Защищены ли покупатели строящегося жилья от риска стать обманутыми дольщиками?
А.Карасева, г. Химки
Ответ: Действующее законодательство предоставляет правовую защиту покупателям строящегося жилья. Закон разрешает привлекать денежные средства граждан, только если застройщик получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал право собственности (аренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по общему правилу обязывает застройщика заключить договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения. Такой договор должен быть заключен до момента государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве. Без договора страхования Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии не произведет государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве. Однако в любом случае до заключения договора необходимо ознакомиться с договором страхования, его условиями.
Заключение договора страхования обеспечивает право участника долевого строительства предъявить соответствующее требование лицу, с которым застройщик заключил договор страхования (далее - страховщик), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей застройщиком. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору. Закон N 214-ФЗ устанавливает, что размер страхового возмещения не может быть ниже, чем средняя рыночная цена за аналогичный объект недвижимого имущества в соответствующем субъекте Федерации.
При этом следует иметь в виду, что право на предъявление соответствующих требований страховщику может быть реализовано только после вынесения судебного решения в отношении застройщика. Решение суда должно быть направлено либо на обращение взыскания на предмет залога (недостроенный объект строительства), либо на признание застройщика несостоятельным (банкротом). Требование о выплате страхового возмещения можно предъявить к страховщику только в течение двух лет с момента нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства.
Таким образом, если участник долевого строительства предъявит свои требования в течение двух лет с момента нарушения застройщиком сроков завершения строительства и при этом подтвердит свои требования соответствующим решением суда, то он сможет рассчитывать на получение страхового возмещения в полном объеме по среднерыночной цене за 1 кв. м.
Со своей стороны, государство идет навстречу застройщикам, давая им возможность завершить строительство и в конечном счете выполнить обязательства перед дольщиками. В частности, с 1 марта 2015 года к объекту долевого строительства, который находится на земельном участке, принадлежащем государству или муниципалитету, не применяются положения ГК РФ, которые позволяли изъять участок в связи с окончанием срока аренды. Государство также осуществляет контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, подразумевающий проведение проверок, и ведет реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Разумеется, правовые гарантии не могут исключить сложности, вытекающие из экономической ситуации, складывающейся у конкретного застройщика. Отстаивание дольщиками своих прав сопряжено с издержками, а достижение ими своей цели - получение квартиры может быть отложено на значительный срок. Поэтому при выборе застройщика следует руководствоваться вопросами не только правовой чистоты объекта, но и экономической состоятельности самого застройщика.
Также в настоящее время опасным для граждан следует признать определение цены договора не в рублевом эквиваленте (в валюте или условных единицах). В связи с тем что в последнее время наблюдаются значительные колебания курса рубля, а исполнение обязательств по договору долевого строительства осуществляется в течение длительного времени, цена договора, таким образом, может существенно вырасти.
К СВЕДЕНИЮ.
Российский рынок недвижимости ждут серьезные изменения. К 2020 году Правительство планирует полностью отказаться от долевого строительства.
Такая идея была озвучена на состоявшемся 24 июля 2015 года заседании Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья.
Первый вице-премьер И. Шувалов поддержал идею внести в Закон N 214-ФЗ поправки, которые предполагают полный отказ от схемы долевого строительства, сообщает РБК со ссылкой на материалы заседания Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья.
По данным РБК, с 2020 года предполагается запретить застройщикам продавать объекты до их ввода в эксплуатацию. До этого предполагается установить четырехлетний переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. В соответствии с этой схемой покупатель, застройщик и банк будут заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка направляться на проектное финансирование. Предлагаемые изменения предусматривают замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию, отмечает РБК. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. В итоге риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, уточнил один из участников заседания.
Напомним, что сейчас по Закону о долевом строительстве застройщик, продающий квартиры в недостроенном доме, должен иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.
Некоторые специалисты считают, что в результате такой реформы банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства, потому что такое кредитование станет значительно более рискованным. Кроме того, существует мнение, что запрет долевого строительства приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке. Эксперты предполагают, что стоимость квартир в новостройках вырастет не менее чем на 20 - 30%.
"Долевое строительство перестанет существовать в таком виде, каким оно является сейчас", - сказал РБК представитель И. Шувалова. Он добавил, что новая система не исключает привлечения средств граждан на строительство на этапе котлована. Как эта схема может работать, предстоит придумать, но "это будет уже другой, более качественный и понятный продукт".
Автор: А. Шабанов