Самовольное строительство является актуальной проблемой в российской правовой системе. Законодатель установил запрет на приобретение права собственности на самовольную постройку, которая не является объектом гражданского оборота и подлежит сносу. Вместе с тем возведение строений на земельном участке, на котором недопустимо строительство данных объектов, или возведение зданий без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил является весьма распространенной практикой среди российских граждан и организаций. Несмотря на общее правило о запрете использования самовольной постройки, при соблюдении определенных условий суд может признать право собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Одним из видов самовольного строительства является создание нового объекта в результате самовольной реконструкции путем изменения индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.) (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 24-КГ15-6). Также самовольной постройкой является строение, этажность которого при его возведении изначально нарушает соответствующие нормы и правила, в том числе правила землепользования и застройки и иные документы градостроительного зонирования.
Правоприменителям следует на основании относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств определить необходимость сноса самовольной постройки целиком или устранения нарушения только по параметру этажности здания. При этом суд должен выяснить, возможен ли технически снос этажей, построенных свыше разрешенного количества, без нарушений требований о безопасности строения для окружающих, соответствия его при этом градостроительным нормам и правилам (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 сентября 2013 г. N 18-КГ13-74).
В судебной практике нередко встречаются случаи, когда суд принимает решение о сохранении строения с выстроенными лишними этажами. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Республики Крым в Апелляционных определениях от 12 апреля 2016 года по делу N 33-380/2016 и 28 мая 2019 года по делу N 33-4869/2019 установила, что при возведении семиэтажного здания, имеющего признаки многоквартирного жилого дома, на земельном участке с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства не было допущено существенных нарушений действующих строительных, санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм и правил. При этом несущая способность здания позволяет обеспечить прочность всего здания при наличии выстроенного лишнего этажа, не предусмотренного проектом. Суд апелляционной инстанции руководствовался конституционно-правовыми принципами справедливости, разумности и соразмерности и пришел к выводу, что решение о сносе спорного дома будет противоречить принципу обеспечения баланса публичных и частных интересов, поскольку приведет к уничтожению жилья добросовестных приобретателей при наличии возможности приведения его в соответствие с установленными требованиями. В связи с чем Судебная коллегия удовлетворила требования о незаконности оспариваемых актов органов публичной власти в части признания самовольной постройкой объекта капитального строительства - семиэтажного здания.
По другому гражданскому делу суд апелляционной инстанции, руководствуясь заключением эксперта, установил, что допущенное ответчиками при возведении жилого дома нарушение этажности является устранимым, для приведения указанного незавершенного строительством жилого дома в соответствие с проектной и разрешительной документацией необходимо провести перечень работ, определенных экспертом в выводах. Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в Апелляционном определении от 25 декабря 2018 г. по делу N 33-6065/2018 применила ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 12 Гражданского кодекса РФ и указала, что выбор способа защиты права избирается заявителем, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения, удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Таким образом, снос не завершенного строительством четырехэтажного жилого дома, возводимого с нарушением правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска, проектной и разрешительной документации, в соответствии с которой предусматривалось возведение трехэтажного индивидуального жилого дома с техническим этажом, вместо которого ответчиками возводится мансардный этаж, что привело к нарушению этажности при строительстве жилого дома, при отсутствии других существенных отступлений от проектной и разрешительной документации, нарушений СНиП, является несоразмерным допущенному ответчиками нарушению способом защиты нарушенного права. Также судебная коллегия вышла за пределы исковых требований и возложила на ответчиков обязанность по приведению указанной самовольной постройки в соответствие с проектной и разрешительной документацией путем выполнения работ, указанных в заключении судебной строительно-технической экспертизы, определив срок проведения указанных работ. Толкуя п. 3.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции указал, что решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями отнесено к исключительной компетенции суда, разрешающего требования о сносе самовольной постройки.
Имеет место также иная судебная практика. Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда указала, что фактическое возведение ответчиком объекта капитального строительства, являющегося многоквартирным жилым домом, является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В этой связи является необоснованным довод жалоб о том, что нарушение требований к этажности самовольной постройки может быть устранено понижением этажности здания. При таких обстоятельствах спорное строение является самовольной постройкой и не может быть сохранено путем признания за ответчиком права собственности на нее, поскольку необходимая совокупность условий для ее сохранения, предусмотренная п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, отсутствует, следовательно, самовольная постройка подлежит сносу (Апелляционное определение от 22 марта 2017 г. по делу N 33-466/2017).
По делу, рассматриваемому в порядке арбитражного производства, суд кассационной инстанции указал, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. В данном случае Общество не было лишено возможности получить в установленном порядке документы, необходимые для строительства объекта, параметры которого соответствуют характеристикам спорного объекта. Общество, действуя в нарушение выданного ему разрешения на строительство, самовольно возвело спорный объект большей этажности, чем было предусмотрено утвержденной проектной документацией (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2017 г. N Ф07-7504/17 по делу N А56-88848/2016). Московский городской суд также посчитал грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил самовольное изменение этажности объекта (с 2 до 4 этажей), последствием которого является отказ в признании права собственности на незавершенный объект строительства (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 сентября 2018 г. по делу N 33-42110/2018).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан, оставляя без изменения решение суда первой инстанции о признании 10-этажного многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и его сносе, приняла во внимание то обстоятельство, что застройщиком не представлено доказательств, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольно возведенного 10-этажного дома. Судебная коллегия в Апелляционном определении от 3 сентября 2019 г. по делу N 33-4332/2019 признала несостоятельным довод ответчика о том, что им был заказан расчет, подтверждающий возможность строительства на земельных участках многоэтажного дома, фундамент которого рассчитан на постройку 10 этажей, так как ответчик не представил в соответствии с п. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ вновь утвержденную заказчиком проектную документацию после внесения в нее соответствующих изменений в установленном законом порядке. Таким образом, суды активно пресекают действия участников гражданского оборота в обход закона.
При определении этажности здания суды руководствуются нормативными требованиями о характеристиках этажа как части здания, включающей все помещения, расположенные на одном уровне относительно земли. Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение Арбитражного суда Краснодарского края об отказе в удовлетворении иска органа местного самоуправления о сносе объекта капитального строительства, указал, что антресоль как площадка, занимающая верхнюю часть объема помещения здания, предназначенная для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений и не превышающая 40% площади (этажа) помещения, в котором она сооружается, не должна учитываться при определении этажности (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2015 г. N 15АП-14170/2015). По данной категории суды применяют узкоспециализированные правовые акты, стандарты, нормы и правила, например, Инструкция о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденная Министерством Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109, СНиП II-М.2-72 "Производственные здания промышленных предприятий. Нормы проектирования", утвержденные Госстроем СССР 03.04.1972. Более того, в целях всестороннего полного и объективного рассмотрения дел о сносе самовольных построек или их сохранении путем признания на данные объекты права собственности требуются специальные знания. Именно строительно-технический эксперт является компетентным специалистом в вопросах соответствия этажности здания необходимым требованиям.
Анализ судебной практики по вопросу самовольного строительства путем возведения лишних этажей позволяет сделать вывод, что разрешение спора полностью зависит от конкретных обстоятельств дела. Два противоречивых подхода плотно устоялись в российской правовой системе. Суды, применяя необходимые правовые нормы и исследуя фактические обстоятельства дела, подробно мотивируют как снос строения целиком или только самовольно возведенных этажей, так и возможность сохранить постройку, созданную с нарушениями соответствующих норм и правил. Таким образом, единственно верной представляется рекомендация при осуществлении гражданских прав действовать в правовом поле и руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Читайте ещё по этой теме:
- Самовольное строительство и реконструкция объектов капитального строительства
- Самовольное строительство и реконструкция - судебные споры судов общей юрисдикции, рассмотренные Верховным Судом РФ
Автор: Сиражетдинова О.