме того, п. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния или в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения состоят в том, что наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Читайте ещё по этой теме:

• Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры
• Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения
• Обязанности наймодателя по передаче жилого помещения нанимателю по договору коммерческого найма

Автор: Свердлык Г.А.