Приобретение и продажа недвижимости всегда являлись для граждан делом ответственным и волнительным. Да и лица, осуществляющие профессиональную деятельность в сфере строительства и продажи недвижимости, не могут быть полностью застрахованы от наступления непредвиденных обстоятельств, препятствующих нормальному исполнению взятых на себя обязательств.
Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия "форс-мажор". Упоминание о непреодолимых обстоятельствах имеется в п. 3 ст. 401 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Чрезвычайность означает, что это обстоятельство не должно было наступить в конкретных условиях, не относится к жизненному риску. Непредотвратимость - что любой другой участник в той же ситуации не смог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Указанные выводы можно сделать, анализируя п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
В соответствии с п. 9 указанного Постановления наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.
Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены. Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др. Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен. В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.
На обстоятельства форс-мажора иногда ссылаются застройщики, допустившие просрочку сдачи дома. Однако суды чаще признают указанные обстоятельства основанием снижения неустойки, нежели основанием полного освобождения застройщика от ответственности.
Так, по иску гр. М. к застройщику ЗАО "Ф." решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09.07.2015 по делу N 2-10421/2015 суд удовлетворил требования истицы частично. В возражениях на исковое заявление ответчик ссылался на обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют застройщику завершить строительство, - подземные грунтовые воды, препятствующие продолжению строительных работ. Однако суд не учел это обстоятельство как освобождающее от ответственности, но неустойку за просрочку снизил.
Во-вторых, дальнейшее действие обязательства зависит от того, останется ли возможность исполнить его, когда обстоятельства непреодолимой силы отпадут. Если такое исполнение возможно, форс-мажор сам по себе не прекращает обязательство должника. При этом кредитор вправе отказаться от договора, если вследствие просрочки он утратил интерес к исполнению. Если исполнение невозможно, то обязательство прекращается невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).
Указанные нормы о непреодолимой силе более применимы к сделкам купли-продажи недвижимости, исполнение по которым направлено на будущее, к сделкам, передача объекта по которым предполагается через определенное время, к договорам купли-продажи будущей вещи, к предварительным договорам купли-продажи. Если речь идет о простом договоре купли-продажи недвижимости, который стороны, если речь идет о физических лицах, часто подписывают непосредственно в органах Росреестра, и документы сдаются сразу же на регистрацию, вероятность наступления форс-мажорных обстоятельств, которые повлекут "аннулирование" такого договора, невысока. Кроме того, в настоящее время регистрации подлежит только переход права собственности по договорам, связанным с недвижимостью. Сам по себе договор купли-продажи не регистрируется.
Однако уже заключенные договоры с зарегистрированным переходом права собственности по ним действительно могут быть "аннулированы" по различным основаниям.
Так, зарегистрированное право собственности может быть прекращено, а договор купли-продажи расторгнут по требованию одной из сторон, в частности, если другая сторона допустила существенное нарушение условий договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости, если покупатель не вносит платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости либо отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Покупатель же может требовать расторжения договора, в частности, если продавец передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 ГК РФ), отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463 ГК РФ), существенно нарушил требования к качеству недвижимости.
Так, гр. Б. обратился в суд с иском к ООО "М." о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование иска указал, что по заключенному договору купли-продажи недвижимого имущества Б. продал, а ООО "М." приобрело в собственность объекты недвижимости, обязавшись перечислить указанные денежные средства на лицевой счет Б. в установленный сторонами срок. Поскольку Б. не получил денежные средства за проданные объекты недвижимости, в предъявленном в суд иске было заявлено требование о расторжении заключенного между Б. и ООО "М." договора купли-продажи имущества. Решением Елабужского городского суда Республики Татарстан от 28.06.2017 по делу N 2-1112/2017 иск Б. удовлетворен, суд установил расторгнуть заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества и указал, что данное решение является основанием для прекращения права собственности ответчика и регистрации за Б. права собственности на указанное недвижимое имущество.
Случается, что квартира продается вместе с жильцами, о которых покупатель не знает и выселить которых не так-то просто. Указанное может являться основанием для признания сделки незаключенной. Так, правом постоянного бессрочного пользования квартирой обладают лица, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу одного из членов семьи. Это право у них сохраняется и при переходе права собственности на недвижимость. А так как в органах Росреестра собственником квартиры значится один из членов семьи, в пользу которого отказались остальные, достоверно узнать о наличии таких жильцов до покупки недвижимости представляется затруднительным. Их права подтверждаются заявлением об отказе от права приватизации. Указанное право не обязательно должно быть зарегистрировано в органах Росреестра, практика на этот счет неоднозначна.
Между тем, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 02.07.2013 N 1033-О, бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением. Такая позиция подтверждается судебной практикой. Решением Набережночелнинского городского суда по делу N 2-11576/2017 от 07.12.2017 Суд постановил в удовлетворении иска И. к И.Г. о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 24.03.2015 N 5-П бывшие члены семьи собственника, при приватизации отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право пользования помещением при переходе права собственности. С целью обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, п. 1 ст. 558 ГК РФ установлено требование о необходимости включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением. Соответственно, если указанные обстоятельства не были доведены до сведения покупателя, последний вправе признать сделку покупки недвижимости незаключенной и потребовать возврата уплаченных денежных средств.
Сделки купли-продажи недвижимости могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, при признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной зарегистрированное право нового собственника может быть прекращено, а денежные средства (если сделка была возмездной) должны быть возвращены покупателю.
Распространены случаи, когда одна из сторон сделки либо иное заинтересованное лицо требуют признать сделку недействительной ввиду имеющегося психического заболевания у кого-либо из участников договора.
Может ли болезнь быть отнесена к обстоятельствам непреодолимой силы? Кто будет возмещать убытки, связанные с реституцией? Подобные иски подаются, в частности, на основании ч. 1 ст. 177 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Так, гр. М. обратился в суд как заинтересованное лицо в интересах своего родственника (дарителя недвижимого имущества - третьего лица по делу) к ответчику (покупателю) с требованием о признании договора дарения земельного участка с жилым домом недействительным на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения зарегистрированного права собственности ответчика, признании права собственности на указанные объекты недвижимости за третьим лицом. В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что третье лицо является пожилым человеком, плохо владеет русским языком, у него плохое зрение, сущности сделки он не понимал. Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан по делу N 2-1080/2017 от 02.11.2017 дело прекращено, стороны заключили мировое соглашение, по которому ответчик добровольно удовлетворил исковые требования.
Аналогичное дело рассматривалось Набережночелнинским городским судом. Но недействительной истец просил признать доверенность, на основании которой была продана квартира от его имени. Несмотря на то что указанная доверенность была удостоверена нотариусом, истец полагал, что выдавал он эту доверенность, находясь в болезненном состоянии, и не понимал в должной мере последствий своих действий. Так, в соответствии с исковыми требованиями истец просил признать недействительными доверенность, договор купли-продажи квартиры, возвратить квартиру в прежних долях в собственность И., А. и Р., выселить из квартиры новых собственников, вселить в указанную квартиру истца. По делу была назначена судебная психиатрическая экспертиза, которая показала, что истец действительно не мог понимать значения своих действий в момент подписания доверенности. При этом в квартире уже проживали новые собственники, в том числе несовершеннолетние дети, беременная женщина, был сделан ремонт, закуплена мебель. Новыми собственниками было заявлено встречное требование о признании за последними права пользования квартирой до полного исполнения продавцами своего обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры, признании права на удержание и лишении продавцов доступа в квартиру на период до полного исполнения ими своего реституционного обязательства по возврату уплаченных денежных средств. Определением Набережночелнинского городского суда от 14.04.2018 по делу N 2-287/2018(2-11610/2017) производство по делу было прекращено в связи с заключением мирового соглашения.
Недействительной может быть признана сделка и на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так, прокурор Тукаевского района РТ подал заявление в защиту законных прав и интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования. Сущность исковых требований заключалась в признании недействительной выписки из похозяйственной книги о наличии у А. права на земельный участок и, соответственно, признании недействительными всех сделок купли-продажи земельного участка, проведенных на основании этой выписки, коих к моменту подачи иска насчитывалось четыре, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде отмены государственной регистрации договоров купли-продажи земельного участка, а также обязании действующего собственника земли (по последней сделке в цепочке) возвратить земельный участок в государственную собственность. Последним собственником было заявлено встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем, на участке уже был построен дом, в котором постоянно проживала семья ответчика. Решением Тукаевского районного суда Республики Татарстан по делу N 2-35/2017 от 30.03.2018 суд оставил исковые требования без удовлетворения, как основное, так и встречное.
В интересах всех добросовестных участников сделок купли-продажи недвижимости - стабильность гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости. Однако полностью избежать вероятности "аннулирования" (расторжения, признания недействительной, незаключенной) сделки, даже при условии зарегистрированного перехода права, затруднительно. Невозможно и заранее предусмотреть все возможные события, которые могут произойти после подписания договора, в том числе обстоятельства форс-мажора, не зависящие от воли сторон.
Читайте ещё по этой теме:
- Односторонний отказ от исполнения договора как основание расторжения договора
- Отмена покупки недвижимости
Автор: А. Алексеевская