Вопрос: Потребитель и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве, объектом которого является однокомнатная квартира общей площадью 40 кв. м. Согласно договору стоимость 1 кв. м равна 50 тыс. руб. На момент заключения договора потребитель уплатил застройщику 2 млн. руб. После сдачи жилого дома в эксплуатацию потребитель и застройщик подписали акт приема-передачи квартиры. В соответствии с этим актом и кадастровым паспортом общая площадь квартиры — 38,5 кв. м. Вправе ли потребитель требовать уменьшения цены договора на стоимость 1,5 кв. м, т.е. на 75 тыс. руб., если в проектной декларации указана общая площадь квартиры 40 кв. м, а застройщик утверждает, что изменение площади находится в пределах строительных норм?
Ответ: Потребитель вправе предъявить застройщику требование об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на 75 тыс. руб. Основанием служит то, что квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора и проектной декларации.
Обоснование: По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов застройщик должен передать соответствующий объект долевого строительства другой стороне (участнику долевого строительства). Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данное определение содержится в ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ указанный договор должен содержать:
- определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, передаваемого застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
В ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрены права участника долевого строительства, если объект построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 данного Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В таком случае участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ч. 1 ст. 19 Закона N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства.
В силу п. 5 ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации. Такая информация должна содержать в том числе сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Таким образом, площадь квартиры, переданной потребителю по акту приема-передачи, не должна отличаться от площади квартиры, указанной в проектной декларации застройщика.
Поскольку квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора и проектной декларации, потребитель в силу ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ вправе предъявить застройщику требования об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на 75 тыс. руб.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Н.Б.Тихонова
Подскажите, пожалуйста, при подписании договора долевого участия, имеют право изменить площадь помещения, не предьявляя БТИ, и на основании чего меняется значительно стоимось обьекта и площадь?
В договоре долевого участия в строительстве может быть прописано отдельным пунктом, что площадь приобретаемого по договору жилого помещения может быть изменена по результатам обмеров БТИ после окончания строительства. При наличии такого пункта застройщик вправе заключить с вами дополнительное соглашение к договору, в котором указать окончательную площадь передаваемой вам квартиры, которая должна будет полностью соответствовать данным из технического паспорта БТИ на жилое помещение (квартиру).
Подскажите, могу ли я запросить выплату суммы за уменьшение площади квартиры , если застройщик продал бизнес другому застройщику? Какому застройщику направлять запрос?
Здравствуйте.
По общему правилу, ответственность по договору несут его стороны или их правопреемники. Если у застройщика имеется какой-либо правопреемник (например, в связи с поглощением Вашего застройщика другой организацией), то всю переписку нужно будет вести с правопреемником застройщика.
Разница между проектной и фактической площадью квартиры может быть компенсирована застройщиком, но лишь на условиях, прописанных непосредственно в Вашем договоре долевого участия.