Часто нашим согражданам приходится слышать такие термины, как «долевая собственность на квартиру» и «доля в праве собственности на квартиру». Давайте разберемся, что это за термины, с чем они связаны и чем отличается общая долевая собственность на квартиру, от частной или общей совместной собственности на квартиру, а также от собственности на комнату в квартире?
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
II. Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение.
Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено. Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:
- Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
- Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
- Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
- Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.
III. Отличие долевой собственности на квартиру от общей совместной собственности на квартиру.
Собственность на жилое помещение (в частности, на квартиру) может быть не только общей долевой, но также и общей совместной.
Как уже было указано выше, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), что закреплено в части 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 253 Гражданского кодекса РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, так же, как и участники общей долевой собственности, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Однако распоряжение общей совместной собственностью имеет свои особенности, которые также предусмотрены статьей 253 Гражданского кодекса РФ. В частности, распоряжение общим имуществом может производиться только сообща всеми участниками общей совместной собственности. Иными словами, если участник общей долевой собственности на квартиру может, например, продать, свою долю в квартире, предварительно уведомив о своем намерении собственников других долей в этой квартире, то участники общей совместной собственности на квартиру могут распорядиться принадлежащей им на праве собственности квартирой, только сообща, то есть могут продать не долю в праве собственности на квартиру, а всю квартиру в целом.
Чтобы избежать такого ограничения, которое делает весьма затруднительным распоряжение общей собственностью на квартиру (ведь ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком, а не по частям), участники общей совместной собственности на квартиру могут определить свои доли в праве собственности, заключив соответствующее соглашение об определении долей.
Однако и при определении долей в праве общей собственности на квартиру участники общей совместной собственности не свободны в своем выборе. Поскольку сделка с недвижимым имуществом, согласно требованиям статьи 164 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, то текст соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким соглашениям чиновниками данного учреждения.
Требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, прямо вытекают из содержания части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, которая содержит предписание о равенстве долей всех участников общей совместной собственности на имущество.
Иными словами, если квартира была оформлена в собственность, например, трех граждан, то Федеральная регистрационная служба зарегистрирует соглашение об определении долей в такой квартире только при условии, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет закреплено право собственности на 1/3 доли этой квартиры.
После оформления права общей долевой собственности на квартиру, участники такой собственности приобретут все права на это жилое помещение, которые были изложены в Главе I настоящей статьи.
IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.
Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.
У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.
Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.
Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.
От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.
V. Сделки с долей в праве собственности на квартиру.
Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством – продать, подарить, передать по договору ренты, завещать, сдать в аренду и т.д.
Однако, для двух сделок от собственника доли потребуется совершение ряда действий, чтобы эти сделки, в дальнейшем, не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.
Если собственник доли планирует сдать квартиру в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие, либо в виде отдельного документа (содержание: собственник Иванов не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину Петрову на таких то условиях), либо в виде отметки о согласовании договора аренды с другими собственниками квартиры на тексте самого договора с их подписями и расшифровками подписей.
Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры, в полном соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Продавец доли обязан будет за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему. Другие собственники квартиры должны будут в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки.
В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течении одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры.
Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры вправе будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.
VI. Выдел доли в натуре и определение порядка пользования квартирой.
Иногда бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении (родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире по месту жительства членов семьи одного из собственников этой квартиры и т.д.).
Выходов из этой ситуации может быть только три:
- Продажа доли любому желающему;
- Определение порядка пользования жилым помещением;
- Выдел доли в натуре.
Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный, в коммерческом плане, шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли. Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему “битвах” за право вселения в квартиру и пользования хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире. Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза меньше, чем она стоила бы, если был бы определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.
Согласно части 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение. Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.
Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 21 декабря 1993 г.) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Таким образом, принудительный (через суд) выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах (например, сельский дом или коттедж), в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом, фактически, в двух- или многоквартирный жилой дом, с отдельными, изолированными квартирами.
Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор: либо произвести выдел доли в натуре (закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты), путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке Соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в квартире были изолированными (не смежными). В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Ивановым суд может признать право пользования комнатой №1 (согласно поэтажному плату квартиры из БТИ), а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.
В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.
В первом случае Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в судебном решении правом пользования отдельной комнатой.
Таковы общие черты и различия общей долевой, общей совместной и частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации.
Читайте еще по этой теме:
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Здравствуйте. После смерти мамы осталась квартира. Наследниками являемся я и брат (завещания нет). Я дважды была замужем, и первый брак зарегистрирован в Азербайджане. Свидетельство о расторжении брака имеется, а вот справку из ЗАГСа о заключении брака взять нет возможности, т.к. никого не осталось в Азербайджане. Документов, подтверждающим мое родство с покойной, является мое свидетельство о рождении. Неужели этого недостаточно и мне придётся ехать в Азербайджан за справкой?
Я имею в собственности 1/5 часть в четырехкомнатной квартире, где проживают родственники с маленькими детьми, и хочу ее продать. С чего начать оформление? Я поняла, что мне надо их официально уведомить. Но если они не хотят выкупать свою часть, смогу я продать ее?
Если у вас сейчас та же фамилия, что была указана в Свидетельстве о рождении, то никаких дополнительных документов, кроме Свидетельства о рождении и Паспорта, не потребуется. Если же ваша фамилия после заключения брака поменялась, то потребуется документ, подтверждающий смену фамилии. Свидетельство о браке в качестве такого документа вполне подойдет.
Вам нужно либо лично (под роспись о получении на втором экземпляре), либо по почте через нотариуса (путем направления из нотариальной конторы заказными письмами официальных уведомлений), известить собственников остальных 4/5 долей квартиры о вашем намерении продать свою 1/5 долю по определенной цене, и предложить им выкупить вашу долю по этой цене в течение одного месяца. Если в течение месяца они не дадут своего ответа на полученное от вас уведомление, или письменно откажутся выкупать вашу 1/5 долю по предложенной вами цене, вы сможете продать свою долю третьим лицам по той же цене, что была указана в уведомлении.
Добрый день!
Вопрос такой - квартира приватизирована на 3-х человек. Бабушка, дедушка и внук. Определение долей не производилось. Сейчас все трое живут в другом месте и хотят продать квартиру. Проблема состоит в том, что дедушка после инсульта и его невозможно никуда перевезти. Что надо сделать, чтобы произвести процедуру определения долей? Куда и к кому обращаться по этому вопросу?
Дача заведомых ложных показаний может являться основанием для отмены решения суда?
Можно продать квартиру, как она есть – без определения долей. Можно в текст договора купли-продажи квартиры включить пункт о том, что доли каждого из трех сособственников квартиры считаются равными 1/3 каждая. Если продается вся квартира, то существенного значения наличие/отсутствие такого пункта в договоре купли-продажи не имеет. Но, в любом случае, перед подписанием с покупателем договора купли-продажи квартиры нужно будет вызвать к дедушке на дом нотариуса для составления доверенности на государственную регистрацию договора купли-продажи и получения на руки документов, свидетельствующих об окончании процедуры государственной регистрации договора. Сам договор купли-продажи дедушка может подписать, находясь дома, а вот подать его на госрегистрацию от имени дедушки сможет лишь его представитель по заверенной нотариусом доверенности.
Текст договора купли-продажи квартиры вам составить риэлторы, юристы по недвижимости, либо вы можете взять примерную форму такого договора в интернете.
Если факт дачи заведомо ложных показаний будет установлен приговором по уголовному делу, или ранее данные в суде показания будут опровергаться какими-либо новыми документами (например, противоположными показаниями этого же человека в рамках другого дела), то это может служить основанием для отмены судебного решения по вновь открывшимся обстоятельствам.
Суд отказал в праве пользовании комнатой. Влечёт ли это автоматически отказ в проживании в данной квартире? Бывшая жена хочет вселиться в квартиру родителей после долгого перерыва.
Такое судебное решение автоматически не влечет за собой прекращение права пользования жилым помещением. Однако, если бывшая жена подаст в суд иск о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, то её родители могут предоставить в суд указанное вами судебное решение, и этого решения будет достаточно, чтобы суд отказал ей в иске.
Добрый день! Помогите, пожалуйста, решить проблему. Получаю квартиру в МО от министерства обороны. При предоставление документов высветилась сделка дарения моей доли в коммуналке 2013 года. Данная доля принадлежала мне по договору дарения и составляла 1/3 доли общей совместной собственности в 100 метровой квартире, обремененной обязательством, как объект культурного наследия. 2/3 данной квартире принадлежали 2-м разным семьям, не родственникам. В квартире 5 комнат, 3 из них изолированы. Доли не выделялись, ни по договорам, ни по суду. Я в ней никогда не проживал, не был прописан, не оплачивали счета и сам не участвовал ни в одной сделке. Решение по выделению мне квартиры основывается на ст.57 ч.8. То есть в новой квартире хотят вычесть 33 метра принадлежащей мне ранее доли в старой. Законно ли это и правилен ли такой вычет? Заранее спасибо за помощь!
В данном случае применение нормы п.8 ст.57 ЖК РФ вполне обоснованно. Была учтена сделка по отчуждению принадлежавшей вам на праве собственности доли квартиры, совершенная менее пяти лет назад. В этой ситуации можно либо согласиться на предоставление вам жилья на 33 кв.м меньше положенного, либо отсрочить получение нового жилья до 2018 года истечет пятилетний срок с момента отчуждения вами 1/3 доли в 100-метровой квартире.
Здравствуйте. Подскажите, я собственник 1/3 доли в 3х комнатной квартире. Могу ли я сдать внаем или заключить договор безвозмездного права собственности с третьим лицом?
Заключение каких-либо договоров, обременяющих жилое помещение правами третьих лиц, представляет собой одну из форм распоряжения имуществом, принадлежащим нескольким лицам на праве общей долевой собственности. В этом случае подлежит применению норма ст.246 ГК РФ, согласно которой вопрос о заключении таких договоров вам нужно будет письменно согласовать с остальными сособственниками квартиры.
Здравствуйте. Я пенсионер, и купил в 2005 году 66/88 доли в 2-х комнатной квартире. Второй собственник - мой сосед - ему была подарена доля 11/44 в этой квартире (одна комната 10,8 кв.м). В прошлом году он без моего ведома произвел законную перепланировку своей квартиры и присоединил к ней эту долю, получил документы собственности. Как мне выделить свою долю в натуре в сложившейся ситуации. Росреестр консультирует меня - введите в эксплуатацию свою долю, как новый объект недвижимости через администрацию района города, и заключить отдельно договор передачи соседом мне безвозмездно прав собственности на долю 11/44 уже в новом помещении (моей квартире). Посоветуйте, как правильно сделать. С уважением Анатолий.
Здравствуйте! В налоговой службе объект налогооблажения значится как - "Долевая собственность", мне предлагается согласиться или не согласиться с новой трактовкой - "Общая долевая собственность" (Я и моя дочь, являемся собственниками по 1/2 доли на квартиру). В чём разница?
Если перепланировка с вами соседом не была согласована, то вы вправе подать в суд иск о приведении помещения в первоначальное состояние, и признании недействительной записи о государственной регистрации права частной собственности соседа на отдельно взятое помещение (комнату).
После принятия судебного решения в вашу пользу и аннулирования записи в ЕГРП о праве частной собственности соседа на комнату, вы сможете заключить с соседом на основании ст.252 ГК РФ соглашение о выделе долей в натуре, после регистрации которого в местном Управлении Росреестра вы с соседом без всяких перепланировок станете частными собственниками отдельно взятых помещений (комнат) в указанной квартире.
Это две формулировки одного и того же понятия. Разницы между долевой и общей долевой собственностью на недвижимое имущество не существует.
Суд признал исключительным случаем и признал принудительную продажу 5/16 3х комнатной квартирой единственным выходом. Требуется ли обязательное согласие владельца доли, которую выкупают, или суд присудит продажу за определённую сумму, невзирая на несогласие владельца доли?
Сейчас практика по порядку применения ст.252 ГК РФ пошла по пути, согласно которому собственника незначительной доли суд может лишить права собственности на эту долю и без его (собственника) согласия, взыскав с истцов (сособственников квартиры) рыночную стоимость этой незначительной доли.