В самом общем случае ПИФы это объединение граждан и/или юридических лиц, в рамках действия которого пайщики вкладывают денежное средства или имущество, для того что бы этими активами распоряжалась профессиональная управляющая компания, а частники ПИФа получали бы с этого доход (дивиденды). Деятельность такого объединения регламентируется специальным законом «Об инвестиционных фондах», которым предусмотрена специальная разновидность ПИФов – инвестиционные фонды недвижимости (ИФН), в которых не менее 40% средств должно направляться на финансирование именно строительных и девелоперских проектов, а также покупки объектов на первичном или вторичном рынках с целью их сдачи в аренду.

Идея функционирования такого фонда проста: например, существует крупный инвестиционный проект и ряд физических или юридических лиц, которые хотели бы в нем участвовать. Управляющая компания предлагает потенциальным пайщикам приобрести паи ИФН, общая сумма которых равна сметным затратам по проекту, и после выкупа паев (частично или полностью) средства инвестируются (в строительство, сдачу в аренду или управление уже готовым объектом). По завершении каждого финансового года управляющая компания определяет размер дохода, которые принесли вложения из расчета на пай, и выплачивает соответствующие дивиденды. При этом УК обязуется в любой момент выкупить пай по первоначальной стоимости, кроме того, последние могут продать свои паи на вторичном рынке ценных бумаг уже за реальную рыночную цену.

Однако на настоящий момент ИФН не получили широкого распространения, так как столкнулась с дилеммой: либо устанавливать высокую стоимость пая, либо либо привлекать огромное количество вкладчиков.