Часто нашим согражданам приходится слышать такие термины, как «долевая собственность на квартиру» и «доля в праве собственности на квартиру». Давайте разберемся, что это за термины, с чем они связаны и чем отличается общая долевая собственность на квартиру, от частной или общей совместной собственности на квартиру, а также от собственности на комнату в квартире?
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
II. Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение.
Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено. Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:
- Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
- Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
- Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
- Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.
III. Отличие долевой собственности на квартиру от общей совместной собственности на квартиру.
Собственность на жилое помещение (в частности, на квартиру) может быть не только общей долевой, но также и общей совместной.
Как уже было указано выше, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), что закреплено в части 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 253 Гражданского кодекса РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, так же, как и участники общей долевой собственности, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Однако распоряжение общей совместной собственностью имеет свои особенности, которые также предусмотрены статьей 253 Гражданского кодекса РФ. В частности, распоряжение общим имуществом может производиться только сообща всеми участниками общей совместной собственности. Иными словами, если участник общей долевой собственности на квартиру может, например, продать, свою долю в квартире, предварительно уведомив о своем намерении собственников других долей в этой квартире, то участники общей совместной собственности на квартиру могут распорядиться принадлежащей им на праве собственности квартирой, только сообща, то есть могут продать не долю в праве собственности на квартиру, а всю квартиру в целом.
Чтобы избежать такого ограничения, которое делает весьма затруднительным распоряжение общей собственностью на квартиру (ведь ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком, а не по частям), участники общей совместной собственности на квартиру могут определить свои доли в праве собственности, заключив соответствующее соглашение об определении долей.
Однако и при определении долей в праве общей собственности на квартиру участники общей совместной собственности не свободны в своем выборе. Поскольку сделка с недвижимым имуществом, согласно требованиям статьи 164 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, то текст соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким соглашениям чиновниками данного учреждения.
Требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, прямо вытекают из содержания части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, которая содержит предписание о равенстве долей всех участников общей совместной собственности на имущество.
Иными словами, если квартира была оформлена в собственность, например, трех граждан, то Федеральная регистрационная служба зарегистрирует соглашение об определении долей в такой квартире только при условии, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет закреплено право собственности на 1/3 доли этой квартиры.
После оформления права общей долевой собственности на квартиру, участники такой собственности приобретут все права на это жилое помещение, которые были изложены в Главе I настоящей статьи.
IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.
Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.
У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.
Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.
Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.
От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.
V. Сделки с долей в праве собственности на квартиру.
Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством – продать, подарить, передать по договору ренты, завещать, сдать в аренду и т.д.
Однако, для двух сделок от собственника доли потребуется совершение ряда действий, чтобы эти сделки, в дальнейшем, не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.
Если собственник доли планирует сдать квартиру в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие, либо в виде отдельного документа (содержание: собственник Иванов не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину Петрову на таких то условиях), либо в виде отметки о согласовании договора аренды с другими собственниками квартиры на тексте самого договора с их подписями и расшифровками подписей.
Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры, в полном соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Продавец доли обязан будет за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему. Другие собственники квартиры должны будут в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки.
В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течении одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры.
Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры вправе будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.
VI. Выдел доли в натуре и определение порядка пользования квартирой.
Иногда бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении (родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире по месту жительства членов семьи одного из собственников этой квартиры и т.д.).
Выходов из этой ситуации может быть только три:
- Продажа доли любому желающему;
- Определение порядка пользования жилым помещением;
- Выдел доли в натуре.
Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный, в коммерческом плане, шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли. Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему “битвах” за право вселения в квартиру и пользования хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире. Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза меньше, чем она стоила бы, если был бы определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.
Согласно части 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение. Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.
Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 21 декабря 1993 г.) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Таким образом, принудительный (через суд) выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах (например, сельский дом или коттедж), в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом, фактически, в двух- или многоквартирный жилой дом, с отдельными, изолированными квартирами.
Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор: либо произвести выдел доли в натуре (закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты), путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке Соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в квартире были изолированными (не смежными). В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Ивановым суд может признать право пользования комнатой №1 (согласно поэтажному плату квартиры из БТИ), а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.
В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.
В первом случае Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в судебном решении правом пользования отдельной комнатой.
Таковы общие черты и различия общей долевой, общей совместной и частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации.
Читайте еще по этой теме:
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Жена владеет 5\16 в 3х квартире. В этой квартире проживают мачеха, сестра жены, дочка сестры. Я, моя жена, и моя дочка живём в 1ой квартире (моей). Суд отказал жене в проживании в 3х комнатной квартире, в которой у неё доля. Законно ли это?
У вашей жены имеется право проживания в спорной квартире в силу требований ст.30 ЖК РФ и ст.288 ГК РФ. Тем более, что речь идет о трехкомнатной квартире, в которой вашей жене принадлежит на праве собственности 5/16 долей, то есть почти третья часть квартиры. Поэтому отказ суда во вселении в жилое помещение можно обжаловать в суд апелляционной инстанции.
Исключение из этого правила составляет лишь случай, при котором суд сошлется в своем решении на то, что ваша жена не доказала факт чинения ей препятствий со стороны ответчиков в проживании в спорной квартире. Только в этом случае обжаловать решение суда будет бесперспективно.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, можем ли мы с мужем встать на очередь на квартиру, как молодая семья, если у меня есть 1/2 в собственности в 2-х комнатной квартире и у мужа земельный участок?
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста. Приобрели квартиру через ипотеку с мужем. Получили свидетельство, где у нас квартира в общей совместной собственности. В свидетельстве у мужа прописаны все его данные, а обо мне только ФИО, дата рождения, место рождения, гражданство и снилс. Это правильно или это ошибка? Спасибо
Да, можете. Но при условии, что на праве собственности или праве пользования у вас и вашего мужа находится жилье, площадью менее учетной нормы, установленной законодательством вашего субъекта РФ. Например, в Москве учетная норма составляет 10 кв.м общей площади для жильцов отдельных квартир, а для жильцов коммунальных квартир – 15 кв.м общей площади на человека. При превышении учетной нормы, установленной законодательством вашего субъекта РФ, вы не сможете стать участником жилищных программ, включая и программу “Молодая семья”.
В свидетельстве о государственной регистрации и права должны быть указаны Ваши паспортные данные (кем и когда и когда выдан паспорт, его серия и номер), а также место вашей регистрации на территории РФ.
С мужем оформляем квартиру в общую совместную собственность. Как будет возвращаться имущественный вычет? Каждому по отдельности, но не более 260 т.р. каждому, или только не более 260 т.р.?
Согласно ст.254 ГК РФ доли собственников, владеющих имуществом на праве общей совместной собственности, считаются равными. Поэтому ваша доля и доля вашего мужа будут считаться равными 1/2 каждая. Соответственно, и имущественный вычет исчисляться по каждому из собственников отдельно, но не более 260 тыс. рублей по каждому из собственников.
Здравствуйте. Мой муж и его брат имеют по 1/2 общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Прописан только муж, приборы учета имеются. В квартире никто не проживает после смерти матери. Каким образом должна осуществляться квартплата, если лицевые счета не разделены?
В данном случае собственники квартиры должны производить оплату за содержание общедомового имущества (уборку территории, озеленение, ремонт лифтов и т.д.) вне зависимости от места своего проживания. Если кто-то из собственников квартиры живет в другом месте, то он может предоставить в МФЦ по месту нахождения квартиры справку с места фактического проживания, в которой будет указано, что он живет по такому-то адресу и оплачивает по этому адресу коммунальные платежи. Тогда с этого собственника не будут взиматься по месту нахождения квартиры платежи за отопление, воду и свет.
Мы приобрели с мужем квартиру в 2014 году. В свидетельстве о государственной регистрации права сделана запись, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/2. Вопрос: кто должен подать декларацию, я или муж, или нам отдельно нужно подавать декларацию, каждый сам за себя? Ответьте, пожалуйста, и отправьте на эл.адрес.
Вам с мужем надо подать две отдельные налоговые декларации.
3-х комнатной квартирой владеют 4 общедолевых собственника. 3-е хотят продать квартиру, одна отказывается. Как поступить в такой ситуации и может ли суд принудить ее согласиться?
3х комнатная квартира в долевой собственности. 3 собственника: 2 частных лица и город, в пользовании у каждого собственника по комнате. Возможна ли сдача в аренду 1\3 квартиры (комната + доля общей площади) частным лицом, без согласия других собственников квартиры?
Поскольку вы будете распоряжаться не только своей комнатой, но и долей в местах общего пользования в коммунальной квартире, то согласно ст.246 ГК РФ на сдачу комнаты в аренду вам потребуется получить письменное согласие собственников соседних комнат (включая согласие муниципалитета, как собственника муниципальной комнаты).
Если спор не о цене продажи доли, а о продаже квартиры, как таковой, то принудить собственника 1/4 доли квартиры, совместно с собственниками 3/4 долей продать эту квартиру, не удастся. Собственники продаваемых 3/4 долей могут лишь известить о намерении продать свои доли собственника 1/4, в соответствии с требованиями ст.250 ГК РФ, после чего продать свою долю этому сособственнику, или (при отсутствии его согласия на выкуп долей по предлагаемой цене) – продать свои 3/4 доли квартиры третьим лицам.
У вас очень хороший сайт, случайно нашел, прошу совета.
При продаже доли в праве собственности на часть квартиры, собственник доли первоначально обязан предложить свою долю остальным собственникам. Как это сделать, чтоб остальные собственники не заявили потом, что им этого не предлагали? Ведь если направить письмо по почте, то сам текст письма и предложение по стоимости доли нигде, кроме этого письма, не будет зафиксировано. Остальные собственники потом могут заявить, что ими был получен чистый лист бумаги. В ответ на предложение они также могут отправить чистый лист бумаги, заявив потом, что все-таки якобы выражали свое согласие/несогласие о выкупе доли. Как все же зафиксировать полный текст письма? Можно ли подключить к этой переписке нотариуса и его почтовый адрес?
Вам нужно обратиться к нотариусу, чтобы он составил, дал вам на подпись, заверил и направил по почте заказным письмом Уведомление о продаже вашей доли. Затем извещение о вручении заказного письма придется нотариусу, и он выдаст вам Свидетельство об исполнении вами обязанности по уведомлению остальных сособственников квартиры о предстоящей продаже доли. То есть нотариус, в данном случае, выступает в качестве посредника и гарантирует соблюдение вами всех формальностей по извещению сособственников о предстоящей продаже доли квартиры.
Остальные сособственники, либо вручают свои письменные ответы лично вам под роспись на лишнем экземпляре, либо являются к нотариусу, через которого вы направили своё уведомление, и подписывают с вами в присутствии нотариуса договор купли-продажи доли квартиры на предложенных вами условиях.
Здравствуйте!
У меня к Вам такой вопрос:
У нас в квартире пять собственников, и один собственник, имея 7/12 долей в квартире, дарит свою долю племяннице своей, и в договоре дарения указывает пункт, в котором он договаривается со своей племянницей, что он после дарения своей доли ей, оставляет за собой право пользоваться всей квартирой, и при этом не ставит в известность остальных собственников об этом пункте в договоре дарения!
Можно ли через суд оспорить этот пункт или нет?
В данном случае действует предусмотренный ст.421 ГК РФ принцип свободы договора. Поскольку данное условие договора дарения доли не нарушает требования каких-либо статей Гражданского или Жилищного кодекса РФ, то оснований для признания этого пункта недействительным не имеется.