Отмена покупки недвижимости

В условиях развивающегося экономического кризиса на фоне осложнившейся ситуации с коронавирусом в аналитике отмечают всплеск активности мошенников, целью которых является вытащить любыми способами честно заработанные средства. Часть их хитроумных схем обращена к недвижимости. Не всегда получается доказать в их действиях состав преступления, тем более когда участник сделки добровольно подписал те или иные документы. В тех случаях, когда уголовное право бессильно, потерпевшей стороне приходится защищать свои права в гражданском порядке, то есть в суде общей юрисдикции, предъявляя соответствующие исковые требования.

Не лишним будет напомнить, как и когда возможно защитить свои права и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, а проще говоря, отменить покупку недвижимости.

Итак, согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности:

• по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
• по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

То есть вышеобозначенные сроки - это то время, те отрезки времени, в период которых сторона сделки, чье право нарушено, может, попросту говоря, предъявить иск.

Как и любые другие сделки, сделки с недвижимостью можно оспаривать (отменять) по следующим основаниям (принципам).

Ничтожная сделка - не отвечающая обязательным требованиям закона, являющаяся недействительной с момента заключения независимо от признания ее таковой судом. Ничтожными являются сделки, не соответствующие требованиям закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы, заведомо противные интересам правопорядка и нравственности, мнимые и притворные сделки, а также любые сделки, совершенные полностью недееспособным лицом. При совершении ничтожной сделки характер ее нарушения позволяет признать ее недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Ничтожная сделка не требует подтверждения своей недействительности судом, она недействительна сама по себе. Однако требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть заявлено в суд. Суд, признавая сделку ничтожной, не придает ей статус недействительной, а лишь констатирует факт ее недействительности, устраняя, таким образом, неопределенность в правоотношениях. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Первый вид ничтожных сделок - мнимые (фиктивные) сделки, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, но создающие только их видимость (например, мнимое дарение имущества должником с целью не допустить описи или ареста этого имущества).

Доказать мнимую сделку бывает достаточно сложно, и судебная практика по этому вопросу также неоднозначна.

Так, в одном из дел, которые были рассмотрены в Москве, истец не доказал, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры ответчики не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия (то есть не доказал мнимость, совершение каких-то действий только для вида), характерные для сделок данного вида, так что оснований для признания договора мнимой сделкой в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ не имелось. В качестве оснований отказа суд первой инстанции привел, и апелляция подтвердила следующие основания: договор соответствует требованиям закона к данному виду сделок, переход права собственности между сторонами договора осуществлен, что подтверждается выпиской управления Росреестра по г. Москве о зарегистрированном праве собственности покупателя на спорную квартиру. Суд учел, что покупатель квартиры после регистрации перехода права собственности представил договор купли-продажи управляющей организации; на его имя открыт финансовый лицевой счет для оплаты жилищно-коммунальных услуг; покупатель осуществляет их оплату. О мнимости сделки не свидетельствуют такие обстоятельства, как фактическая оплата квартиры другим лицом, действующим по доверенности от имени покупателя квартиры, а также фактическое невселение покупателя в квартиру, вызванное объективными обстоятельствами, не связанными с его волей: проживанием в квартире истца бывшей жены продавца квартиры. Кроме того, мнимость сделки не подтверждают условия договора купли-продажи о рассрочке выплаты стоимости квартиры, о залоге имущества до полной выплаты покупной цены, об освобождении жилого помещения в течение определенного срока, а также тот факт, что покупатель при заключении спорного договора действовал через представителя по доверенности. Доказательства отсутствия у покупателя квартиры необходимости приобретать ее суду не представлены; обращение покупателя в суд с иском к бывшей жене продавца квартиры о прекращении ее права пользования квартирой и выселении из нее свидетельствует о заинтересованности покупателя в использовании спорной квартиры.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2016 по делу N 33-4885/2016.)

В связи с этим важно отметить, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации"). То есть в данном случае суды указывают на то, что при разрешении подобных споров необходимо руководствоваться действительной волей сторон при заключении сделки, а не административным актом регистрации сделки (перехода права), который фактически является лишь установленным способом закрепления той самой воли сторон.

Еще один интересный для правового анализа случай. Этот тот самый случай, когда отсутствует обязательный письменный договор купли-продажи. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности (ничтожности) сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ. То есть собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

(Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".)

Второй вид ничтожных сделок - притворные сделки. Это сделки с намерением создать правовые последствия, которые прикрывают своей формой другие сделки, которые были совершены реально. Такая сделка сама по себе ничтожна, а к прикрываемой ею сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Самый распространенный случай, когда сделку купли-продажи прикрывают сделкой дарения, то есть вместо заключения договора купли-продажи заключают договор дарения. Здесь тоже все неоднозначно и требует исчерпывающих доказательств.

В одном случае суд отказался признать договор купли-продажи жилого помещения недействительным как притворную сделку, так как при заключении договора стороны достигли правового результата, соответствующего купле-продаже, договор исполнен, свидетельства о государственной регистрации права на доли в праве собственности спорной квартиры получены.

(Кассационное определение Московского городского суда от 08.07.2016 N 4г-7845/2016.)

Во втором случае истец выразил свою волю на совершение сделки по отчуждению квартиры, т.к. подписал договор купли-продажи и доверенность для передачи в уполномоченный орган документов для регистрации перехода права собственности на квартиру и права пожизненного проживания продавца в ней, получил экземпляр договора, а также в течение длительного периода времени не оспаривал сделку. В связи с этими обстоятельствами суд отказался признать договор купли-продажи квартиры недействительным по основаниям, предусмотренным ст. ст. 168, 178, 179 ГК РФ: истец не доказал, что после смерти брата находился в глубокой депрессии, регулярно злоупотреблял спиртными напитками, подписал документы, не ознакомившись с ними, и не получил оригинал договора. Доказательства того, что спорный договор имеет признаки кабальной или мнимой сделки, что он заключен под влиянием обмана со стороны покупателей, не представлены. Доводы истца о том, что договором установлена цена, не соответствующая рыночной стоимости квартиры, что свидетельствует о кабальности сделки, отклонены судом: граждане свободны в заключении договора, его исполнение оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, несоответствие указанной в договоре цены объекта его рыночной цене само по себе не может означать крайне невыгодных условий договора для продавца.

(Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4г-2996/2016.)

Кабальная сделка в ГК РФ определяется как оспоримая, следовательно, в суде ее можно признать недействительной (отменить). Однако для отмены придется доказать суду два факта: что условия действительно были очевидно невыгодными для одной стороны и предоставить веские доказательства, что на момент заключения договора с его стороны имели место тяжелые жизненные обстоятельства, которыми воспользовалась в своих интересах вторая сторона. (Приведенный выше пример судебного акта - Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4г-2996/2016.)

Основные признаки кабальности: 1) сделка должна быть совершена потерпевшим лицом; 2) она должна быть заключена на крайне невыгодных для одного участника условиях; 3) у одной из сторон были тяжелые обстоятельства, вынуждающие пойти на подобные действия; 4) вторая сторона знала о патовой ситуации потерпевшего и намеренно ее использовала для получения своей выгоды, обогащения. Это самый сложный с точки зрения доказательств пункт. При подготовке таких исков (исков о признании сделки недействительной по признакам кабальности) необходимо, по моему мнению, в основном сосредоточится на этом пункте.

Но все-таки положительные примеры тоже имеют место. Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 3 ст. 179 ГК РФ, как совершенный под влиянием неблагоприятных обстоятельств, то есть как кабальную сделку (Апелляционные определения Московского городского суда от 18.02.2015 N 33-5367/2014, от 06.02.2015 по делу N 33-3904). При оспаривании договора по этому основанию необходимо доказать, что он имеет все признаки кабальной сделки: продавец заключил договор под воздействием тяжелых обстоятельств (не одного, а нескольких), на крайне невыгодных для себя условиях (не просто невыгодных, а крайне невыгодных), между стечением тяжелых обстоятельств и заключением договора на крайне невыгодных условиях есть причинная связь, покупатель жилого помещения знал об этих обстоятельствах и сознательно использовал их к своей выгоде (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30675/2015). Фактически суду нужно представить доказательства, свидетельствующие о пороке воли продавца в момент заключения договора.

Таким образом, закон и судебная практика выделяют в качестве оспоримых следующие виды сделок:

• сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ);
• сделки, совершенные лицом или органом без соответствующих полномочий (ст. 174 ГК РФ);
• сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
• сделки, совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ);
• сделки, совершенные гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);
• сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные, которые рассмотрены выше) - ст. 179 ГК РФ.

К оспоримым сделкам может относиться договор купли-продажи любой недвижимости. Однако для признания недействительности такая сделка должна сопровождаться обстоятельствами, которые рассматриваются как незаконные. Например, насильственные действия, обман или заблуждение. Самый распространенный пример таких сделок - договоры, заключаемые с "черными риелторами", целью которых является нажива посредством обмана владельца. Разумеется, судиться с недобросовестными агентами сложно и дорого, но российское законодательство предусматривает такую возможность.

Так, в одном из примеров судебной практики истец не доказал факт заключения сделки купли-продажи квартиры под влиянием обмана со стороны ответчика: все подписанные истцом документы, включая договор, передаточный акт и расписку о получении денег, изложены четко и недвусмысленно, не позволяют усомниться в природе сделки; оснований для признания договора недействительным по ст. 179 ГК РФ нет. (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 по делу N 33-45910/2015.)

Чтобы минимизировать потери, связанные с рассмотрением дела, избежать потери спорного объекта недвижимости (до принятия решения судом сделка считается формально законной, и недобросовестный ответчик может недвижимость продать, подарить, прописать в ней несовершеннолетних и т.п.) Сделаем некоторые рекомендации, а именно - судья может принять меры по обеспечению иска. Наиболее распространенными обеспечительными мерами по рассматриваемой категории дел является наложение ареста на спорное жилое помещение и запрещение ответчику совершать определенные действия в отношении помещения, например заключать сделки, направленные на отчуждение помещения, регистрировать в нем третьих лиц.

Новикова Екатерина

Отмена покупки недвижимости через суд обычно необходима в тех случаях, когда одна из сторон договора считает себя обманутой или остались неудовлетворенными определенные требования. Или, возможно, третье лицо, не являющееся стороной сделки, узнает об условиях сделки и считает свои интересы нарушенными или защищает интересы одной из сторон сделки.

В последнее время все больше мошенников пытаются нажиться на неопытности или доверчивости граждан. И несут люди свои накопленные годами деньги в надежде на приобретение жилья или коммерческой недвижимости для развития своего бизнеса. Проходит время, и становиться понятно, что продавец или покупатель обманут второй стороной или не учтены интересы, например, несовершеннолетних.

В своей статье "Отмена покупки недвижимости" адвокат П. Хлебников дал определение ничтожным сделкам и рассказывает о ничтожных и оспоримых сделках.

Хотелось бы немного подробнее остановиться на отличиях данных видов сделок.

Ничтожной сделкой считается та операция с недвижимостью, которая была заключена с грубыми нарушениями и является незаконной с момента ее заключения. То есть это такая сделка, которая не должна была быть заключена в принципе. Например, когда вам продал квартиру не ее владелец, а лицо, подделавшее правоустанавливающие документы.

Оспоримая сделка - это такая сделка, которая требует признания своей недействительности в судебном порядке. Суд устанавливает, являются ли основания, изложенные в исковом заявлении, достаточно весомыми для оспаривания данной сделки с недвижимостью. Например, если в ходе раздела наследственного имущества не были учтены права одного из наследников, то он может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если требования наследника являются законными, то суд может признать сделку недействительной.

Таким образом, ничтожные и оспоримые сделки различаются лишь степенью незаконности в момент совершения. Ничтожные - незаконны по своей сути, а оспоримые признаются недействительными лишь при наличии веских доказательств. При ничтожности сделки признание ее недействительности судом необязательно. Это могут сделать иные госорганы - Росреестр, ФНС и другие. Срок давности оспаривания сделки с недвижимостью в первом случае составляет три года (в некоторых случаях он может быть продлен), во втором случае - один год.

В жизни бывает много спорных моментов, и иногда возникают вопросы правомерности, связанные с уходом из жизни продавца недвижимости. При этом недействительность сделки напрямую зависит от даты смерти: если продавец скончался до момента подачи документов на госрегистрацию - сделка не может быть осуществлена; если продавец умер после подачи документов, но до момента регистрации перехода прав - договор будет зарегистрирован, но его могут оспорить наследники; если человек скончался после госрегистрации - сделка действительна, если при ее заключении не были нарушены иные нормы закона. Смерть прежнего собственника не влияет на возможность оспаривания сделки, так как обратиться в суд могут любые заинтересованные лица, а не только продавец и покупатель.

Примеров ничтожной сделки очень много в судебной практике, чаще всего они связаны с мошенничеством.

Так, дело N 2-46/2018 от 21 февраля 2018 г., рассмотренное Ессентукским городским судом Ставропольского края, по которому гражданин А. обратился с иском к гражданке К., которая по непонятным для него основаниям стала собственницей его жилплощади. Ранее гражданин А. выдал доверенность на продажу своей квартиры гражданину В., сроком на один год. После истечения срока действия доверительного документа гражданин В. исправил срок действия на 3 года, а затем продал квартиру по поддельному документу. Суд обратился к нотариусу, выдавшему доверенность, для подтверждения факта ее выдачи и установления реального срока действия документа. Как следует из реестровой записи, доверенность была выдана на 1 год. По итогам рассмотрения дела и изучения документации суд постановил признать сделку недействительной в силу ничтожности и применить последствия недействительности ДКП. Таким образом, квартира была возвращена гражданину А. Гражданка К. должна требовать возврата уплаченных за объект недвижимости средств с гражданина В. Также против гражданина В. будет возбуждено уголовное дело по статье "Мошенничество".

Адвокат П. Хлебников в своей статье утверждает, что доказывание мнимости сделки бывает проблематичным в суде. Не оспаривая этот факт, хотелось бы привести пример судебного решения о признании договора дарения денежных средств от родителей к дочери мнимой и совершенной без фактической передачи денежных средств, а лишь для вывода недвижимого имущества из раздела супругов.

Дело N 2-496/2020. Шилкинский районный суд Забайкальского края. Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что с 4 июля 2013 года он состоял с ответчиком в зарегистрированном браке. 10 декабря 2018 года брак между ним и ответчиком прекращен на основании заявления супругов, не имеющих детей, не достигших совершеннолетия. Раздел совместно нажитого имущества после прекращения брака не производился.

Весной 2019 года от ответчика в Шилкинский районный суд Забайкальского края поступил иск о разделе совместно нажитого имущества, который на основании Определения судьи от 1 апреля 2019 года был принят к производству суда, по делу в настоящее время проводится судебное разбирательство.

В исковом заявлении ответчик О.С. в состав совместно нажитого во время брака с нею имущества включила лишь три легковых автомобиля, один грузовой автомобиль и туристическую путевку во Вьетнам, почему-то совсем "позабыв" об имуществе, которое также нажито ими в период брака и которым ответчик пользуется в настоящее время.

В ходе подготовки встречного искового заявления 19 июня 2020 года, дополнительно знакомясь в суде с материалами гражданского дела, представленными в суд О.С., истец обнаружил договор целевого дарения денежных средств и расписку в получении денежных средств, являющуюся неотъемлемой частью указанного договора, т.е. лишь с этого момента он узнал о нарушении его права претендовать на 1/2 доли квартиры в ходе раздела с ответчиком совместно нажитого имущества.

Указанные документы вызвали у него большое удивление, поскольку свидетельствовали о том, что родители его бывшей супруги С.М. и И.Н. якобы подарили ей деньги в сумме 850 000 рублей на приобретение квартиры. Ни о каком предполагаемом дарении денег на квартиру, тем более о самом состоявшемся факте дарения денег, никогда не шло и речи.

Квартира им и ответчиком приобретена за счет совместных средств, часть средств за квартиру была получена от продажи их недостроенного дома, часть средств они вложили из собственных сбережений, истец допускает, что какую-то незначительную сумму им предоставляли в долг и родители О.С., считает, что указанные выше документы подложны, не соответствуют действительности, они, вероятнее всего, были изготовлены намного позднее состоявшейся сделки купли-продажи квартиры с целью вывести квартиру из совместно нажитого с ответчиком О.С. имущества и ответчик тем самым преследует в настоящее время лишь одну цель - незаконно обогатиться.

И лишь маленькая деталь - дата составления договора дарения денежных средств, помогла доказать ничтожность данного договора дарения, так как истец в ходе судебного разбирательства смог доказать факт нахождения ответчика по встречному иску в командировке в другом городе.

Иногда кажущаяся первоначально мелочью деталь становится той ниточкой, потянув за которую, можно доказать обман.

Еще один интересный случай был обнаружен мною на просторах Интернета. В данном случае, наоборот, не удалось доказать мнимость договора дарения имущества от отца к несовершеннолетней дочери. В данном случае отец, действуя как законный представитель своего ребенка, продолжил открыто пользоваться имуществом, но судебные приставы-исполнители уже не могут обратить взыскание или наложить арест на данное имущество.

Дело N 2-1967/2020. Белгородский районный суд Белгородской области. С.В. обратился в суд с иском к Р.А. о признании договора дарения от 04.07.2017 недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указал на то, что Р.А. является его должником, размер задолженности составляет 2 863 550 руб. (основной долг - 2 550 000 руб., неустойка - 313 500 руб.), данная задолженность взыскана решениями Белгородского районного суда Белгородской области от 18.01.2019 и от 25.06.2018, которые ответчиком не исполнены.

04.07.2017 Р.А. подарил своей несовершеннолетней дочери единственное принадлежащее ему имущество: жилой дом и земельный участок по адресу: (адрес обезличен), что, по мнению истца, осуществлено с целью создания препятствия к взысканию с ответчика задолженности. Также истец указал на то, что Ф.И.О., будучи несовершеннолетней, не может самостоятельно осуществлять полномочия собственника недвижимого имущества, данные действия фактически выполняются ее родителями, в том числе Р.А., что свидетельствует о мнимости сделки.

Однако суд учел тот факт, что в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй п. 2 ст. 166 ГК РФ).

То есть лицо, не являющееся стороной сделки, вправе подать иск о признании сделки недействительной, если это повлечет восстановление его нарушенного права.

Но в данной ситуации нахождение в собственности недвижимого имущества у должника не помогло бы кредитору взыскать свои денежные средства, так как имущество является единственным жилым имуществом должника и на него не может быть обращено взыскание.

Таким образом, договор дарения недвижимого имущества никак не нарушает права третьего лица, поэтому подавать иск о признании сделки дарения мнимой истец не может. Нарушение его прав судом не установлено.

Поэтому не могу на 100% согласиться с коллегой П. Хлебниковым насчет сложности доказывания мнимости сделки. Я бы назвала такие судебные разбирательства интересными и требующими большей подготовки со стороны юриста и клиента.

Многие юристы также заявляют о сложности оспаривания кабальных сделок. Практика по этому направлению практически отсутствует, так как доказывать истинную природу отношений очень трудно.

Ключевым условием является подтверждение тяжелых обстоятельств. При рассмотрении искового заявления в суде следует освещать подробности имущественного положения не только лица, заключившего сделку, но и членов его семьи.

Следующим шагом должно стать доказывание причинно-следственной связи между крайней нуждой и решением подписать договор. Этот вопрос решается индивидуально и требует детальной проработки.

Третьим условием является предоставление свидетельств осведомленности контрагента. Вторая сторона по сделке должна знать о тяжелом положении и пользоваться им. Факт совместного проживания Верховный Суд РФ признал надлежащим доказательством. По сути, высшая инстанция установила презумпцию осведомленности для лиц, занимающих одну жилую площадь.

По мнению юристов, шанс оспорить кабальную сделку остается при наличии явных признаков бедственного положения. Таковыми могут служить тюремное заключение, опасные заболевания, ущерб, нанесенный катастрофами или стихийными бедствиями, а также внушительные долги.

Подытоживая вышесказанное, можно сказать, что процесс доказывания ничтожности сделки может быть проще доказывания наличия веских оснований для признания оспариваемой сделки недействительной. Но тем и интересна профессия юриста, что он знает, где и за что можно зацепиться, чтобы прийти к необходимому результату.

И также не следует списывать со счетов возможность обратиться в полицию, когда доказать в гражданско-правовом порядке, в суде общей юрисдикции не удалось. Возможно, при проведении проверки или уже в ходе расследования уголовного дела сотрудникам полиции удастся добыть те доказательства, которые не были доступны истцу гражданского процесса, но которые позволяют сделать вывод о наличии не просто оспоримой сделки, а заранее продуманного факта мошенничества.

В настоящее время появился еще один интересный способ мошенничества со стороны организаций, находящихся в бедственном положении. В последние годы все большую популярность обретают процедуры банкротства, как физических лиц, так и организаций. И, естественно, мошенники не могли не придумать схемы обмана в данной сфере.

Так, например, вы выбрали себе недвижимость, которая вас полностью устраивает и местоположением, и состоянием, и, самое главное, ценой, которая очень привлекательна и выгодно отличает продавца от его конкурентов.

Естественно, вы проверили продавца: известная фирма, не в стадии банкротства, и с недвижимостью, которую вы покупаете, все чисто - ни залогов, ни претензий третьих лиц...

Вы подписываете договор о намерениях, переводите крупный аванс или всю сумму сразу: вы же боитесь потерять такой удачный объект? Надо опередить конкурентов.

И вот наступает момент регистрации сделки, а продавец перестал выходить на связь и на сделку не явился... Ни денег, ни недвижимости вы, скорее всего больше не увидите.

Что дальше? Дальше надо обращаться в суд с требованием зарегистрировать недвижимость на себя или о возврате затраченных средств. Но есть масса законных способов, как можно затянуть любой судебный процесс. И вот фирма-продавец начинает намеренно затягивать срок рассмотрения вашего искового заявления, а за это время организация входит в процедуру банкротства. Все. Теперь для того, чтобы получить свои деньги обратно, вам необходимо включиться в реестр кредиторов и требовать возврата денег. Шансы минимальные.

Тут состав мошенничества налицо, но формально придраться к такой схеме и доказать умысел на хищение ваших денег очень тяжело.

Как же быть? Где и когда надо подстелить соломки?

К договорам перехода права собственности на недвижимость надо подходить очень ответственно. Лучше довериться профессиональному юристу, способному разглядеть все подводные камни и прописать в вашем договоре страховку от различного рода неприятностей.

Также надо тщательно проверять контрагента, особенно если цена сделки намного ниже среднерыночной и контрагент торопит с перечислением задатка.

В договоре обязательно наличие таких пунктов, как совершение регистрационных действий в день оплаты или возможное использование банковской ячейки для расчетов между сторонами.

Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых "альтернативных" (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких объектов недвижимости).

На самом деле, каждая ситуация индивидуальна и требует грамотного разбора имеющейся и необходимой информации как до совершения сделки с имуществом, так и в случае оспаривания сделки в течение срока исковой давности.

Николаева Ольга

Как верно заметил П. Хлебников, в периоды экономических кризисов мошенники активизируются. Ведь проще обеспечить себе масло на хлеб обманом, нежели долго и тяжело работать и даже не иметь надежды на это самое масло...

Конечно, в практике немало уголовных дел, фигурантами которых становятся "черные риелторы". Однако это совсем уж вопиющие случаи. Гораздо больше случаев виртуозного мошенничества - когда и обманутый продавец квадратных метров остался цел и невредим, хоть и без квартиры, и покупателя с риелтором даже обвинить-то сложно в мошенничестве.

Автор П. Хлебников прав в том, что "если уголовное право бессильно защитить интересы потерпевшей стороны, то ему придется защищать свои права в гражданском процессе. Например, через отмену покупки недвижимости..."

Однако в дальнейшем П. Хлебников, к сожалению, приводит примеры исключительно об обратном. В приведенных автором не совсем актуальных примерах 2015 - 2016 годов, наоборот, показаны случаи, когда потерпевшим так и не удалось отстоять свое право на жилье через оспаривание сделки, через признание ее недействительной.

Постараемся исправить этот пробел, проанализировав практику противоположную, и покажем, как и каким образом обманутым продавцам жилья удалось оспорить (отменить) покупку недвижимости после ее регистрации в Росреестре и вернуть свою собственность себе обратно.

Напомним, что закон выделяет сделки оспоримые и сделки ничтожные.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Отметим, что чаще всего в практике встречаются сделки оспоримые, а не ничтожные. Разницу в них описал еще П. Хлебников в своей статье.

Перечислим виды оспоримых сделок:

1. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ).
2. Сделки, совершенные лицом или органом без соответствующих полномочий (ст. 174 ГК РФ).
3. Сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ).
4. Сделки, совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ).
5. Сделки, совершенные гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
6. Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ).
7. Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные, которые рассмотрены выше) - ст. 179 ГК РФ.

Первые три вида (сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ), сделки, совершенные лицом или органом без соответствующих полномочий (ст. 174 ГК РФ), и сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ), оставим без внимания в предлагаемой статье, так как количество их в практике составляет единицы и по ним о сколько-нибудь выработанной единой практике судить сложно.

Вместо этого рассмотрим случаи с более распространенными видами оспоримых сделок.

1. Продажа квартиры психически нездоровым человеком

Пример признания сделки купли-продажи недействительной в порядке ст. 177 ГК РФ как совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий. Ф. продала свою квартиру С. в марте 2015 года, а "отменила" покупку в суде аж в июле 2019 года, то есть практически через четыре года!

Возможно такое стало в связи с тем, что и справками из ПНД, и независимой судебной психиатрической экспертизой подтвердилось, что Ф. с 1979 года стояла на учете в ПНД с диагнозом "шизофрения параноидальная, непрерывно текущая с отсутствием ремиссии". Этими документами подтверждалось, что истица не могла быть объективно и осмысленно осведомлена о сути сделки в момент заключения оспариваемого договора, равно как и после его заключения.

Ответчик (покупатель) квартиры пытался не допустить отмену покупки, заявляя об истечении сроков исковой давности, добиться у суда отказа Ф. в иске по мотивам пропуска годичного срока на оспаривание сделки. Однако ему это не удалось.

Суд выяснил, что у Ф. психическое расстройство является непрерывно текущим, с отсутствием ремиссии, с нарастающим дефектом, что послужило основанием для неоднократного прохождения курсов лечения в психиатрической больнице.

А нарушение своих прав в связи с заключением спорного договора истица поняла лишь в октябре 2018 года, выдав 14.11.2018 нотариально удостоверенную доверенность на представление ее интересов в суде соответствующим представителям. При этом суд счел, что достоверных доказательств того, что истец узнала о нарушении своих прав в 2015 г., ответчиком не было представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая заключение судебно-психиатрической экспертизы о том, что истица страдает психическим расстройством и в силу данного обстоятельства не могла адекватно оценивать правовые последствия договора купли-продажи и, как следствие, своевременно обратиться в суд за защитой нарушенного права, суд обоснованно пришел к выводу, что срок исковой давности Ф. пропущен не был.

Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры и постановил исключить запись о государственной регистрации права собственности за С. и аннулировать ее (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.02.2020 N 33-3989/2020, 2-1119/2019 <1>).

--------------------------------

<1> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=62724231007853199747816798&cacheid=229D780345B59672F67EA8B917A6FC53&mode=splus&base=SOCN&n=1258644&rnd=0.21818966666613915#50z087cnc0o.

Обратите внимание на "плавание" сроков исковой давности: поскольку исковые требования Ф. о признании недействительным договора купли-продажи основаны на признании сделки недействительной в силу ст. 177 ГК РФ, т.е. истцом заявлено о признании недействительной оспоримой сделки, течение срока исковой давности по таким требованиям начинается не со дня заключения сделки, а со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

С учетом длящегося психического заболевания у продавца квартиры Ф. такой момент теоретически может наступить и не через год, и не через пять, а гораздо позже.

Анализируя указанный пример, хочется сказать, что от подобной ситуации никто не застрахован. Мошенник-риелтор, подбирающий стороны для сделки, очень любит находить продавцов среди алкоголиков, наркоманов, психически больных людей. Диагноз "шизофрения" отнюдь не свидетельствует о буйном течении заболевания. Зачастую таких людей невозможно определить на глаз. И наоборот, тот, кого все считают шизофреником, вполне себе может оказаться психически здоров. Даже врачи-психиатры порой говорят, что очень сложно отграничить норму от патологии. И догадаться о том, что тихий продавец не просто "весь в себе", а является постоянным клиентом ПНД (особенно если человек не преклонного возраста, а внешне очень даже ухожен и современно одет) - чрезвычайно сложно.

По сути, покупатель не застрахован и беззащитен перед психически нездоровыми продавцами квартир?! Ведь покупка у них квартиры сродни бомбе замедленного действия: на момент сделки психически больной вполне еще разумен, и его даже нельзя заподозрить на глаз в заболевании. А через десять лет заболевание вполне может спрогрессировать до такой степени, что даже экспертиза покажет, что и на момент экспертизы, и на момент сделки 10 лет назад человек уже был не в себе настолько, что не мог понимать своих действий. Конечно, полностью такой риск не устранишь, и для всех ситуаций одинаковый алгоритм поведения не выработаешь.

Но на такой случай рекомендации для покупателей все же можно выработать:

Не соглашайтесь на сделку, пока не увидите объект продажи сами. Не доверяйте видео, даже онлайн-показам.

Если вы покупаете не новостройку "в кирпиче", а вторичное жилье, придите посмотреть квартиру хотя бы дважды. Возможно, в первый раз вы были заняты принятием решения о сделке и не заметили странности в месте проживания продавца, как то (но не ограничиваясь): носки на веревочке прямо над плитой, отсутствие ручек на окнах (чтобы психически больной не выпал из окна), мусорный запах от вещей, принесенных с помойки, ненормально большое количество домашних кошечек в квартире и т.д.

Требуйте телефон продавца, даже если риелтор отказывается, ссылаясь на риск его обмана в комиссионных, если стороны решат заключить сделку без помощи риелтора.

Говорите с продавцом. Возможно, уже на этапе разговоров о детской площадке во дворе или нынешнем поколении молодежи вы сможете усомниться в адекватности продавца.

Попросите продавца прийти на сделку с родственником. Даже если все пройдет гладко, оспорить сделку потом будет уже гораздо труднее. Если при совершении сделки был свидетель - родственник продавца, он не мог не знать о болезни продавца.

2. Продажа квартиры ограниченно дееспособным

Из п. 1 ст. 176 ГК РФ следует, что сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим п. 1 ст. 171 ГК РФ.

Напомним, что согласно п 1 ст. 30 ГК РФ гражданин, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.

Гражданин, который вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.

Над такими гражданами устанавливается попечительство.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (ст. 171 ГК РФ).

Положения данных норм менялись в последние десятилетие, однако возможность оспаривания сделок недееспособного осталась неизменной.

Пример оспаривания сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ). Семья К., состоящая из матери и совершеннолетнего сына, продала квартиру, а потом обратилась в суд с оспариванием (отменой) сделки. Семья К. указала, что по состоянию их здоровья оспариваемая сделка совершена ими под влиянием заблуждения, их воля не была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры, в результате которой они лишаются единственного жилья. Кроме того, сын (К.В.) в момент совершения сделки не понимал значения своих действий, не был способен руководить ими. Суд установил обстоятельства дела: знакомый семьи продавцов брал крупную сумму денег в долг, а посредник убедил семью заключить договор залога квартиры в обеспечение возврата этого займа, за что пообещал им выплатить аж 100 тысяч рублей. Семья К., владея квартирой в долях, согласилась. Однако оказалось, что подписали они не договор залога, а договор купли-продажи.

Суд установил, что сын - К.В. является инвалидом первой группы, страдает психическим расстройством в виде олигофрении степени имбецильности, состоит на учете у врача-психиатра. Мать - К.Т. является инвалидом второй группы, на момент подписания договора купли-продажи страдала и в настоящее время страдает психическим расстройством в виде ограниченного поражения головного мозга травматического генеза с умеренно выраженным снижением памяти и интеллекта. В момент совершения сделки К.В. находился в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими; продажа квартиры со стороны К.Т. не соответствовала ее фактической воле, поскольку договор купли-продажи был заключен в результате заблуждения относительно природы сделки. Выводы суда о неспособности К.В. понимать значение своих действий и руководить ими был подтвержден заключением экспертов из психиатрической больницы. При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о признании оспариваемой сделки купли-продажи недействительной с восстановлением у семьи К. права собственности на спорную квартиру.

Имеющаяся в жалобе ссылка на сокрытие матерью психически нездорового сособственника - К.Т. - от покупателя М. обстоятельств, свидетельствующих о психическом расстройстве сына К.В., и совершенный ею обман с целью заключения договора на правильность выводов суда не повлиял. Суд не счел это основанием для отмены постановленного решения (см. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 04.03.2014 по делу N 33-1241 <2>).

--------------------------------

<2> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=0C38B83815FCF3046EF07A9FB29029BD&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=32847-29&ts=16452159962357419888&base=SOKI&n=281977&rnd=E0DD526915AF335CBF84F0BFFD45B874#1oqc7at8xyo.

Стоит отметить, что оспаривание сделок купли-продажи недвижимости по основанию, предусмотренному ст. 176 ГК РФ, предусматривающему недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности, в настоящее время производится крайне редко. Практически вся массовая практика оспариваний по данному основанию датирована до 2014 - 2015 годов. Очевидно, массовое успешное оспаривание по данному основанию свело на нет желание мошенников-посредников искать среди продавцов квартир откровенно психически нездоровых людей, при взгляде на которых любые сомнения в их недееспособности подтвердятся, а желание покупать квартиру с 99-процентным риском ее лишиться после суда исчезнет полностью.

В целях исключения какого бы то ни было риска оспаривания сделки купли-продажи по основанию ст. 176 ГК РФ есть единственная 100%-ная рекомендация для покупателя:

Если вы видите, что продавец имеет явные признаки олигофрении, есть веские подозрения в его злоупотреблениях алкоголем или наркотическими веществами, ОТКАЖИТЕСЬ от сделки сразу!

Конечно, обстоятельства могут быть разными. Например, подходящая квартира есть у продавцов - семьи с недееспособным членом семьи. В этом случае лучше потратить деньги на нотариуса, который обязан проверить объем прав попечителя, понимание им сути и смысла сделки и т.д. Он принимает на себя ответственность за удостоверение сделки. Самостоятельно пытаться определить действительность полномочий и объем прав продавцов чревато ошибками. А профессиональный юрист или риелтор скорее будут заинтересованы в своем гонораре, нежели в скрупулезном изучении бумаг.

Сильное отличие цены квартиры с недееспособным сособственником должно восприниматься не как плюс, а как высокий риск мошенничества с такой квартирой.

3. Продажа квартиры под влиянием заблуждения

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1 ст. 177 ГК РФ).

Увы, но в жизни очень часто сделки с недвижимым имуществом совершаются под влиянием заблуждения. То бабушку убеждают, что она подписывает договор ренты, а на самом деле - дарения. То родственники убеждают одинокого старика в том, что покупают у него квартиру, а подсовывают договор дарения. Случаев таких в практике - великое множество. Но не по всем из них есть шанс отменить продажу недвижимости, доказать, что покупатель смошенничал, обманул, ввел в заблуждение.

Но наша цель в рассматриваемой статье - показать положительные примеры отмены покупки через обращение в суд.

1-й пример отмены сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Инвалид И. по просьбе своей знакомой О. подписал договор купли-продажи с ростовщиком, который дал О. крупную сумму денег взаймы. По договоренности продавец и покупатель практически сразу же заключили предварительный договор купли-продажи той же квартиры с рассрочкой платежа, предполагающий обратный выкуп якобы проданной квартиры. Расчет был прост: О. обязалась возвращать ростовщику долг по частям, которые давала И. для передачи ростовщику (уже новому собственнику квартиры) в счет обратного выкупа квартиры. А поскольку О. отдала всего три платежа, и платить перестала, ростовщик стал И. из квартиры выселять. Суд разбирался в деле в нескольких инстанциях, и только вышестоящий суд признал сделку недействительной. Не помогло и отсутствие факта реальной передачи денег от покупателя продавцу (деньги сразу же забрала О.), и наличие практически сразу составленного предварительного договора на обратный выкуп жилья, и факт непереселения И. из проданного жилья.

При этом только лишь заблуждение относительно природы сделки и ее последствий мало влияло на решение суда. Стороне пришлось настаивать и на психическом расстройстве И. И только по совокупности этих доказательств И. удалось отменить сделку в суде (Определение первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2020 N 88-13775/2020 <3>).

--------------------------------

<3> http://www.Consultant.Ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=37ECDFBCB033CC794D057269D6A83080&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=28673-45&ts=2828415996438896467&base=KSOJ001&n=11704&rnd=E0DD526915AF335CBF84F0BFFD45B874#1vhhc8e29n9.

Анализ практики по отмене покупки недвижимости позволяет сделать вывод о затрудненности отмены сделки только лишь по огульному обоснованию собственным заблуждением. Однако такое все же возможно, и даже если сделка была заверена нотариусом. Вот яркий пример.

2-й пример. Одинокая пожилая женщина Ф. так расположилась к крепкому молодому мужчине П., который осуществлял замену окон в ее квартире, что предложила ему заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Однако у нотариуса ей дали подписать договор дарения. После сделки некоторое время П. оплачивал счета по коммунальным услугам, помогал по хозяйству, а затем надолго пропал из жизни Ф. Она неоднократно просила его помочь и материально, и по хозяйству, однако он неизменно ей отказывал, ссылаясь на собственную занятость, а потом и вовсе ей высказал, что ничего ей не должен! Ф., не имея на руках экземпляра договора (его сразу же забрал П.), заказала дубликат у нотариуса и оттуда узнала, что она давно подарила свою квартиру П. А в суде выяснилось еще больше: П. уже давно квартиру перепродал М.!

Оспорить в суде сделку было очень непросто. Дело прошло не одну инстанцию. П. доказывал, что Ф. сразу знала о природе сделки и даже сначала отказывалась подписывать договор дарения у нотариуса, но потом согласилась.

Суд все же счел, что Ф., даже понимая, что подписывает договор дарения, все же заблуждалась относительно природы и последствий сделки. Суд счел, что в материалах дела имеется достаточно данных, свидетельствующих о том, что договор дарения от 10.12.2003 носил возмездный характер. Этот вывод следует, из п. 9 договора дарения, которым предусмотрено, что одаряемый П. осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры. Подтверждение обстоятельства возмездности договора, получены также из пояснений ответчика П., который не оспаривал, что действия по материальному финансированию по содержанию квартиры действительно им осуществлялись, денежные средства за квартиру передавались истице. Кроме этого, ответчик приходил к истице, навещал ее, оказывал ей различную иную помощь в ее проблемах, в которой нуждалась истица: получение инвалидности, слухового аппарата, сопровождение в поликлиниках, больницах, ограждал от жизненных неприятностей, относился к ней как к родному человеку. Считал, что условия договора осуществлял надлежащим образом. Непосредственно такие отношения сохранялись до [дата], когда истица объявила ответчика П. мошенником и предложила расторгнуть договор. П. согласился, предложил истице возвратить ему денежные средства в размере 1 млн руб., потом отказался, поскольку у истицы денежных средств в таком количестве не оказалось, и тогда истица обратилась в полицию.

Таким образом, установленные по делу обстоятельства фактически свидетельствовали о том, что на момент заключения договора дарения у истицы создалось неправильное представление о правовой природе совершаемой ею сделки. Истица, подписывая договор, полагала, что будет получать необходимую ей помощь со стороны ответчика П., в том числе и материального содержания.

Изложенное, по мнению суда, свидетельствует о том, что в момент совершения оспариваемой сделки имело место заблуждение истицы относительно природы сделки и ее правовых последствий, вследствие чего оспариваемый договор дарения является недействительным, как совершенный под влиянием заблуждения (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 25.02.2020 N 33-16520/2019 <4>).

--------------------------------

<4> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=37ECDFBCB033CC794D057269D6A83080&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=32847-55&ts=2828415996438896467&base=SOKI&n=354566&rnd=E0DD526915AF335CBF84F0BFFD45B874#83ycwgw8iv.

Учтите, что исходя из положений правовых норм ст. 167, 178, 572 ГК РФ значимым обстоятельством, имеющим значение по делу, для вывода о состоявшемся договоре (в нашем примере - дарения) является не только письменное оформление договора, но и факт передачи и принятия дара, должна быть выяснена действительная воля стороны с учетом цели договора.

Заблуждение имеет место тогда, когда участник сделки составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он бы не совершил, если бы не заблуждался.

В приведенном примере не усматривается, что истица обладала волеизъявлением на безвозмездное отчуждение единственного для нее жилого помещения и что она понимала последствия заключения такого договора дарения.

Заблуждение имело место, поскольку истица, не желая того, произвела отчуждение единственного для нее жилого помещения. Намерения распорядиться спорным жильем способом, в частности, отчуждения, без получения какой-либо помощи со стороны ответчика, истица не имела, заключенный при таких обстоятельствах договор дарения квартиры является недействительным.

Вариантов заблуждения практика знает немало. И не только вокруг возмездных и безвозмездных сделок. Как ни странно, но по данному основанию часто оспаривают сделки с обналичиванием материнского капитала, однако суды порой весьма пассивно относятся к предъявляемым истцами фактам, и не склонны удовлетворять иски в подобными обстоятельствами дела (см., например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.05.2020 N 88-12690/2020 <5>).

--------------------------------

<5> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=37ECDFBCB033CC794D057269D6A83080&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=28673-45&ts=2828415996438896467&base=KSOJ001&n=13321&rnd=E0DD526915AF335CBF84F0BFFD45B874#ava8mocmw5s.

4. Продажа квартиры под влиянием обмана, насилия, угрозы

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Однако самыми опасными являются сделки с недвижимостью, совершенные под угрозами, шантажом, насилием и обязательно связанные с обманом.

Подавляющее большинство пострадавших от мошенников продавцов - это люди, злоупотребляющие спиртным или наркотиками, но нигде официально на учете не состоящие. Именно они - цель и средство и профессиональных "черных риелторов", и просто "безобидных" случайных собутыльников. Они предлагают им манну небесную взамен всего лишь их квартиры... Ну подумаешь, переедет такой асоциальный тип в комнату в коммуналке на 12 семей, зато ему дадут и денег, и ящики с алкоголем! И закуски, и прочих благ, которые мошенники склонны обещать в несметных количествах. И подписывает такой горе-продавец договор, и не получает ни денег, ни комнаты, хотя высылку за 101 км и ящик спиртного (чаще всего - смертельного суррогата) - обязательно!

Защитить права такого человека порой просто некому. Да и немногие в этом видят смысл и свою выгоду.

Обман, насилие, угрозы крайне тяжело доказать, особенно если с момента сделки прошло какое-то время, а свидетелей сделки не было или уже к настоящему времени нет или не найти.

Пример. Не смогла оспорить сделку Ж. по причине того, что не получила за проданную квартиру деньги, и что ее обманули. С учетом условия договора о ее праве пожизненно проживать в проданной квартире, она более десяти лет не придавала значения событиям в ее жизни, постепенно скатываясь по жизненной лестнице вниз. На момент спора доказать обман или непонимание сути сделки спустя такой большой срок ей не удалось (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2020 N 33-5641/2020 по делу N 2-2728/2019 <6>).

--------------------------------

<6> http://www.consultant.cu/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=D0D4748DD64820A5446DE65C556F8FEE&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=RAMSMARB-64&ts=1598159965164010883&base=MARB&n=1849606&md=C38D653D9D2B97B7D3D2BCC1F201C2E2#7r8r7kb7fi.

Пример успешного оспаривания сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Родственники (мать и внучка) уговорили 79-летнюю бабушку подарить внучке бабушкину долю в квартире, обещая ухаживать за ней. Однако после заключения указанной сделки у родственников резко изменилось отношение к бабушке-дарителю, ее буквально стали изживать со свету, создавая невыносимые условия для жизни. Сразу же после акта дарения ответчик (внучка) заключила договор дарения долей со своей матерью И. Тем самым ответчик (внучка) обманула бабушку, поскольку оспариваемая сделка была совершена с целью последующей передачи доли в праве на квартиру ответчику И. Суд, изучая дело, опрашивая многочисленных свидетелей, пришел к выводу, что сделка, совершенная между сторонами (бабушкой и внучкой), является фиктивной, совершена в результате сговора и фактически не породила для одаряемой внучки последствий заключения данного договора. Доводы ответчиков о том, что истец добровольно заключила оспариваемый договор дарения доли квартиры, суд верно признал несостоятельными и противоречащими обстоятельствам, установленным в ходе рассмотрения дела. Суд учел, что наличие факта добровольного подписания оспариваемого договора от 05.05.2014 и согласия на совершение оспариваемой сделки от 29.05.2014 не свидетельствует о наличии у истца волеизъявления на заключение оспариваемых договоров, поскольку соблюдение формы сделки не свидетельствует о наличии воли истца на ее совершение. В связи с чем, руководствуясь ч. 4 ст. 179 ГК РФ, суд пришел к выводу о применении последствий недействительности сделки, установленных ст. 167 ГК РФ, путем восстановления права собственности истца на 1/15 долю в праве на квартиру (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2020 N 33-1545/2020 <7>).

--------------------------------

<7> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=D0D4748DD64820A5446DE65C556F8FEE&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=RAMSMARB-64&ts=1598159965164010883&base=MARB&n=1814581&rnd=C38D653D9D2B97B7D3D2BCC1F201C2E2#28pz3uy6z3j.

К сожалению, случаи обмана и угроз в сделках с продажей жилья встречаются не только в отношении асоциального соседа-алкоголика, но и вполне мирных и даже с беззащитных граждан - престарелых родственников покупателей.

И чаще всего покупатели в курсе обмана и даже активно в нем участвуют. Как правило, жилье, приобретенное через обман или угрозы в адрес продавца, очень быстро перепродают два-три раза, очищая право собственности на такое жилье до добросовестного приобретателя, который в итоге и может оказаться потом ответчиком в суде. Именно интересы добросовестного приобретателя, в конце концов, рискуют пострадать, так как интересы обманутого продавца в итоге успешного судебного решения восстанавливаются и ему возвращается квартира.

И для добросовестного приобретателя квартиры, которая была на каком-то этапе ранее куплена при помощи угроз и обмана продавца, можно составить несколько рекомендаций:

Закажите у опытного юриста, в том числе в агентстве недвижимости, подробный анализ истории квартиры, как говорится, "до седьмого колена". Идеально - до изначального появления права собственности (например, через приватизацию или покупку у застройщика). Если не получается - то хотя бы в пределах 10 лет, предшествующих сделке (максимальный срок, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Имейте в виду, что о риске несовершенства правовой цепочки перехода прав собственности на квартиру могут свидетельствовать слишком частые сделки по ее перепродаже. Исключение составляют случаи получения квартиры по наследству.

Насторожитесь, если собственник с вами никогда не общался, а все действия и договоренности с вами осуществляет его доверенное лицо. В таком случае высок риск купить квартиру ненадолго (до решения суда об отмене сделки).

Выводы:

1. Стоимость жилья на фоне доходов обычного населения в настоящее время очень высока. С учетом того что кредиты на покупку жилья выдают на 15 - 20 лет, и планируется, что заемщик именно за такой срок сможет рассчитаться за покупку, стоит подходить к сделке по купле жилья очень внимательно.
2. Чем выше средняя стоимость жилья в регионе, тем выше риск нарваться на мошенников при покупке. В городах федерального значения (Москве и Санкт-Петербурге) стоимость даже самой маленькой квартиры может соотноситься с совокупной стоимостью 10 таких квартир в регионе.
3. Обманное завладение квартирой и последующая ее перепродажа - довольно легкий заработок, и мошенников на этом рынке становится только больше.
4. Отмена покупки в суде - один из действенных способов продавцов защитить свои права на утраченное жилье.
5. Основные рекомендации продавцу в целях исключения риска потери им права собственности на купленное жилье сводятся к повышенному вниманию при приобретении жилья, недопущению экономии на проверках истории квартиры и услугах нотариуса и юристов.

Читайте ещё по этой теме:

• Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости
• Соглашение об изменении или о расторжении договора

Авторы: П. Хлебников, Е. Новикова, О. Николаева