Таунхаусы впервые появились в Великобритании. Сейчас в России количество строящихся таунхаусов все увеличивается, в Интернете достаточно много рекламы от застройщиков о продаже таунхаусов. Потребители также все чаще рассматривают варианты покупки таунхауса по причинам близости к городу, наличия небольшого приусадебного участка, налаженной инфраструктуры, охраны, адекватных соседей, но законодатель не спешит вводить понятие "таунхаус" в законодательство, отсюда у ничего не подозревающих покупателей начинается ряд проблем.
Покупатели, чтобы избежать проблем с долгостроем, приобретают готовый таунхаус, но вместе с этим могут приобрести проблемы при оформлении его в собственность, особенно это касается таунхаусов, построенных на землях сельскохозяйственного назначения. Также трудности могут возникнуть и у покупателей таунхаусов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, так называемых ИЖС. Давайте рассмотрим некоторые проблемные моменты у таунхаусов на земле ИЖС, и каким путем идет судебная практика.
Различают в законодательстве многоквартирные дома и жилые дома блокированной застройки. На землях для индивидуального жилищного строительства могут размещаться только жилые дома блокированной застройки, при этом каждый блок должен соответствовать характеристикам индивидуального дома и быть расположенным на отдельном земельном участке. Об этом говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 15636/13. Многоквартирные дома не могут размещаться на землях для индивидуального жилищного строительства, тем не менее на практике такое встречается.
Начнем со строительства таунхаусов. Дольщик, вложившийся в строительство таунхауса, в случае задержки сроков строительства имеет право взыскать неустойку за нарушение сроков строительства таунхауса. Например, Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 15.03.2018 N 33-5693/2018 по делу N 2-3177/2017 судом частично взыскана сумма неустойки.
Как указано выше, на землях для индивидуального жилищного строительства возможно строить только дома блокированной застройки. Интересным является то, что в случае банкротства застройщика в применении правил параграфа 7 главы IX (о банкротстве застройщика) Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" будет отказано. Такой случай рассмотрен Высшим Арбитражным Судом. Обществом заключены соглашения о намерениях (предварительные договоры) в будущем заключить договоры купли-продажи жилых секций в блокированном жилом доме. Исходя из буквального толкования соглашений о намерениях и предварительных договоров, заключенных должником с гражданами, суд пришел к выводу о том, что предметом договоров являлись отдельные жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком. Спорные секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в многоквартирном доме, а участники строительства не могут являться участниками строительства, как это определено в п. 1 ст. 201.1 параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Высший Арбитражный Суд указал, что в данном случае необходимо руководствоваться не деятельностью застройщика, а именно предметом строительства, который не подпадает под понятие многоквартирного дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 15636/13 по делу N А41-5150/11).
При анализе судебной практики выявлено, что, как правило, застройщики таунхаусов действуют по такой схеме: заключают предварительный договор с покупателем, покупатель оплачивает стоимость таунхауса и участка, подписывается расписка или акт об оплате. Затем застройщик не оформляет на себя право собственности, соответственно, основной договор купли-продажи между сторонами не подписывается. Покупатели обращаются с иском о признании права собственности. И тут ситуация может быть совершенно неоднозначной: чьи-то требования удовлетворяют, а чьи-то - нет; удовлетворение требований покупателя зависит от множества нюансов. Например, одним судом г. Москвы рассмотрены требования покупателей к застройщику о признании права собственности, в итоге удовлетворены требования не всех покупателей. Как пример, одно из дел: покупатель обратился с иском о признании права собственности на блок на земельном участке для индивидуального жилищного строительства; заключил предварительный договор, в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, и блок (квартира). Подписан акт об исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи, истец произвел полную оплату, также в акте было указано, что продавец передал покупателям, а покупатели приняли объекты недвижимости: земельный участок и квартиру с комплексом подключенных коммуникаций (газ, водопровод, канализация, электричество). В ЕГРН объекты зарегистрированы, но права на недвижимость за застройщиком не оформлены, на дом получено разрешение на строительство, он построен и принят в эксплуатацию. Суд при удовлетворении исковых требований основывался на том, что сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность истца до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, поэтому данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущего недвижимого имущества с условием о предварительной оплате (ч. 2 ст. 455, 487 ГК РФ) (решение Щербинского районного суда г. Москвы от 23 марта 2018 года по делу N 02-0610/2018). В подобных случаях суды часто удовлетворяют иски покупателей о признании права собственности.
Ситуация осложняется, если имущество, о признании права собственности на которое заявляет покупатель, обременено правами третьих лиц. Например, на большой участок всего поселка таунхаусов, из которого образованы маленькие участки или застройщик которого по предварительном договору взял на себя обязательство об образовании маленьких участков и покупатель оплатил стоимость маленьких участков по предварительному договору, государственными органами, третьими лицами - кредиторами застройщика накладывается арест по причине неисполнения застройщиком своих обязательств в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из сведений единого реестра недвижимого имущества права собственности застройщика на участок. Подобная практика: между покупателем и застройщиком также заключен предварительный договор, покупатель полностью оплатил стоимость блока и земельного участка, по акту приема-передачи принял указанные объекты в эксплуатацию. Застройщик основной договор купли-продажи не заключил. Покупатель обратился в суд с иском о признании права собственности, но на указанное недвижимое имущество - большой земельный участок поселка таунхаусов определением других судов наложен арест в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из сведений единого реестра недвижимого имущества права собственности застройщика на участок ввиду неисполнения обязательств застройщика перед кредитором во исполнение взыскания крупной суммы задолженности, а также ввиду нарушения порядка раздела участков застройщиком. Истцом, в том числе, заявлялось требование об освобождении недвижимого имущества от ареста, но во всех требованиях истцу было отказано. Суд при вынесении решения основывался на следующем: истец заявляет о своих правах на имущество, которое обременено правами третьих лиц, решение суда об удовлетворении исковых требований приведет к нарушению прав и законных интересов третьего лица, в пользу которого в рамках исполнительного производства наложен запрет регистрационных действий в отношении принадлежащего должнику недвижимого имущества, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется (решение Щербинского районного суда г. Москвы от 26 декабря 2017 года по делу N 02-3869/17).
Не могу не упомянуть об Определении Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 августа 2017 года по делу N 33-33831/17. Фабула дела следующая: заключен предварительный договор купли-продажи блока и земельного участка для индивидуального жилищного строительства, покупатель внес полную предоплату по договору. С момента заключения договора и по настоящее время истец пользуется переданным ему имуществом, однако лишен возможности зарегистрировать право собственности на него. Право собственности на являющийся предметом спора блок таунхауса в управлении Росреестра по Москве не зарегистрировано. Право собственности на земельный участок, на часть в составе которого истец просит признать право собственности, зарегистрировано за застройщиком, назначение объекта: земли населенных пунктов, объекты размещения жилых и не жилых помещений, инженерного оборудования малоэтажных таунхаусов, блокированных жилых домов. Судом первой инстанции в исковых требованиях было отказано, судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суды при этом руководствовались ст. 218 ГК РФ, ч. 7 ст. 11.2, п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что в деле отсутствуют доказательства возведения таунхауса, на который претендует истец, именно на указанном в предварительном договоре земельном участке. Суд обратил внимание на то, что объектом договора с истцом являлся земельный участок с категорией разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", а не под размещение малоэтажных домов сблокированного типа либо таунхаусов. Предмет предварительного договора и истребуемый истцом участок различаются, а документов, с достоверностью свидетельствующих о соответствии заявленного в иске имущества тем объектам, которые указаны в предварительном договоре, в материалах дела не имеется. Суд указал, что представленные истцом документы, а именно свидетельство о праве собственности ответчика на участок с разрешенным использованием - для размещения жилых и нежилых помещений, лицензия на пользование недрами, градостроительный план, разрешение на строительство сблокированных домов, решение об утверждении наименования улиц, акт приема-передачи, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, справка о фактическом проживании, техническое описание жилого блока-квартиры, платежные документы об оплате ЖКУ, не опровергают выводы суда. На мой взгляд, в данном споре истцы принесли важные по существу документы, подтверждающие, что они купили и проживают в испрашиваемом блоке, ответчик не представил возражений. В решении суда не рассмотрено подробно, почему суд не уделил внимание представленным в дело документам.
Немаловажной является тема уплаты владельцами таунхаусов коммунальных платежей, платежей за содержание общего имущества дома, имущества поселка. Собственники домов блокированной застройки, расположенных на огороженной территории комплекса таунхаусов, при наличии контрольно-пропускного пункта, пользующиеся услугами по охране, озеленению, благоустройству общей территории, уборке дорог, сбору и вывозу мусора, освещению улиц, а также инженерными сетями и коммуникациями, должны уплачивать предоставленные услуги и неразрывно связанные с ними расходы, независимо от заключения или незаключения договоров с управляющей организацией. Например, общество с ограниченной ответственностью оказывало комплекс услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации внутриквартальных наружных инженерных сетей, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройству территории комплекса таунхаусов, где находилось и жилое помещение ответчика, обеспечиваемое водоснабжением, водоотведением и электроэнергией. Ответчик отказался подписывать договор на оказание услуг. Организация взыскала с ответчика задолженность. По договору с участником долевого строительства застройщик должен информировать дольщиков о необходимости заключения договора с эксплуатирующей организацией и обязанности уплачивать коммунальные платежи. Перечень имущества общего пользования, переданного в эксплуатацию, и перечень работ и услуг по эксплуатации, ремонту и содержанию общего имущества комплекса таунхаусов являлся приложением к договору по эксплуатации общего имущества (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2018 по делу N 33-40141/2018).
Например, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20 декабря 2018 года N 33-15335/2018 по делу N 33-15335/2018 рассмотрено интересное дело: общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к собственнику жилого двухэтажного блокированного дома (таунхаус) о взыскании задолженности по жилищным и коммунальными услугам. Истец являлся управляющей компанией на основании решения общего собрания собственников жилья, между истцом и ответчиком был заключен договор управления жилым массивом для собственников жилых блоков блокированных домов, но свое действие он прекратил. Новый договор ответчик не заключил. Истец свои обязательства по надлежащему содержанию общего имущества, предоставлению коммунальных услуг исполняет в полном объеме. Позиция ответчика заключалось в том, что жилой дом, принадлежащий ответчику, не является многоквартирным, отсутствует общее имущество, которым бы они пользовались, в связи с чем у ответчика нет обязанности по его содержанию, все инженерные коммуникации, дороги и парк находятся в собственности иного лица, который и обязан их содержать как собственник, расходы на обслуживание сетей включаются в тариф на потребление. Жители данного поселка неоднократно жаловались в прокуратуру, жилищную инспекцию в связи с недовольством работой истца: тарифы устанавливаются произвольно, т.к. тариф на электроснабжение включает расходы на содержание сетей, а им выставляют квитанции с расходами на содержание сетей отдельно; что дома блокированной застройки не являются многоквартирными, управляются кооперативом или товариществом собственников жилья. Суд взыскал расходы с ответчика, указал, что он лично с письменными обращениями в связи с некачественным оказанием услуг истцом не обращался и не стал исследовать правомерность включения различных тарифов в квитанции ответчика. То есть, приобретая таунхаус, необходимо понимать, что нужно будет регулярно оплачивать счета управляющей компании и всем обслуживающим организациям.
Таким образом, юридических коллизий с приобретением таунхаусов на земле для индивидуального жилищного строительства может быть несколько: начиная со статуса участка и его соответствия построенному объекту, исков о признании права собственности в случае невозможности оформления на себя собственности застройщиком и заканчивая платой за обслуживание управляющей компании и иным обслуживающим организациям. Сейчас судебная практика по таким вопросам становится более-менее устойчивой и решения судов не так сильно противоречат друг другу. Безусловно, самым сложным может быть суд о признании права собственности, при этом суды руководствуются нормами не только жилищного, гражданского законодательства, но и земельного и градостроительного, усложниться судебный процесс может правопритязаниями на участок третьих лиц, банкротством застройщика и иными вопросами.
Читайте ещё по этой теме:
- Блокированный жилой дом как объект прав
- Земельные споры: строительство ИЖС на "неподходящих" участках. Анализ споров
- Подмосковные таунхаусы и проблемы с их покупкой: практика судебных споров
Автор: Тихонова Н.