Уж чего-чего, а непостоянства нашим законотворческим органам точно не занимать! Казалось бы, если кто-то занимается одним и тем же вопросом много лет, то все тонкости своего дела каждый должен знать назубок, что соответственно отражается на качестве выполняемой работы.
Само собой, предполагается, что если дело делается, то с первого раза оно делается качественно с вероятностью небольших правок в будущем.
Но, вероятно, это не в нашем случае, поскольку законодательство настолько изменчиво, что зачастую голова идет кругом.
Что же касается изменений, связанных с регистрацией сделок с недвижимостью, то это чувствительная тема для общества, но и она в постоянном движении в части законодательного регулирования.
То сделки с недвижимостью надо заверять у нотариуса, то их не надо заверять. Сегодня надо поступить так, а завтра надо поступить иначе, а вчера вообще делалось не так, как сегодня и завтра.
И такая вот чехарда приводит к тому, что простые граждане уже не ориентируются в российском законодательстве, не пытаются разобраться, а просто, как слепые котята, тычутся носами то туда, то сюда, набивая шишки, приходят к нужному результату.
Но это еще не значит, что в следующий раз они придут к нужному результату быстро, так как к следующему разу путь будет уже другим в результате изменения все того же законодательства.
Впрочем, несмотря ни на что, юристам, адвокатам и другим специалистам не остается больше ничего, кроме как работать с тем законодательством, какое есть, поэтому предлагаю, как говорится, "не растекаться мыслью по древу", а проанализировать новые изменения законодательства в части сделок с недвижимостью.
В частности, вызывают неподдельный интерес последние изменения законодательства, внесенные Федеральным законом от 01.05.2019 N 76-ФЗ в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Третье предложение ч. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ изложено в следующей редакции: "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями".
Что все это значит на "человеческом языке"? Какие последствия в результате изменений могут быть для граждан? А какие последствия будут для нотариусов и других заинтересованных лиц?
Анализ этих и других вопросов, касающихся изменений в ч. 1 ст. 42 ФЗ, поможет пролить свет на сложночитабельную редакцию изменений.
ЧТО КОНКРЕТНО ЗНАЧАТ ИЗМЕНЕНИЯ Ч. 1 СТ. 42 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА N 218-ФЗ?
Изменение в ч. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ в части нотариального удостоверения сделок с долями в объектах недвижимости, которое на данный момент вступило в законную силу, ни много ни мало касается практически каждого российского гражданина.
Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи.
Теперь, согласно указанным изменениям, если семья хочет продать недвижимость, например квартиру, то при продаже учитывается желание каждого члена продать свою долю, в таком случае нотариальное заверение сделки с долями не потребуется.
На практике это должно выглядеть так.
Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли.
Только в таком случае не надо договор купли-продажи заверять у нотариуса, а можно сразу обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя, предварительно уплатив государственную пошлину.
То же самое касается и сделок с долями при ипотеке. Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по ипотеке доли, когда в данной сделке участвуют все участники долевой собственности.
С первого взгляда риски кажутся минимальными для всех долевых участников, но так ли это на самом деле, пойдет речь ниже.
РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С ПРОДАЖЕЙ ДОЛЕЙ БЕЗ НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ ДЛЯ ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ
Прежде всего риски при продаже долей без заверения нотариусом, возникают у покупателя, поскольку, подписывая договор купли-продажи, он и знать не знает, у кого покупается недвижимость.
Если сам объект покупатель более-менее проверит на юридическую чистоту, то дольщиков проверить невозможно, хотя бы в части их дееспособности.
Тот же нотариус, прежде чем заверить договор купли-продажи доли, обязан проверить дееспособность продавцов и в какой-то степени проверить чистоту сделки.
С этой точки зрения заверение договора о продаже долей нотариусом играло большое значение.
С другой стороны, каждый покупатель, несмотря на отсутствие обязанности заверять сделку по покупке долей у нотариуса, тем не менее не лишен такого права, и если он готов нести дополнительные расходы за безопасность, то путь в таком случае открыт.
Что касается участников долевой собственности, то у них возникают некоторые риски, связанные с нечистоплотностью отдельных членов семьи.
Например, пока одни члены семьи витают в облаках по разным причинам, другие думают о том, как продать весь объект недвижимости, поделенный на доли и поживиться на этом.
С целью наживы некоторые граждане пойдут не только на банальные уговоры или обманы разными способами, в том числе "подливанием в стакан", но и будут совершать преступления, подделывая те же подписи на документах, лишь бы получить денежные средства, а там хоть трава не расти.
При этом естественный барьер для преступников в виде посещения нотариуса устранен законодательно.
С учетом того, какие отношения бывают между члена одной семьи, нет никаких сомнений в том, что бессовестные граждане будут использовать лазейку для переоформления недвижимости на себя.
Это то, что касается членов одной семьи. Если же участниками долевой собственности являются чужие люди, то все риски, связанные с отчуждением долей, необходимо помножить на два.
Чуть-чуть проще, по мнению автора, будут складываться ситуации при ипотеке долей, поскольку банковские специалисты обладают достаточными знаниями и навыками, чтобы максимально сократить риски, связанные с невозвратом кредитных денежных средств, обеспеченных ипотекой долей.
Но это не значит, что банкиры не будут нести риски, но по крайней мере они могут эти риски "отбить" за счет упрощения процедуры регистрации сделок с долями и увеличения количества кредитов.
ПЛЮСЫ ДЛЯ ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ ДОЛЕЙ
Одним из несомненных плюсов для участников долевой собственности и покупателей долей является, конечно, то, что не надо оплачивать нотариальное удостоверение, которое в некоторых случаях составляет кругленькую сумму.
Продажа долей, которые находятся у семьи в собственности, зачастую является вынужденной мерой по тем или иным причинам, и если в результате продажи часть денег разойдется на разные услуги, в том числе на нотариуса, то это точно продавцам невыгодно.
Также дополнительные расходы невыгодны и покупателям.
Так что, избавившись от "прокладки" в виде необходимости оплачивать нотариальное удостоверение, наши сограждане сохранят для себя некоторое количество денежных средств.
Кроме того, исключив нотариуса из схемы продажи долей при продаже всех долей, стороны сделки выигрывают некоторое количество времени, что иногда тоже важно для занятых граждан.
Очень важно, что один объект недвижимости, поделенный на доли, не заходя к нотариусу, есть возможность продать, необходимо просто найти общий язык со всеми участниками долевой собственности.
В любом случае плюсы в результате внесения изменений в ч. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ есть, и они очевидны, но при проведении подобных сделок необходимо ухо держать востро, так как есть серьезные риски, о которых речь велась выше.
А ЧТО ЖЕ НОТАРИУСЫ?
Проигравшими в данном случае однозначно остаются нотариусы, поскольку они лишаются большого "куска" работы.
Сложно даже представить, сколько работы было у нотариусов, связанной с удостоверением сделок с долями. Соответственно, где работа, там и деньги.
Теперь же нотариусы не смогут влиять на покупку и продажу недвижимости, в том числе и в той части, где имеются долевая собственность и желание участников долевой собственности продать недвижимость.
Можно предположить, что часть нотариусов, которые "сидели" исключительно на сделках с долями при реализации объектов недвижимости целиком, просто напрасно останутся на "голодном пайке".
Даже удивительно то, что "нотариальное лобби" выпустило из своих рук такую часть "пирога", которая позволяла безбедно существовать армии нотариусов.
С другой стороны, часть сделок все равно будет проходить через нотариусов, в связи с тем что многие покупатели захотят защититься от возможных рисков.
В любом случае работа нотариусов является (должна являться) лишь частью защитных механизмов сделок с недвижимостью, и если в таких механизмах нет нужды, то их надо исключить для облегчения жизни российских и иностранных граждан.
ФАКТОР ПРЕСТУПНОСТИ
Помимо продавцов, покупателей, юристов и других специалистов руку на пульсе держит и преступное сообщество, которое в зависимости от изменения законодательства разрабатывает те или иные преступные схемы.
Можно не сомневаться в том, что отсутствие обязанности нотариально заверять сделки с долями при отчуждении всех долей одного объекта недвижимости так или иначе будет использовано преступным сообществом.
Нотариальное заверение - это все-таки защита от мошенничества с жильем, если, конечно, нотариус сам честный человек, а вот отсутствие нотариального заверения - это шанс для мошенников.
Мы же, например, знаем, что преступникам ничего не стоит воспользоваться слабостями граждан, например пьющих граждан, с целью заключения сделки по продаже долей с последующей регистрацией всего объекта недвижимости в регистрирующем органе путем использования доверенности.
И тут от этого никуда не деться. Преступники были, есть и будут, несмотря на любые предпринимаемые меры, всегда найдется тот, кто будет паразитировать на недостатках защитных механизмов законодательной системы.
Прежде всего под ударом преступного сообщества оказываются беззащитные российские граждане, и к ним возможно отнести граждан пенсионного возраста, одиноко проживающих граждан, но имеющих в соседях иных дольщиков, пьющих граждан, в какой-то степени принимающих наркотики, которые могут стать не только преступниками, но и теми, на чьи права покушаются.
На просторах сети Интернет представлено достаточно случаев мошеннических действий в отношении собственников объектов недвижимости, которые выкидываются на улицы нашей необъятной страны, и с этим очень сложно бороться.
Изменения, внесенные в ч. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ, несомненно, добавят случаи мошенничества с долевой собственностью, но это не значит, что таких изменений не должно было быть.
Это значит, что изменения недоработаны, оставлены лазейки для преступников, которые опять с течением времени возможно придется закрывать путем внесения изменений в законодательство.
НЕКОТОРЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
В целом необходимо констатировать, что внесенные изменения в ч. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ необходимы российским гражданам и другим участникам оборота с недвижимостью с целью уменьшения расходов на проведение сделок по продаже недвижимости и уменьшения времени проведения сделок.
Это все хорошо. К упрощению процедур необходимо стремиться, и совершенно очевидно, что интересы нотариусов никого не должны волновать, поскольку расходы на нотариальное заверение - это в некоторых случаях лишнее, так сказать наносное.
Если даже нотариусов поубавиться, никто не должен об этом переживать, они найдут себе другой источник доходов.
Но внесенные изменения в ч. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ ведут к некоторым рискам, о которых велась речь выше, и эти риски не учтены при внесении изменений.
Например, есть большая разница в том, кто является участником долевой собственности конкретного объекта недвижимости.
Если это члены одной семьи, то тем же бандитам сложно будет проводить свою преступную схему, и здесь несомненно то, что риски минимальны для покупателя и продавцов недвижимости, кроме рисков, связанных с внутрисемейными дрязгами, рисков больше и нет.
Совершенно другая ситуация возникает, когда дольщики одного объекта недвижимости являются лицами не одной семьи.
В этом случае есть поле для мошенничества преступников, которые тем или иным путем могут организовать незаконную продажу объекта недвижимости в целом.
Собака здесь и зарыта, поскольку, как уже говорилось раньше, под удар будут попадать слабые и одинокие.
По мнению автора настоящей статьи, при внесении изменений в ч. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ необходимо было все-таки сделать некоторое ранжирование.
Например, однозначно нотариальному удостоверению не подлежат сделки с долями в случае, если собственники долей являются друг другу близкими родственниками, близость которых определяется законодательно.
Семейные разборки, о которых речь велась выше, - это дела гражданско-правовые.
Если же речь идет о продаже долей одного объекта недвижимости, дольщиками которой являются не близкие родственники, то тут можно было бы оставить нотариальное удостоверение, поскольку именно в этом случае могут наблюдаться серьезные злоупотребления при осуществлении сделок.
Опять же есть вопросы относительно продажи долей тех граждан, у которых это является единственным жильем.
Доля, которая единственная у гражданина и используется, по сути, как основание проживания в квартире или доме, не должна продаваться без нотариального заверения, даже если продаются все доли в недвижимости.
Единственная доля малоимущих, нетрудоспособных и одиноких граждан не должна продаваться без нотариального заверения, потому что возникает вопрос, где будет жить продавший единственную долю?
И если участник долевой собственности (малоимущий, нетрудоспособный и одинокий) уж принял решение продать свою долю, то пусть это удостоверит нотариус, чтобы потом не было вопросов по результатам сделки.
Повторюсь. В данном случае важно защитить слабых, и сделать это надо на законодательном уровне.
Бесконтрольные сделки с долями, которые принадлежат незащищенным гражданам, однозначно приведут к ущемлению их прав со стороны преступных элементов.
Это уже потом, после всего произошедшего, можно будет обратиться в полицию и гражданские суды с целью возврата долей в собственность незащищенных граждан, но, во-первых, преступление надо доказать, а это не просто, как не просто доказать что-то в гражданских судах, а во-вторых, для того чтобы судиться, пострадавшему гражданину необходимы будут дополнительные время и деньги.
Больше того, если речь идет о восстановлении прав гражданина в суде общей юрисдикции, то зачастую такие тяжбы ведутся годами без гарантированного результата, а защитить свои права в рамках уголовного судопроизводства и того сложнее.
Таким образом, несмотря на положительные стороны внедренной законодательной инициативы, появились новые вопросы, связанные с защитой интересов граждан, и к ним через время, возможно, придется вернуться, с тем чтобы в очередной раз "подлатать" законодательство.
Читайте еще по этой теме:
Автор: В. Алистархов